โพสต์

เมื่อวันที่ 3 กันยายน 2563 ตัวแทนภาคอสังหาฯทั้ง สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย
,สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน , สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมทั้งตัวแทน
จากบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่และบริษัทที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริม
ทรัพย์เข้าพบนายกฯแนะแนวทางช่วยเหลือธุรกิจกว่า 20 ข้อ
จี๊ปนำข้อมูลมาสรุปแบ่งข้อเสนอได้เป็น 4 มาตรการ และเพิ่มความคิดเห็นต่างๆของจี๊ปไป ตามนี้ค่ะ
1. มาตรการสินเชื่อ
• ขอให้ยกเลิกมาตรการ LTV ( Loan to Value)
ข้อนี้จี๊ปเห็นด้วยมากๆ เพราะที่ผ่านมาเห็นได้ชัดว่า LTV ดึงกำลังคนซื้ออสังหาลงไป
เยอะเลยทีเดียว การต้องมีเงินดาวน์เพื่อจ่ายส่วนต่างในส่วนที่กู้สินเชื้อไม่ได้ 10-20% ถือเป็นภาระที่หนักพอสมควร ควรจะพิจารณาเรื่องเครดิต ประวัติการชำระเงิน
และรายได้ของผู้กู้อย่างเข้มงวดในการปล่อยสินเชื้อ ถ้าเครดิตดีแม้จะเป็นบ้านหลังที่ 2-3 ก็พิจารณาปล่อยกู้ 100% ได้
2. มาตรการดึงกำลังซื้อจากต่างชาติ
• ขอให้มีการปรับแก้กฎหมายการเช่าระยะยาวหรือลีสโฮลด์ จากปัจจุบัน 30 ปีเป็น 50 ปี การเพิ่มระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 50 ปีในพื้นที่อื่นๆด้วย (ปัจจุบันกฎ
หมายได้กำหนดการเช่าะยะยาวในบางโซน เช่น พื้นที่สีแดง เพื่อการพาณิชย์
ที่กำหนดได้สิทธิการเชาระยะยาว 50 ปี)
สำหรับข้อนี้จี๊ปมองว่าจะช่วยในเรื่องของกำลังซื้อต่างชาติที่คิดว่าหลังจากโควิดจบ
ลง เมืองไทยจะเป็นเมืองที่ต่างชาติให้ความสนใจในการซื้ออสังหาบ้านเราไม่น้อย
การขยายระยะเวลา Leasehold จึงเป็นทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ ถึงแม้ว่าบ้านเราจะมีอสังหา Freehold ให้เลือกซื้ออยู่แล้วก็ตาม
• การขยายเวลาหรือการออกวีซ่าให้ชาวต่างชาติมาลงทุนสามารถพำนักในไทยได้
นานขึ้นเช่นสามารถพำนักได้เป็น 5 –10 ปี (โดยอาจมีเงื่อนไขกำกับด้วยก็ได้) ซึ่งวิธีนี้ก็จจะช่วยเพิ่มแรงจูงใจให้ต่างชาติซื้อคอนโดฯ ในไทยเป็นบ้านหลังที่สองมากขึ้น
ได้
• ชูแคมเปญ Thailand Best Second Home ดึงต่างชาติซื้อซัพพลายล้น
• ชูศูนย์กลางสำนักงานแห่งเอเชีย ดึงต่างชาติมาตั้งสำนักงาน รองรับซัพพลายมิกซ์ยูสกำลังสร้างจำนวนมากอีก 2-3 ปี
• ส่งเสริมชาวต่างชาติสูงวัย มาอยู่อาศัย,ท่องเที่ยวและฟื้นฟูสุขภาพ ในประเทศไทยมากขึ้น
• ให้วีซ่าระยะยาวผู้ซื้ออสังหาฯ
• เชื่อมระบบประกันสุขภาพของไทยกับต่างชาติ เพื่อรองรับการรักษาในไทย
จี๊ปเห็นด้วยกับทุกข้อเพราะถ้าจะให้พูดกันตรงๆ ตลาดอสังหาโดยเฉพาะคอนโดมิ
เนียม Supply ที่เหลือขายอยู่หรือที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต ถ้าอาศัยแค่กำลังซื้อ
หรือ Demand จากคนไทยอย่างเดียวก็คงจะไม่พอ และก็มีต่างชาติไม่น้อยที่ยอมซื้ออสังหาเพื่อให้ได้สิทธิในการพำนักในไทยนานขึ้น เช่น Thailand Elite Residence Program เมืองไทยไม่ใช่แค่เมืองท่องเที่ยว แต่ยังสามารถสร้างให้เป็นศูนย์กลาง
ธุรกิจและการแพทย์ที่ดีมากๆได้เลยค่ะ
3. มาตรการค่าธรรมเนียม ภาษี กฎหมาย ข้อบังคับต่างๆ
• การลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1 % เหลือ 0.01 % สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด จากราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย ขอให้ขยายเป็นระดับราคา 5 ล้านบาทหรือ ไม่จำกัดเพดานราคา
ข้อนี้ก็มีส่วนสำคัญในการกระตุ้นการซื้อขายอสังหาที่เกิน 3 ล้านบาท ที่ผ่านมาจากที่จี๊ปเห็นจะเป็นทางผู้ประกอบการหรือทางธนาคารมีโปรโมชั่นช่วยเรื่องค่าใช้จ่ายตรงนี้ แต่ก็ไม่ได้ทำทุกโครงการและทุกธนาคาร หากมีข้อนี้ออกมาจะเป็นสิ่งที่ช่วยทั้งผู้
ซื้อและผู้ขายไม่น้อยเลยค่ะ
• ขยายเพดานราคาบ้านบีโอไอ จากปัจจุบันที่กำหนดอยู่ที่ 1.2 ล้านบาท เพื่อสร้าง
แรงจูงใจให้เอกชนเข้ามาลงทุนให้มากกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน อนึ่ง สำหรับหลัก
เกณฑ์เกี่ยวกับบ้านบีโอไอในปัจุบันระบุพื้นที่ใช้สอยที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดไม่น้อยกว่า 24 ตารางเมตร (ตร.ม.)ลดลงจากหลักเกณฑ์เดิมคือ 28 ตารางเมตร
(ตร.ม.)และขยับราคาขึ้นเป็น 1.2 ล้านบาทนั้น เกณฑ์ที่ยืดหยุ่นดังกล่าวส่งผลดีต่อ
ภาพรวมของธุรกิจ
ซึ่งผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินที่จับตลาดกลุ่มนี้ก็ได้ประโยน์ แต่สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบกำหนดให้โครงการแนวราบทั้งทาวน์เฮาส์–บ้านเดี่ยวมีพื้นที่ใช้สอยไม่น้อยกว่า 70 ตารางเมตร (ตร.ม.) ราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท(รวมค่าที่ดิน)ที่ตั้งอยู่ในจังหวัด
กรุงเทพมหานครและปริมณฑลเท่านั้นและไม่เกิน 1 ล้านบาท (รวมค่าที่ดิน) ในกรณีตั้งในจังหวัดอื่นๆ เป็นต้น
จี๊ปมองว่าราคา 1.2 ล้านบาทในปัจจุบันด้วยต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างอาจจะทำได้
ค่อนข้างยาก ถ้าขยายราคาเป็นสัก 1.5 ล้านบาทน่าจะช่วยได้ไม่น้อย
• จัดหาแหล่งทุน, ยกเว้นภาษี 1-3 ปีแรก จูงใจให้รายอื่นเข้าซื้อโครงการที่เริ่มขาด
สภาพคล่องลดปัญหากิจการที่จะเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ในอนาคต
ยิ่งเกิดวิกฤตเศรษฐกิจหนักเท่าไหร่ NPL ก็เพิ่มสูงขึ้นเท่านั้น การลดความร้อนแรงในการสร้าง Supply ใหม่ที่เกิดขึ้นในตลาดเป็นทางรอดหนึ่งทางแล้วการมีมาตราการมารองรับ ทรัพย์ที่ผ่อนไม่ไหวของลูกหนี้เดิมก็จะช่วยไม่ให้หนี้เสียเกิดขึ้นเยอะจนเกินไปค่ะ
• ปรับมาตรฐานการจัดสรรที่ดินให้สอดคล้องกับราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นมากในรอบ
กว่า 20 ปีที่ผ่านมา ด้วยการปรับลดพื้นที่ดินขั้นต่ำ บ้านแฝด จาก 35 ตารางวา
เป็น 30 ตารางวา และการปรับลดพื้นที่ดินขั้นต่ำ บ้านเดี่ยว จาก 50 ตารางวา
เป็น 40 ตารางวา
แน่นอนว่าต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นในอัตราที่เร็วกว่ารายได้ของประชาชน
ส่วนใหญ่ในประเทศ การเป็นเจ้าของบ้านในต้นทุนที่แพงก็ลดกำลังซื้อไปเยอะ
การลดมาตรฐานการจัดสรรให้น้อยลง ทำให้ราคาอสังหาจับต้องได้ง่ายมากขึ้นค่ะ
• เปิดโอกาสให้เช่าที่ดินระยะยาว จาก 30 ปี 99 ปี เหมือนอีอีซี ในพื้นที่ต้องการ
กระตุ้นเศรษฐกิจ
ข้อนี้จะช่วยกระตุ้นภาคธุรกิจที่ต้องเช่าพื้นที่ เพราะยิ่งเช่าได้นานการลงทุน ลงเงินไปแล้วก็จะมีระยะเวลาในการทำธุรกิจนานขึ้น สร้างความน่าสนใจและการทำกำไรได้
มากกว่าเดิมค่ะ
• เปิดพื้นที่สีน้ำเงินของรัฐ ให้เอกชนเข้ามาลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยคนมีรายได้น้อย
• ผ่อนปรนการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) โดยบ้านจัดสรร ที่มีขนาด 100 ไร่ หรือ 500 แปลง ควรปรับเพิ่มเป็น 200 ไร่ หรือ 1,000 แปลง และอาคารชุด ที่มีขนาด 79 หน่วย ควรปรับเพิ่มเป็น 240 หน่วย
4.มาตรการอื่นๆ
• เสนอให้ตั้งหน่วยงานเพื่อแก้ไขปัญหาแบบ One-Stop-Service ในรูปแบบมี
หน่วยงานกลางเข้ามาดูแลเกี่ยวกับภาคธุรกิจอสังหาฯโดยเฉพาะคล้ายๆกับ
ศูนย์บริหารสถานการณ์โควิด-19
ที่ผ่านมาจี๊ปมองว่าคนคิดนโยบายแต่ละที่ แต่ละสถาบัน แต่ละองค์กรยังคิดกันไปคนละทาง และบางทีคนออกนโยบายก็ไม่ได้อยู่หน้างานที่จะได้เห็นได้เข้าใจปัญหาของ
เหล่าผู้ประกอบการและผู้ซื้อจริงๆ เพราะฉะนั้นการมีหน่วยงานกลางที่เอาคนที่มี
ความรู้ความสามารถและรู้ลึกรู้จริงในแต่ละส่วนมาทำงานร่วมกันก็จะสามารถออก
นโยบายได้ตรงจุด แก้ไขได้ตรงปัญหามากกว่าค่ะ
• มอบอำนาจผู้ว่าราชการจังหวัดฟื้นเศรษฐกิจภายในไม่ต้องรอส่วนกลาง เก็บข้อมูลธุรกิจรายเดือนเพื่อแก้ไขได้ตรงจุด และร่วมหารือกับศูนย์บริหารสถานการณ์เศรษฐ
กิจ จากผลกระทบของการระบาดของโรคติดเชื้อไวรัส
โคโรน่า 2019 หรือ ศบศ. อย่างต่อเนื่อง เพื่อแก้ปัญหาในเชิงรุกได้
• ดึงคนสร้างบ้านตลาด 2 แสนล้านบาทกระตุ้นเศรษฐกิจ
• จัดทำฐานข้อมูลการก่อสร้างอสังหาฯ ตั้งแต่ต้นทางเพื่อบริหารจัดการส่งเสริม
อสังหาฯบนข้อมูลในอนาคต
• ออกตราสารหนี้ระยะยาว (BOND)เป็นการเพิ่มสภาพคล่องในตลาด และช่วย
เหลือสถาบันการเงิน อีกทั้งควรตั้งบรรษัทบริหารสินทรัพย์ขึ้นมาเพื่อรับซื้อหนี้เสีย
ซึ่งรัฐบาลสามารถดำเนินการได้
• เน้นการปฏิรูป กรมที่ดิน, หน่วยงานสังกัดกระทรวงมหาไทย , บีโอไอ,คณะกรรม
การสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ,กทม.และหน่วยงานในสังกัดขององค์การปกครองส่วนท้องถิ่น
สรุปสุดท้ายแล้วนโยบายและมาตรการต่างๆจะออกมาเป็นอย่างไร ก็คงต้องลุ้นกัน
ต่อไปค่ะ
เป็นกำลังใจให้หมู่เราชาวอสังหารอดวิกฤตนี้ไปด้วยกันค่ะ
ความคิดเห็น

CEO หมีลวกหอย

สวัสดีครับ มากดติดตามนะครับ :)
10 ก.ย. เวลา 04:05
1

KIM Property Live

ขอบคุณครับ
10 ก.ย. เวลา 04:06