มาถึงหัวข้อสุดท้ายของสัญญาก่อสร้าง
งวดงานและงวดเงิน
Cr.istock
หัวข้อนี้เป็นตัวช่วยในการควบคุมการเบิกจ่ายของเจ้าของบ้าน ซึ่งจะกำหนดไว้ในสัญญาก่อสร้างที่เราทำกับผู้รับเหมา
ถ้างวดงานทำได้รอบคอบ จะช่วยแก้ไขเรื่องผู้รับเหมาทิ้งงานไปได้มาก
รายละเอียดของการทำสัญญา ดูได้จากตอนที่แล้วนะครับ
หรือไปตามนี้เลย
งวดงานงวดเงิน จะแบ่งให้สอดคล้องตามสเต็ปขั้นตอนการก่อสร้าง ซึ่งจะแบ่งซอยย่อยมากน้อยแค่ไหนก็ขึ้นอยู่กับขนาดและรายละเอียดความยากง่ายของอาคารที่จะก่อสร้างนั้น
หลักการคือ
1.เราควรแบ่งเงินให้ใกล้เคียงกันในแต่ละงวด เพื่อที่จะเฉลี่ยยอดเงินที่ต้องจ่าย ซึ่งจำนวนงวดจะมาจากจำนวนเวลาที่ใช้ในการก่อสร้าง
(ผู้รับเหมาบางรายมักจะทำเบิกกลางเดือนและสิ้นเดือน โดยอ้างว่า เพื่อจ่ายค่าแรงคนงาน ซึ่งลักษณะนี้ไม่ดี เพราะคุมเรื่องผลงานที่เสร็จได้ยาก)
2.ดังนั้นควรแบ่งงวดให้เหมาะสมกับเนื้องานที่ทำไป
(ไม่แบ่งซอยย่อยเกินไป เพราะผู้รับเหมาจะทำงานยากและขาดแรงจูงใจ หรือในกรณีที่กู้เงินจากธนาคาร ก็ควรวางงวดให้สอดคล้องกับงวดเงินที่ทางธนาคารจะให้)
3.เงินในแต่ละงวดกับปริมาณงานที่ทำไป เราควรดูจากยอดเงินในแต่ละข้อตามรายการราคาที่ผู้รับเหมาเสนอมาใน BOQ.ที่แนบสัญญา อาจจะไม่ต้องเป๊ะๆ แต่ควรจัดให้ใกล้เคียงที่สุดตามเนื้องานที่ทำไป
4.ควรกำหนดตกลงกันให้ชัดเจนว่า เมื่อทำงานถึงงวดที่ตั้งเบิกได้ ใครจะเป็นผู้ตรวจงานก่อนการจ่ายเงินงวดนั้น บางโครงการจะว่าจ้างสถาปนิกหรือวิศวกรมาเป็นผู้ตรวจ บางโครงการเจ้าของก็ดูเองก็มี
5.งวดเงินเป็นส่วนหนึ่งในสัญญา ดังนั้นตกลงกันให้เรียบร้อยก่อนเซ็นสัญญา เราอาจจะให้ผู้รับจ้างร่างตัวงวดมาให้เราดูและตรวจสอบก่อน เมื่อตกลงเจรจาแก้ไขกันเรียบร้อยจึงเอาไปรวมในสัญญา
6.ถ้ามีการสลับงวดงาน ผู้รับเหมาจะต้องแจ้งเจ้าของก่อน และควรสรุปเกณฑ์ให้ดีว่า งานที่ทำสลับงวดนั้นมียอดเท่าไร
ซึ่งกรณีสลับงวดนี้ (เช่น ขอทำงวด 4 ก่อนงวด 3 ) อาจจะเกิดขึ้นได้ เนื่องจากงานที่ผู้รับเหมาวางไว้อาจจะไม่เป็นไปตามแผน เช่น ช่างก่ออิฐลาออก วัสดุหาซื้อไม่ได้ ช่างไฟไม่ว่างติดงานที่อื่น เป็นต้น
ซึ่งกรณีแบบนี้ต้องระวังให้ดี เพราะมักจะมีปัญหาตามมาเช่น ทำให้งวดเงินที่วางไว้รวน ไม่สามารถสรุปยอดเงินในงวดนั้นๆได้ เพราะเอางานงวดอื่นมาทำแทน ทำให้เจ้าของคุมจำนวนเงินที่จ่ายได้ยาก
* เราอาจให้ผู้รับเหมาทำแผนงานที่ตรงกับงวดเงินมาให้ดู มีวันที่ระบุว่างานแต่ละงวดจะเสร็จวันไหน เพื่อสะดวกในการเตรียมเงินและช่วยในการตรวจสอบว่างานล่าช้าจากแผนหรือไม่
เมื่อได้หลักตามนี้ ลองมาดูตัวอย่างกันครับ
ในที่นี้จะขอเอาบ้านขนาดกลางๆ (สูง 2 ชั้น มี 3 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ) งบก่อสร้าง 2.5-3 ล้าน (ตัวเลขกลมๆ ดูง่ายๆ) มาให้ดูการแบ่งงวดนะครับ
ในที่นี้ จะขอแบ่งออกเป็น 11 งวด
1 งวด เป็นงวดมัดจำ และ 10 งวด เป็นงวดการทำงาน
งวดที่ 0 งานมัดจำ 5-8 %
เมื่อเซ็นสัญญาว่าจ้าง
(งวดนี้ จะเป็นเงินที่ผู้รับเหมาเอาไปซื้อของเตรียมการ ทำแคมป์คนงาน ฯลฯ ซึ่งจะเห็นว่า เป็นงวดที่จ่ายไปโดยไม่มีเนื้องานให้เห็น ดังนั้นงวดนี้จะเป็นการไว้ใจล้วนๆ หรือถ้าไม่ไว้ใจเจ้าของบางคนก็ใช้วิธีให้ผู้รับเหมาทำใบค้ำประกันเงินงวดนี้มาค้ำไว้)
งวดที่ 1 จ่าย 8-10%
เมื่อผู้รับเหมา วางผัง และตอกเข็ม ของบ้านแล้วเสร็จ
(การวางผัง คือการส่องกล้องหาตำแหน่งของบ้านที่วางในที่ดินจริงๆ ผู้รับเหมาจะปักไม้และอาจขึงเชือกทำเป็นขอบเขตพื้นที่บ้านให้เราดูว่า ตำแหน่งของบ้านจะอยู่ตรงไหน เราโอเคไหม จะขยับซ้ายขวาหน้าหลังอีกหรือไม่ เป็นการคอนเฟิร์มตำแหน่งของบ้าน เพราะเมื่อตอกแล้ว เราแก้ตำแหน่งไม่ได้แล้ว)
การกำหนดจุดที่จะตอกเข็ม Cr.Khanaad design studio
งวดที่ 2 จ่าย 10 - 12%
เมื่อทำ งานฐานราก ,เสาตอม่อ ,วางถังน้ำดีน้ำเสียใต้ดิน และระบบท่อสุขาภิบาลที่อยู่ใต้บ้านแล้วเสร็จ
(งวดนี้ควรตรวจสอบงานที่ทำให้ดี เพราะเป็นงานที่จะอยู่ใต้ดิน เมื่อผ่านไปแล้วจะไม่สามารถตรวจได้อีก เศษขยะเศษไม้ควรเอาออกให้หมด เพื่อจะได้ไม่เป็นเชื้อให้ปลวก)
Cr.Khanaad design studio
งวดที่ 3 จ่าย 8-10 %
เมื่อทำคานคอดิน เสาและพื้นชั้นล่างแล้วเสร็จ
(งวดนี้ เรื่องสำคัญคือระดับความสูงของพื้นชั้นล่างของบ้านว่าสูงจากระดับดิน ระดับถนนหน้าบ้าน ถูกต้องหรือไม่ รวมถึงดูงานคอนกรีตว่า เนื้อคอนกรีตที่เสาและคานมีโพรง เห็นเหล็กโผล่ออกมาไหม)
งวดที่ 4 จ่าย 5-8%
เมื่อเทคอนกรีตคาน พื้น เสา ชั้นบนแล้วเสร็จ
(ควรดูเรื่องระดับความสูงว่า ชั้นล่างถึงชั้นบนมีความสูงว่าตรงกับแบบและความต้องการหรือไม่)
งวดที่ 5 จ่าย 8-10 %
เมื่อเทคอนกรีตคาน โครงหลังคา ก่ออิฐ ติดตั้งวงกบ(ไม้) ชั้นล่างแล้วเสร็จ
(การทำช่องเปิดที่ผนังทั้งประตูและหน้าต่าง จะต้องมีเสาและคานเอ็นคอนกรีตยึดเป็นโครงสร้างให้กับตัวผนัง มิเช่นนั้นเมื่อฉาบแล้วจะดูไม่ออกว่ามีไหม ซึ่งถ้าไม่มีต่อไปผนังจะแตกร้าวและล้มได้)
เสาและคานเอ็นรอบช่องประตู Cr. Selectcon
งวดที่ 6 จ่าย 8-10%
วางท่องานระบบชั้นล่าง ก่ออิฐ ติดตั้งวงกบ(ไม้) ชั้นบนแล้วเสร็จ
(งานท่อในผนัง ดูว่าการยึดว่าแข็งแรงและต่อท่อดีหรือไม่ มีท่ออากาศของงานสุขาภิบาลไหม )
งวดที่ 7 จ่าย 10-12%
วางท่องานระบบชั้นบน ฉาบปูนชั้นล่าง ฉาบปูนชั้นบน มุงหลังคาแล้วเสร็จ
(ตรวจดูว่าหลังคามุงเรียบร้อยหรือไม่ มีรูให้แสงลอดลงมาไหม ก่อนฉาบต้องติดตะแกรงลวดกรงไก่ช่วยยึดระหว่างรอยต่ออิฐกับเสาคอนกรีต เพื่อป้องกันการแตกร้าวของผนัง)
กรุลวดกรงไก่ที่ผนังระหว่างรอยต่อวัสดุ เพื่อช่วยให้ผิวปูนฉาบผนังไม่แตกร้าว Cr. Tiger brand
งวดที่ 8 จ่าย 10-12%
เมื่อทำผิวพื้น ผิวผนัง ปูกระเบื้อง บันได งานติดตั้งโครงฝ้าเพดานแล้ว
งวดที่ 9 จ่าย 10-12%
เมื่อติดตั้งประตู – หน้าต่าง ติดตั้งสุขภัณฑ์แล้วเสร็จ งานติดตั้งฝ้าเพดานแล้วเสร็จ 10%
(ตรวจประตูหน้าต่างว่าติดตั้งเรียบร้อยแข็งแรง เปิดปิดและล็อคได้จริง ระดับความสูงฝ้าเพดาน โอเคหรือไม่)
งวดที่ 11 จ่าย 12-15 %
เมื่อทำงานระบบไฟฟ้าแสงสว่างและระบบสุขาภิบาล, งานทาสี ,งานเบ็ดเตล็ด,งานอุปกรณ์เครื่องใช้อื่นๆ ที่ระบุไว้ใน BOQ ,งานเก็บขยะ ทำความสะอาดพื้นที่และตัวบ้าน,งานขอมิเตอร์ไฟฟ้า,มาตรน้ำ(ผู้ว่าจ้างเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียม)
(งวดสุดท้าย นอกจากความเรียบร้อยแข็งแรงแล้ว ต้องลองเปิดใช้งานระบบน้ำและไฟฟ้าว่ามีปัญหาหรือมีการรั่วหรือไม่ ถ้ามีแอร์ให้ลองเปิดแอร์ ดูว่าไฟกระชากหรือไม่ ซึ่งถ้าเช็คได้ก่อนปิดฝ้าเพดาน จะดีมาก เมื่องานครบถ้วนสมบูรณ์ เราถึงจะจ่ายเงินงวดสุดท้ายให้ )
* การจ่ายเงินแต่ละงวด เราอาจจะหักขึ้นมา 10% ของงวดนั้นๆ เพื่อรวบรวมเป็นเงินประกันผลงาน เมื่อผู้รับเหมาทำงานเสร็จสมบูรณ์ ให้ผู้รับเหมาทำใบค้ำประกันจากธนาคารมาแลกกับเงิน 10% ที่เรากักไว้
เมื่อครบเวลาประกันผลงาน(นับจากส่งมอบงานเป็นเวลา 1 ปี) เราก็คืนใบค้ำนี้แก่ผู้รับเหมา
** เราอาจใช้วิธีการดูสัดส่วนของงานแต่ละระบบประกอบกับการจ่ายเงินไปด้วยก็ได้ว่า จ่ายไปเท่านี้ได้งานส่วนไหนมาบ้าง เพราะการว่าจ้างก่อสร้าง ช่างที่ทำงานจะแยกงานกันเป็นส่วนๆ เช่น
- ค่าดำเนินงาน กำไร 5-12 %
- งานเข็ม ฐานราก จะประมาณ 8-10 %
- งานโครงสร้างอาคาร เสาคานพื้นโครงหลังคา 25-30 %
- งานสถาปัตย์ (ผิวพื้น,ผิวผนัง,ประตู,สุขภัณฑ์,หลังคา,ราวระเบียง,งานสี) 35-45%
- งานระบบไฟฟ้า 7-10%
- งานระบบประปา 4-6 %
(ซึ่งเป็นค่าโดยประมาณ ขึ้นกับวัสดุ ความยากง่ายของงาน ขนาดของอาคาร)
*** การใจอ่อนยอมให้เบิกเงินก่อน มักเป็นเหตุให้งานล่าช้า เพราะผู้รับเหมาได้เงินไปหมุนแล้ว ไม่จำเป็นต้องเร่งงานเพื่อเอาเงิน
เมื่อเวลาผ่านไป เจ้าของจะตกเป็นฝ่ายกลืนไม่เข้าคายไม่ออก เพราะถ้าไม่ให้เงินเพิ่ม งานก็ไม่เดิน แต่ถ้าให้เงินเติมเข้าไปก็ยิ่งเกินจากงวดเงินที่ตกลงกันไว้
ถ้าโชคดี ก็ยังสามารถเข็นจนงานจบ แต่ถ้าโชคร้ายผู้รับเหมาทิ้งงานหนี เพราะได้เงินกำไรจากงานครบแล้ว ไม่จำเป็นต้องทำงานให้เสร็จ
ขอให้คิดตั้งแต่ต้นว่า บ้านคือสิ่งที่เราหามาด้วยน้ำพักน้ำแรง เป็นของที่มีราคายิ่งกว่ารถ ยิ่งกว่าเสื้อผ้า ที่บางครั้งเราดูแล้วดูอีกกว่าจะตกลงซื้อ
ดังนั้นการสร้างบ้านควรเป็นงานของมืออาชีพ มีขั้นตอน มีการดำเนินการที่เป็นระบบ ถ้าผู้รับเหมาเจ้าไหน ไม่สามารถทำได้ไม่ควรจะเลือกใช้นะครับ
มีคำกล่าวในแวดวงเจ้าของผู้ต้องการสร้างบ้านว่า
ถ้าไม่อยากอ่อนใจ ก็อย่าใจอ่อน
ขอให้ทุกท่านที่จะสร้างบ้านจงโชคดี
จบซีรีย์ของการก่อสร้างแล้วนะครับ
Cr. Construction best practices
***********************************
สำหรับเพื่อนๆ Blockdit ที่สนใจแนวอื่น ผมมีเขียนลงอีก 2 เพจคือ
๏ 'Bear's Books' = ข้อคิดดีๆที่ได้จากการอ่าน
๏ 'Bear's Blog' = ภาพถ่ายกับมุมมองของชีวิต ในรูปของ บทกลอน เรื่องสั้น หรือ ไฮกุ
ขอเชิญชวนให้เข้าไปแวะชมนะครับ
เผื่อจะมีบางข้อเขียนที่อาจถูกใจ
ฝากติดตาม หรือ แลกเปลี่ยนความคิดกันได้ครับ
หรือใครสนใจเฉพาะภาพถ่าย
ลองเข้าไปดูและกดติดตามได้ใน
ig : khanaad_photo นะครับ
แล้วพบกันนะครับ
- 7
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
