26 ม.ค. 2022 เวลา 08:00 • อสังหาริมทรัพย์
หาที่ดินเสนอขาย Developer เพื่อพัฒนาโครงการจัดสรร‼️
เราสามารถใช้วิธีการทดสอบสมมติฐานการพัฒนา (Hypothetical method) มาตัดสินใจเลือกแปลงที่ดินเพื่อจะทำโครงการจัดสรรได้ ไม่ว่าคุณผู้อ่านจะสวมหมวก Developer หรือสวมหมวกนายหน้านำเสนอแปลงที่ดิน หรืออาจจะเป็นใครก็ตามที่สนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์😬 มาดูกันเลย
📌ถ้าเราคิดจะพัฒนาโครงการจัดสรรแนวราบซัก 1 โครงการ โดยจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อบ้านหลังละไม่เกิน 6 ล้านบาท ผมขอแนะนำว่าอย่าไปหาที่ดินผืนงามๆ มาพัฒนา เพราะจะทำให้ต้นทุนราคาที่ดินสูง จนไม่สามารถทำราคาขายได้
📌ในทางกลับกัน ขอให้เราลองหาแปลงที่ดินที่ถูกคั่นกันด้วยคลอง, อยู่ใต้แนวสายไฟฟ้าแรงสูง หรือโดนทั้ง 2 เด้งไปเลย เพราะที่ดินทำเลแบบนี้จะมีราคาถูกกว่าปกติ แต่มีข้อแม้คือ ท้ายที่สุดเราต้องสามารถรวมแปลงที่ดินมาพัฒนาได้ด้วยนะ😅
📝 อย่างเช่นแปลงที่ดินตามรูป จะเห็นว่า หมายเลข 1-2 (สีเหลือง) คือที่ดิน 2 แปลงถูกคั่นด้วยคลองสาธารณะ ถ้าเราสามารถรวมแปลงได้ตามคอนเซปต์นี้ เราก็จะมีต้นทุนราคาที่ดินถูก ซึ่งเราก็ค่อยไปสร้างสะพานข้ามคลองเชื่อมที่ดิน 2 แปลงเข้าด้วยกัน
📌ซึ่งที่ดินทั้ง 2 แปลงนี้อยู่ที่สมุทรปราการ ผังเมือง ย.1 สามารถพัฒนาโครงการจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยได้ ขั้นตอนต่อไปก็คือ การประมาณการประเภทหน่วยขาย จำนวนหน่วยขาย และราคาที่จะขาย จะได้รู้มูลค่าโครงการเพื่อไปทดสอบสมมติฐานการพัฒนา
💥 Conceptual Design ประมาณการพื้นที่ขาย 65% แบ่งเป็น
💰 บ้านเดี่ยว 350 หลัง เนื้อที่เฉลี่ย 60 ตร.วา ราคาขาย 4.9 ล้านบาท
💰 บ้านแฝด 300 หลัง เนื้อที่เฉลี่ย 40 ตร.วา ราคาขาย 2.9 ล้านบาท
💰 ทาวน์โฮม 450 หลัง เนื้อที่เฉลี่ย 20 ตร.วา ราคาขาย 1.9 ล้านบาท
💰 มูลค่าโครงการรวม 3,223 ล้านบาท
📌หักกำไรออก 15% ก็จะเป็นต้นทุนโครงการเพียวๆ 100% เท่ากับ 2,802 ล้านบาท หักต้นทุนพัฒนาสาธารณูปโภค / ค่าก่อสร้างอาคาร / ค่าบริหารจัดการ ก็จะเหลือต้นทุนที่ดินที่ไม่ควรซื้อเกินราคานี้ (กำไรที่คาดหวัง 15% นะ)
🌤 ปรากฏว่าต้นทุนที่ดินคิดเป็น 20% ของต้นทุนโครงการ ซึ่งคำนวณได้ 560 ล้านบาท หรือซื้อได้ไม่เกินไร่ละ 3.7 ล้านบาท
💰จากฐานข้อมูลของ www.ceo.co.th พบว่าที่ดินแปลงหมายเลข 1-2 มีการตกลงซื้อขายเฉลี่ยไร่ละ 3.6 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าราคาต้นทุนที่คำนวณได้ และปัจจุบันได้มีการพัฒนาโครงการ และขายได้แล้วกว่า 70%
จนกว่าจะพบกันใหม่ กดติดตามกันไว้ ไม่ผิดหวัง🌤
╔═══════════╗
🎉🎊ความรู้ดีๆ กดไลค์ กดแชร์
กันได้เลย..Because Knowledge
is not Private Property🌈💫
╚═══════════╝
โฆษณา