สรุปการบรรยายหัวข้อ ภาพรวมอสังหาประจำ Q4 2020 โดยพี่คิม ชัชวาลย์ วัฒนะโชติ วันที่ 16/10/63 โดย Csi Society
- ภาพรวมอสังหาไทยในส่วนคอนโด เช่น เชียงใหม่ พัทยา ตอนแรกขอคนจีนมาอยู่สักครึ่งก็พอ แต่พอมีสงครามการค้า ทำให้เงินหยวนอ่อนค่า ส่งผลให้อสังหาในไทยราคาแพงเมื่อเทียบกับจีน จากนั้นมีเรื่อง LTV ทำให้ความร้อนแรงของการเก็งกำไรลดลง ต้องมีเงินดาวน์ที่เป็นเงินสดมากขึ้น
- แบงค์ชาติจะมีตัวเลขของทุกธนาคารเรื่อง NPL เพื่อดูว่ายัง ok หรือไม่ ซึ่งคาดว่าคงมีตัวเลขที่ทำให้แบงค์ชาติใช้ LTV ขึ้นมา ทำให้ developer ที่สร้างคอนโดมาพร้อมๆกันเจอมาตรการ LTV ขึ้นมาร่วมกับเรื่องที่จีนเริ่มไม่มาซื้อ ก็ทำให้การเติบโตของอสังหาเริ่มลดลง
- โควิตทำให้กำลังซื้อของต่างชาตหายไปเลย และมี developer หลายเจ้าที่ไปกู้เงินมาเยอะ ทำให้เกิดปัญหาสภาพคล่อง ขายไม่หมด เกิดรายจ่ายที่มากเกินกว่ารายได้ คือ ค่าดอกเบี้ย ค่ส่วนกลางที่ต้องเดินต่อ ค่า marketing ทำให้บาง developer ต้องยอมขายขาดทุนเพื่ออย่างน้อยจะได้เงินมาหล่อเลี้ยงไว้ก่อน
- ความสามารถของ developer รายเล็กในการแข่งขันเรื่องดอกเบี้ย ต้นทุน ค่าที่ดินย่อมสู้รายใหญ่กว่าไม่ได้ ทำให้เกิดความเสี่ยงมากกว่าและมี economy of scale สู้ developer รายใหญ่ไม่ได้ด้วย
- ช่วงนี้ developer รายใหญ่จึงยอมเก็บเงินสดเอาไว้ก่อนเพื่อรักษาสภาพคล่อง ส่วน developer รายเล็กมีสภาพคล่องที่เริ่มแย่แล้วและถ้าเกิดว่าโควิตยังยืดยาวอยู่ developer รายเล็กอาจจะล้มแล้วจะเกิด domino effect ตามมา
- นโยบายผ่อน 60-70 ปีของ ธกส ซึ่งเอื้ออำนวยให้กับคนมีรายได้น้อยให้มีบ้านได้จับจองได้ เป็นผลดีต่อ developer ที่จะขายได้มากขึ้น มีกำลังซื้อมากขึ้น แต่ก็เป็นดาบสองคมเหมือนกัน เพราะดอกเบี้ยในปัจจุบันอยู่ในระดับต่ำ ภาระเรื่องดอกเบี้ยก็จะน้อย ภาระในการส่งก็จะน้อย ทำให้ใช้ leverage หรือสร้างหนี้ได้มากขึ้น ซึ่งต้องดูเรื่องเครดิตของผู้กู้รายนั้นเองอีกที
- เวลาที่มีโฆษณาเรื่อง promotion ให้ดูด้วยว่าเขาลดกี่ห้อง ไม่ใช่จะลดทุกห้อง เป็นการ spotlight ให้คนมาสนใจเพื่อมาดูห้องนั่นเอง ซึ่งส่วนหนึ่งที่ลดราคาจริงๆและห้องดีๆ โดนรายใหญ่ซื้อไปเกือบหมดแล้ว
- ราคาอสังหาไม่มีทางลดราคาได้มากขนาดนั้น ราคาจะมี floor อยู่ระดับหนึ่งไม่ลงมากกว่านี้ ไม่เหมือนหุ้นที่ราคาลงได้ถึง 70%
- เวลาเกิดวิกฤติ ไม่จำเป็นที่ราคาที่ดินจะลดลง แล้วแต่ทำเลและ demand supply ซึ่งรายใหญ่จะได้เปรียบตรงนี้ที่จะได้ที่ดินที่ดีกว่า ต้นทุนดีกว่าและเวลาขายลดราคาจะตี developer รายเล็กจนสู้ไม่ได้
- Developer รายใหญ่จะใช้วิธีขาย volume มากๆ แต่รายเล็กจะขาย unit น้อยๆ เน้นความ private แต่ราคาแพง เพื่อหนีต้นทุนที่สูงกว่าของรายใหญ่ ทำให้สู้รายใหญ่ได้ แต่พอเจอโควิตเข้ามา รายเล็กมีโอกาสเจ็บหนักเนื่องจากคนไม่มีกำลังซื้อ
ขอขอบคุณคลิปการบรรยายจากเพจ Csi Society ครับ
สามารถชมคลิปการบรรยายตอนอื่นๆได้จาก https://www.blockdit.com/series/5f3612cd3aca810caa8ea31f
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
