ตอนที่ 5 การพัฒนาที่ดิน
วันนี้ เรามาคุยกันว่า Ratio ทั้ง 6 ตัว ช่วยในการตัดสินใจอย่างไร
Profit Margin ตัวเลขที่บอกส่วนต่างระหว่างราคาขายและต้นทุน
ยิ่งมีความต่างมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งดี ถูกต้องล่ะ ถ้าขายได้มากกว่าต้นทุนยิ่งมากเท่าไหร่ก็ยิ่งดี ใคร ๆ ก็รู้
ขาย - ต้นทุน = กำไร แล้วก็เอา กำไร/ขาย
ระยะเวลาคืนทุน หรือ Payback Period (PB) คือคิดว่าลงทุนจะใช้เวลาเท่าไหร่ ถึงจะถอนทุนคืนได้นั้นเอง แสดงว่า การลงทุนอสังหาฯ ชิ้นใด ที่มีระยะเวลาคืนทุนสั้น ย่อมเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำ เพราะสามารถถอนทุนคืนได้เร็ว เพื่อนำเงินทุนไปใช้ประโยชน์อื่นต่อไปได้
ตัวที่สาม Return on Investment หรือ ROI เป็นการคิดหาผลตอบแทนของการลงทุนทั้งหมด เราสามารถหยิบตัวเลขดังกล่าวไปเปรียบเทียบกับทางเลือกการลงทุนอื่นได้
เอา กำไร/เงินลงทุน
มูลค่าปัจจุบันสุทธิ หรือ Net Present Value (NPV) คือเงินที่เราได้รับเมื่อจบโครงการในอนาคตข้างหน้า ถ้าคิดว่าเป็นเงินตอนนี้ มันจะเป็นเท่าไหร่ เพราะยิ่งนานวันไปค่าของเงินของลดน้อยถอยลง
ส่วน IRR เป็นการประเมินว่า"การลงทุนให้อัตราผลตอบแทนเท่าใด"
ตัวสุดท้ายB/C…Benefit on Cost อัตราผลตอบแทน (มูลค่าปัจจุบัน) ต่อ
ค่าใช้จ่าย
ตัวนี้จะคล้าย ๆ กับ Profit Margin แต่จะต่างกันเพียงเอาตัวเงินที่รับเมื่อจบโครงการ มาคิดเป็นค่าเงินปัจจุบันว่ามันลดน้อยถอยลงไปเท่าไหร่ คล้าย ๆ กัน IRR ครับ
มาดุตัวอย่างกัน
การคำนวณ ต่อจากนี้ไป จะคำนวณแบบง่าย ๆ เพื่อให้เกิดความเข้าใจ ไม่ได้ลงลึกอย่างจริงจังนะครับ
รายได้เมื่อจบโครงการเท่ากับ 1,185,000.-
เงินลงทุนทั้งหมด 500,000+500,000=1,000,000.-
Profit Margin = 185,000/1,000,000.- = 18.5%
Payback Period = 1,000,000/1,185,000 = 0.84
0.84* 6 = 5.06 เดือน
ROI = 185,000/1,000,000.- = 18.5% ดูตัวเลขเหมือนกับ Profit Margin
แต่จริง ๆ แล้วไม่ใช่ เพราะ ROI จะเป็น รายได้ที่หักต้นทุน และค่าใช้จ่าย แต่ในตารางข้างต้นผมไม่ได้ใส่ค่าใช้จ่ายไว้ จึงทำให้ผลลัพธ์เท่ากัน ข้อเท็จจริงเปอร์เซนต์ที่ได้จะน้อยกว่า Profit Margin
NPV เป็นค่าเงินปัจจุบัน ที่เราทอนจากเงินที่ได้รับในอนาคต มาเป็นตัวเงินในช่วงที่เราลงทุนวันแรก ก็คือ 1,174,472.23
IRR ก็จะเท่ากับ
174,472.23/1,000,000 =17.4%
B/C 174,472.23/1,000,000 =17.4%
การคำนวณเบื้องต้นนี้ เป็นแบบหยาบ ๆ เพื่อให้เข้าใจได้ง่าย ๆ นะครับ
กรณีนี้ เป็นการพิจารณาทำโครงการเดียว ในพื้นที่หนึ่ง แต่ถ้าในพื้นที่นั้น สามารถทำสินค้าได้ในหลายรูปแบบ เราต้องเอาผลลัพธ์มาดูว่า โครงการไหนก็ผลตอบแทนดีกว่ากัน รวมทั้งความเสี่ยงมีแตกต่างกันอย่างไรด้วย
พรุ่งนี้เรามาดูกันนะครับ
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
