โพสต์

คอนโดฯ ซบยาว ยอดขายลดฮวบ ต่างชาติหาย ห้องปล่อยเช่าขึ้นป้าย "ว่าง"
ปี 2563 เป็นปีที่หนักหนาสาหัสจริงๆ ไม่มีวงการไหนไม่กระทบกระเทือน หนึ่งในนั้นคือ 'อสังหาริมทรัพย์' ที่ผู้ประกอบการต่างส่งเสียงโอดโอยกันเป็นแถว "ยอดขายลดมากกว่า 50%"
กว่าครึ่งปีที่ผ่านมา หลายคนได้รับผลกระทบจาก 'โควิด-19' (COVID-19) กันแบบเจ็บหนักไม่ทันตั้งตัว รายได้หดหายกันเป็นแถบๆ แพลนที่เคยวางไว้ต้นปีก็พังลงไม่เป็นท่า เมื่อ "ล้ม 1 คน" ก็ล้มต่อกันไปเรื่อยๆ และบรรดาโครงการอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นหนึ่งใน 'โดมิโน' ที่ได้รับแรงกระแทกนั้นต่อมาด้วย
เริ่มขาดส่งเงินดาวน์ หรือตอนแรกมีแววว่าจะได้บ้านแล้ว แต่วงเงินอนุมัติกลับไม่เพียงพอ ถูกปฏิเสธสินเชื่อ แม้กระทั่งพร้อมตอนนี้ แต่อนาคตไม่แน่นอน อาจตกงานหรือรายได้ไม่เท่าเดิม ก็ตัดสินใจชะลอรับมอบบ้าน-รับโอนกรรมสิทธิ์
เหล่านี้คือ ภาพที่เกิดขึ้นจากพิษ 'โควิด-19'
จากการคาดการณ์ของบรรดาแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ต่างเป็นไปในทิศทางเดียวกันว่า การขายและเปิดโครงการใหม่ปี 2563 นี้ จะลดลงกว่า 50% เลยทีเดียวหากเทียบกับปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะ 'คอนโดมิเนียม'
ที่ครึ่งปีหลังนี้ คงได้เห็น 'โปรโมชัน' ออกมาล่อตาล่อใจกันหลากหลายแคมเปญเป็นแน่
แต่ถามว่า ปี 2563 นี้ 'ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย' จะหนักที่สุดหรือไม่ ก็คงไม่ถึงขนาดนั้น หากจำกันได้ ปี 2540 ก็เคยตกอยู่ในภาวะตกต่ำแบบนี้มาแล้ว จากวิกฤตการณ์ทางการเงินในเอเชีย (Asian Financial Crisis) หรือที่เรียกกันว่า 'วิกฤติต้มยำกุ้ง'
กว่าจะฟื้นกลับมาได้ก็ประมาณปี 2553 ก่อนที่ช่วงปี 2555-2556 จะเป็นปีที่มีการลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมมากเป็นประวัติการณ์ จากนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจอย่าง 'บ้านหลังแรก' และเมื่อย้อนดูภาพรวมช่วงปี 2553-2561 เห็นได้ว่า กรุงเทพมหานครมีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่เฉลี่ยกว่า 105,000 ยูนิตต่อปีทีเดียว แม้ว่ายอดขายรวมจะทำได้เพียง 96,000 ยูนิตต่อปีก็ตาม
แล้วปีนี้จะ "ย่ำแย่" แค่ไหน?
ไม่ว่าจะผ่านไปทางไหน ก็เห็นภาพก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมเต็มไปหมด ซึ่งจากข้อมูลของ REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์) พบว่า ไตรมาส 1 ปี 2563 มีเปิดขายใหม่เพียง 23 โครงการ ลดลง 32.4% มูลค่าโครงการรวม 48,830 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ราคาเปิดขายส่วนใหญ่อยู่ที่ประมาณ 2.01-3 ล้านบาท หากเทียบเป็นสัดส่วนกับบ้านจัดสรรก็อยู่ที่ 45:55 ทั้งๆ ที่นับตั้งแต่ปี 2554 ที่มีน้ำท่วมครั้งใหญ่ในกรุงเทพฯ สัดส่วนต่อบ้านจัดสรรอยู่ที่ 60:40 ก็ตาม
แน่นอนว่า ทำเลที่มีการเปิดขายใหม่มากที่สุดในกรุงเทพมหานคร-ปริมณฑล ช่วงไตรมาส 1 ปี 2563 คงหนีไม่พ้น "ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด" ที่มีมากถึง 1,658 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 5,890 ล้านบาท เน้นห้องชุด 1 ห้องนอน ระดับราคา 1.01-2 ล้านบาท
ส่วนทำเลศักยภาพอย่าง 'สุขุมวิท' ตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส (เขตคลองเตย) มี 609 หน่วย แต่มูลค่าโครงการรวม 21,000 ล้านบาท เน้นห้องชุด 2 ห้องนอน ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ว่าไปแล้ว "ทำเลสุขุมวิท" นับเป็นทำเลที่มีศักยภาพมาก มีทั้งคนไทยและต่างชาติที่ซื้ือคอนโดมิเนียมเป็นที่พักอาศัยและลงทุน บางรายถึงกับซื้อเก็บเป็น 'สินทรัพย์' เพราะราคาไม่แพงมาก และมีความเป็นไปได้ที่ราคาจะสูงขึ้นในอนาคต
ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมไตรมาส 1 ปี 2563 ก็ต้องบอกว่าลดลง 4.4% มีเพียง 45,678 มูลค่า 129,406 ล้านบาท ลดลง 2.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน หากมองภาพรวมในกรณีที่ "เลวร้ายที่สุด" ก็อาจทำได้เพียง 68,200 หน่วย มูลค่า 180,796 ล้านบาท แต่กรณี "ดีที่สุด" ก็คงไม่ได้ดีเท่าปีก่อน อยู่ที่ 83,356 หน่วย มูลค่า 209,836 ล้านบาท
"หลังวิกฤตการณ์โควิด-19 คนไทยและต่างชาติ 80-90% ยังไม่มีความต้องการซื้อห้องชุด ต้องใช้เวลา 3-9 เดือนในการทยอยกลับ"
หนึ่งความเห็นจาก ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ถึงผลกระทบว่า ในส่วนยอดขายเดิมก่อนเกิดโควิด-19 มีลูกค้าบางส่วนขอเลื่อนโอนหรือยกเลิกการซื้อ ขณะที่ ยอดขายใหม่ระหว่างโควิด-19 ก็มีลูกค้าเยี่ยมชมโครงการน้อยลงกว่า 80% และยอดขายน้อยลง 90% โครงการที่เคยขายให้ต่างชาติเกือบไม่มีการเข้าเยี่ยมชม ยอดขายน้อยลง 95-08%
พูดถึง 'ต่างชาติ' หลายคนคงนึกภาพออก และก็พอจะรู้กันว่า 'ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย' พึ่งพาการลงทุนจาก 'นักลงทุนจีน' อยู่ไม่น้อย
อย่างปี 2561 ก็พบว่า กว่า 43% ของยอดโอนคอนโดมิเนียมในไทย 9.2 หมื่นล้านบาท มาจากต่างประเทศที่เป็น 'ต่างชาติ' ทั้งหมด (ขอขยายเพิ่มเติม: ต่างชาติได้รับการอนุญาตให้เป็น 'เจ้าของ' ห้องชุดภายในคอนโดมิเนียมแต่ละโครงการในไทยในสัดส่วน 49% แต่ห้ามเป็น 'เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน') โดยจากรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทยแสดงให้เห็นว่า เม็ดเงินก้อนใหญ่ที่สุดเป็นสหรัฐอเมริกา, สิงคโปร์, ไต้หวัน, สหราชอาณาจักร และญี่ปุ่น แต่เม็ดเงินจาก 'ชาวจีน' ลดลงนับตั้งแต่ช่วงที่ 'ค่าเงินบาทแข็ง' และสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีนเดือดกรุ่นๆ พอมีโควิด-19 ก็ยิ่งตอกย้ำซ้ำเติมเข้าไปอีก
แม้ที่ผ่านมา 'ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย' จะมีราคาที่น่าดึงดูดใจสำหรับ 'ชาวจีน' เมื่อเทียบกับตลาดบ้านเขา แต่เพราะโควิด-19 ที่ทุบเศรษฐกิจไปทั่วโลก ก็ทำให้มูลค่าการลงทุนกำลังลดลงอย่างรวดเร็ว
จากที่บางคนเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมหลายแห่งทั่วกรุงเทพฯ 3 ห้องในโครงการเดียวกันก็มี หรือวางแผนซื้ออยู่เอง 1 ห้อง อีกห้องซื้อ 'ปล่อยเช่า' (ผ่าน Airbnb) แต่พอโควิด-19 มาก็ทำแบบนั้นไม่ได้ ห้องที่ปล่อยเช่าอยู่ในสถานะ 'ว่าง' จำต้องปล่อยมือ เหลือแค่ห้องเดียว เพราะอนาคตไม่แน่นอน ตามสำนวนที่ว่า "ปลอดภัยไว้ก่อนดีกว่ามาเสียใจภายหลัง"
"เดือนพฤษภาคม กรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมที่ยังอยู่ในระหว่างการขายประมาณ 100,000 ยูนิต"
นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวถึง 'เทรนด์คอนโดมิเนียม' ในไทย ที่ดูเหมือนว่ากำลังชะลอตัวลงทั้งอุปสงค์และอุปทาน และคาดการณ์ว่า อีก 2 ปีข้างหน้า ตลาดคอนโดมิเนียมถึงจะดีขึ้น
จะทำยังไงถึงจะดึง 'ต่างชาติ' กลับมา?
'วิชัย วิรัตกพันธ์' รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ แนะนำว่า รัฐบาลต้องมีโครงการแรงจูงใจทางวีซ่าสำหรับ 'ผู้ซื้อต่างชาติ'
ยกตัวอย่าง 'มาเลเซีย' ที่มีโครงการ "มาเลเซียบ้านที่สองของฉัน" (Malaysia My Second Home: MM2H) ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติต่ออายุวีซ่าพำนักถาวร หรือระยะยาวได้ถึง 10 ปี แต่ต้องเตรียมเงินฝากประจำขั้นต่ำ 150,000 ริงกิต หรือประมาณ 1,000,000 บาท กับธนาคารท้องถิ่น และราคาอสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นอยู่ที่ 600,000 ริงกิต หรือประมาณ 4,400,000 บาท
แต่การพึ่งพาต่างชาติมากไปก็คงไม่ดีนัก จากพิษโควิด-19 ก็เห็นกันชัดแล้วว่า เวลาชาวจีนหรือต่างชาติหายมันร้ายแรงนัก หลายธุรกิจถึงกับล้ม เพราะจาก 100 กลายเป็น 0 หรือหนักกว่านั้นอาจติดลบ หากนึกภาพไม่ออก ก็ลองมองไปที่ 'พนมเปญ' ประเทศกัมพูชา ที่คอนโดมิเนียมหรูหลายแห่งมีเจ้าของ 'ชาวจีน' เมื่อเขาหาย ไม่มาอยู่ ก็แทบจะกลายเป็นตึกร้าง
'ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย' ก็ต้องระวัง พึ่งพิงต่างชาติแต่พอดี และราคาจับต้องได้
ที่แน่ๆ จากการคาดคะเนคร่าวๆ หลายสำนักเห็นพ้องตรงกัน "ปี 2563 จะอยู่ในภาวะ 'ซบเซา' อย่างเห็นได้ชัด".
ผู้เขียน: เหมือนพระอาทิตย์
👇 อ่านบทความต้นฉบับ 👇
ความคิดเห็น

chimmalee

ลดดอกเบี้ยเงินกู้หรือรัฐเข้ามาผู้เช่าซื้อเองแล้วปล่อยเช่าให้กับ ปชช คล้ายคอนโดของการเคหะที่ดินแดง
10 ส.ค. เวลา 07:03
10 ส.ค. เวลา 08:09