ธ.เกียรตินาคินภัทร เผยอสังหาฯ เริ่มฟื้น เล็งยอดขายปี 65 เพิ่มขึ้นร้อยละ 30
แนะพัฒนาโครงการไม่เกินกำลังซื้อของพื้นที่
ธนาคารเกียรตินาคินภัทร โดยสายงานสินเชื่อธุรกิจ วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2565 ว่า
เริ่มมีสัญญาณบวกที่จะกลับมาใกล้เคียงกับช่วงก่อนสถานการณ์โควิด-19 จากการฟื้นตัวของธุรกิจท่องเที่ยวและกลุ่มผู้บริโภคที่ตัดสินใจซื้อเร็วขึ้นเนื่องจากกลัวราคาจะปรับขึ้น คาดยอดขายทั้งปี 2565 จะเพิ่มขึ้นร้อยละ 30
เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว นอกจากนั้น ยังแนะผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับกำลังซื้อแต่ละพื้นที่เป็นหลัก ลดขนาดโครงการลง หรือแบ่งเฟส และจำกัดปริมาณ เพื่อบริหารความเสี่ยงให้สอดรับกับต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง และดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น
แนวโน้มการเติบโตของอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมา พื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลยังคงมีความต้องการสูงสุดและกำลังซื้อสูงด้วย ส่งผลให้เกิดโอกาสในการพัฒนาโครงการมาก เมื่อเปรียบเทียบปริมาณยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ดังกล่าวแล้ว พบว่า
พื้นที่ จังหวัดกรุงเทพ เป็นพื้นที่ที่มีความต้องการสูงที่สุดที่ประมาณ 40,000-50,000 ยูนิต/ปี
รองมาเป็นลำดับ 2 คือ จังหวัดปทุมธานีซึ่งเป็นพื้นที่เชื่อมติดกับกรุงเทพฯ บริเวณถนน รังสิต-นครนายก (และถนนลำลูกกา) โดยมีรถไฟฟ้าสายสีเขียวเชื่อมต่อแบบสายเดียวเข้าสู่พื้นที่ธุรกิจของกรุงเทพฯ
ลำดับ 3 พื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ ที่มีการขยายตัวของเมืองค่อนข้างมาก โดยมี โรงเรียนนานาชาติที่ใหญ่ที่สุดในเขตกรุงเทพ-ปริมณฑล มีนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งในพื้นที่ (นิคมบางปู บางพลี เวลโกรว์ ซึ่งมีโรงงานขนาดใหญ่จำนวนมาก ที่เป็นกลุ่มกำลังซื้อหลักของโซนนี้
ลำดับ 4 พื้นที่จังหวัดนนทบุรี ที่มีถนนสายหลักที่เป็นโซนอยู่อาศัยที่นิยม คือ ถนนราชพฤกษ์ ถนนนครอินทร์ ถนนบางกรวยไทรน้อย ฯลฯ
ลำดับ 5 พื้นที่จังหวัดสุมทรสาคร ที่เป็นพื้นที่ต่อเนื่องเชื่อมระหว่างจังหวัดกรุงเทพกับสมุทรสาคร ที่มีทั้งภาคเกษตรและอุตสาหกรรมสนับสนุนเศรษฐกิจในพื้นที่ และพื้นที่ลำดับสุดท้ายคือจังหวัดนครปฐม ที่มีแนวโน้มขยายตัวดีในอนาคตจากโครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง สายบางใหญ่ – กาญจนบุรี (M81) ซึ่งอาจต้องใช้เวลานานในการพัฒนา การวางแผนที่จะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัดใดก่อน อาจต้องวางแผนการพัฒนาตามช่วงเวลา เพื่อรองรับความต้องการที่จะมาในอนาคต
กรุงเทพฯและปริมณฑลได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว โดยในปี 2564 มียอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือ 1 ลดลงไปประมาณ 30,000 ยูนิต (-24%) จากปีก่อน
ซึ่งสินค้าที่ได้รับผลกระทบมาก คือกลุ่มคอนโดมิเนียม แต่ในปีนี้เริ่มมีสัญญาณบวกมากว่ายอดโอนอาจกลับมาใกล้เคียงกับช่วงก่อนสถานการณ์โควิด-19 โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ เมื่อเปรียบเทียบยอดโอนกรรมสิทธิ์ตามรูปแบบสินค้า ที่อยู่อาศัยแนวราบ สินค้ากลุ่มทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด มีแนวโน้มการขยายตัวสูง โดยเฉพาะกลุ่ม low-to-mid segment (กลุ่มระดับราคา 2-5 ล้านบาท) ในพื้นที่สมุทรปราการ ปทุมธานี และนนทบุรี
ซึ่งความต้องการที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 ไม่มากมีอัตราการโอนค่อนข้างคงที่ หรือ ลดลงเพียงร้อยละ 5 ในพื้นที่สมุทรปราการและปทุมธานี ตามลำดับ ส่วนยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มทรงตัว แต่อาจจะมีปรับเพิ่มขึ้นในกลุ่มระดับราคา 10-15 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอกตามการขยายตัวของเมือง
เนื่องจากราคาบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น ตามต้นทุนของราคาที่ดิน (และค่าก่อสร้าง) ที่ปรับเพิ่มขึ้น ซึ่งมีแนวโน้มที่ระดับราคาบ้านเดี่ยวจะปรับขึ้นมาที่ระดับราคานี้ โดยจากอุปสงค์ใหม่ของบ้านเดี่ยว ที่เข้ามาในตลาดมากที่สุด ก็เป็นที่ระดับราคา 10-20 ล้านบาท
ปัจจัยภายนอกกดดันการขยายตัวของที่อยู่อาศัย
การปรับนโยบายการเงินที่ช้าจะยิ่งเพิ่มความเสี่ยงให้เงินเฟ้อค้างอยู่ในระดับสูงและส่งผลให้ค่าเงินบาทอ่อนค่าลง โดยคาดการณ์ว่าธนาคารแห่งประเทศไทยจะปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายขึ้นอีกในช่วงปลายปีนี้ และปรับขึ้นอีก 3-4 ครั้งในปีหน้า ต้นทุนการพัฒนาสูงขึ้น จากค่าวัสดุ ค่าแรง และค่าที่ดิน มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดยเฉพาะหมวดผลิตภัณฑ์เหล็กสูงขึ้นร้อยละ 10-15 ซึ่งยังคงปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา หมวดผลิตภัณฑ์คอนกรีต สูงขึ้นร้อยละ 6-8 ปริมาณโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 ที่เพิ่มขึ้นประมาณ 52,000 ยูนิต ส่งผลต่อการขาดแคลนวัสดุบางประเภทในอนาคต ส่วนค่าแรงขั้นต่ำมีโอกาสปรับขึ้น ในช่วงปลายปี 2565 -กลางปี 2566
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้จัดเก็บแล้วนั้น แต่เนื่องจากมีวิธีลดหย่อนค่าธรรมเนียมได้หลายรูปแบบ จึงไม่ส่งผลกระทบที่จะทำให้ราคาที่ดินลดลงแต่กลับเพิ่มขึ้นสูงมากด้วยในบางทำเลที่เหมาะกับการพัฒนาคอนโดมิเนียม
โดยเฉพาะทำเลรอบนอกที่รถไฟฟ้าใกล้จะเปิดให้บริการ ดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น และการยกเลิกอัตราดอกเบี้ยคงที่ จะส่งผลต่อวงเงินในการซื้อบ้าน และจำนวนเงินงวดที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นมีผลต่อการตัดสินใจซื้อในช่วงปลายปี 2565 ถึง กลางปี 2566 ซึ่งอาจส่งผลในเชิงบวกและเชิงลบให้คนเร่งตัดสินใจซื้อบ้าน หรือชะลอการซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตามความต้องการที่อยู่อาศัย เริ่มกลับมาดีขึ้นตั้งแต่ช่วงต้นปี 2565 ซึ่งเกิดจากการคลายกังวลของสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 และนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เริ่มกลับเข้ามาในประเทศไทยคาดว่าในปี 2565 จะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามารวม 7-8 ล้านคน
และในปี 2566 จะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติ 10-15 ล้านคน ส่งผลให้เกิดการหมุนเวียนจับจ่ายใช้สอยที่เพิ่มขึ้น และเพิ่มเงินหมุนเวียนในพื้นที่ กลุ่มผู้บริโภคที่มีความกังวลว่าที่อยู่อาศัยจะปรับราคาเพิ่มสูงขึ้นอีกในอนาคตจนไม่สามารถซื้อได้หรืออาจจะขอสินเชื่อได้วงเงินน้อยลงมีผลให้ผู้บริโภคบางกลุ่มเร่งการตัดสินใจซื้อ โดยสรุปปัจจัยด้านบวกและลบที่ส่งผลกระทบต่อการขยายตัวของที่อยู่อาศัยดังนี้
"ปัจจัยลบ"
- นโยบายการเงินตอบสนองช้า
- การส่งผ่านของเงินเฟ้อไปยังสินค้าต่าง ๆ
- ต้นทุนการพัฒนาสูงขึ้น (ค่าวัสดุขึ้น ค่าแรง ที่ดิน)
- ดอกเบี้ยมีแนวโน้มสูงขึ้น กดดันกำลังซื้อ
"ปัจจัยบวก"
- ความต้องการที่อยู่อาศัยกลับมา
- ธุรกิจท่องเที่ยวมีแน้วโน้มที่ดีกลับมาฟื้นตัวได้เร็วกว่าคาด
- ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น เนื่องจากกลัวราคาจะสูงขึ้นเกินกำลังในอนาคต
ภาพสะท้อนโครงการเปิดใหม่ที่เปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมโครงการเปิดใหม่รวม 6 เดือน 167 โครงการ 51,563 ยูนิต มีโครงการแนวราบ เปิดตัวใหม่ 21,014 ยูนิต เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 30 เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2564 ซึ่งภาพรวมมีโอกาสที่ทั้งปี 2565 จะมีปริมาณเท่ากับปี 2563 โครงการแนวสูง เปิดตัวใหม่ 30,549 ยูนิต เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 200 เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2564
ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ และระดับราคาของห้องชุดที่เปิดใหม่ในปี 2565 นี้ ส่วนใหญ่มีราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ถึงร้อยละ 59 เนื่องจากเป็นราคาที่จับต้องง่ายสำหรับผู้ซื้อคนไทย ส่วนผู้ซื้อต่างชาติยังค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับปี 2561-2562
โครงการเปิดใหม่ปี 2565 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมาก จากข้อมูลการเปิดใหม่ 5 เดือนแรกของปี 2565 กลุ่มแนวราบ ทาวน์เฮ้าส์ เปิดใหม่มากที่สุด ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท บ้านเดี่ยว เปิดใหม่มากที่สุดในระดับราคา 10-20 ล้านบาท คอนโดมิเนียม เปิดใหม่มากที่สุดในระดับราคา 1-2 ล้านบาท และมีแนวโน้มที่อาจเกิดตลาดอิ่มตัวในบางทำเล
เนื่องจากหลายโครงการจะมุ่งเน้นพัฒนาคอนโดมิเนียมในราคาถูก ราคาขายประมาณ 50,000-60,000 บาทต่อตารางเมตร และทำห้องให้มีขนาดที่เล็กที่สุดเท่าที่จะทำได้ตามที่กฏหมายอนุญาต เพื่อให้ราคาขายต่ำกว่า 2 ล้านบาท ทำให้เกิดเป็นเทรนด์ Micro Condo ที่มีขนาด 21-25 ตารางเมตร และเปิดเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอนเทียม เป็นห้องแบบมีฉากกั้นเพื่อแบ่งสัดส่วนเท่านั้น
คาดว่าการเปิดใหม่ของโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2565 จะมากกว่าปี 2563 และ 2564 รวมกัน และอาจส่งผลให้หลายพื้นที่เริ่มมีสัญญาณของปริมาณห้องชุดที่มากเกินไป เช่น โซนบางนา รังสิต เพชรเกษม และ โซนรามอินทรา เป็นต้น
การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและภาคบริการ ผ่านการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวของประเทศไทย แรงงานกลับมาทำงานตามปกติ ส่งผลต่อกิจกรรมในภาคอสังหาริมทรัพย์ให้มีแนวโน้มฟื้นตัวขึ้น จำนวนบ้านคงค้างที่มีอยู่ในตลาดถูกระบายออกมาอย่างมาก และโครงการเปิดตัวใหม่มีการปรับตัวโดยไปพัฒนาในทำเลที่ห่างเมืองมากขึ้นแต่ยังมีคมนาคมที่เชื่อมโยงกันอยู่ ขนาดพื้นที่เล็กลง เพื่อจับกลุ่มตลาดคนไทย
ยอดขายที่เกิดขึ้นแสดงถึงความต้องการจริงเป็นการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงหรือการลงทุนระยะยาว ทำให้ยอดขายได้ที่เกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 มีแนวโน้มที่ดีขึ้น (ยอดขายเท่ากับ 57,376 ยูนิต ) และคาดว่าตลาดทั้งปี 2565 ยอดขายจะประมาณ 80,000-90,000 ยูนิต (+30%) เมื่อเทียบกับยอดขายทั้งปีของปี 2564
โดยยอดขายที่เกิดขึ้นจะเป็นสินค้าที่อยู่ในกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทถึงร้อยละ 54 ซึ่งสอดคล้องกับจำนวนยูนิตเปิดใหม่ในช่วง 5 เดือนของปี 2565 ที่ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาท และทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท
ส่วนกลุ่มระดับราคาที่ควรระวังคือกลุ่มบ้านระดับราคาสูง บางโครงการเปิดขายเป็นที่ดินเปล่า หรือบางโครงการเป็นบ้านพร้อมอยู่ ในกลุ่มราคา 50-100 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งผู้ซื้อกลุ่มนี้ถึงแม้จะไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจมาก แต่เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีอยู่น้อยมาก ประมาณร้อยละ 1-2 ของยอดขายแต่ละปี การหวังยอดขายเพียงไม่กี่ยูนิตแล้วโครงการจะประสบความสำเร็จอาจไม่ใช่เรื่องง่าย และนั่นอาจเป็น “กับดัก”
ถ้ามองแต่ภาพรวมยอดขายเห็นว่าตลาดเริ่มดีขึ้นบ้านที่สร้างค้างอยู่เริ่มลดลง จึงเปิดแผนพัฒนากันอย่างเต็มที่ คิดว่าโครงการที่เปิดก่อนเก็บยอดขายก่อนจะสามารถเป็นประสบความสำเร็จได้ ซึ่งการขายสินค้าในกลุ่มระดับราคาสูงนี้ ควรต้องวิเคราะห์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย รูปแบบบ้านและพื้นที่ใช้สอยที่เหมาะสมกับระดับราคา รวมทั้งทำเลเฉพาะของตลาดระดับราคานี้ประกอบด้วย
ทิศทางตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ประเมินว่าไม่เหมือนเดิม และปี 2566 รูปแบบจะเปลี่ยนไปในทุกทำเล การพัฒนาจะยากขึ้น เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 5-15 ค่าก่อสร้างบ้านเพิ่มขึ้นร้อยละ 8-12 ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 1-2 ล้วนเป็นปัจจัยกดดันให้ไม่สามารถพัฒนาบ้านในแบบที่ต้องการได้เหมือนเดิม
จึงต้องเปลี่ยนมาพัฒนาตามกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้า และต้องให้เกิดความพึงพอใจสูงสุดได้ แนวทางการพัฒนาโครงการในปี 2565-2566 ควรให้ความสำคัญกับกำลังซื้อแต่ละพื้นที่เป็นหลัก ไม่พัฒนาเกินกำลังที่ผู้บริโภคจะซื้อได้ หาช่องว่างของตลาดที่มีความต้องการสูง หาสินค้าที่มาทดแทน เช่น บ้านแฝดมาทดแทนบ้านเดี่ยว บ้านทาวน์เฮ้าส์อิสระมาทดแทนบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์หน้ากว้าง 7 เมตรมาทดแทนบ้านแฝด
และยังต้องระมัดระวังเรื่องปริมาณบ้านที่จะพัฒนาด้วย ควรลดขนาดโครงการลง หรือแบ่งเฟส ไม่สร้างปริมาณมากเกินไป และในบางครั้ง ถ้ายอดขายไม่เป็นไปตามแผนธุรกิจที่วางไว้ การติดสินใจยกเลิกโครงการและคืนเงินลูกค้าก่อนเริ่มก่อสร้างอาจจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่าพัฒนาไปแล้วแต่ก่อสร้างไม่เสร็จ
สรุปพื้นที่ที่มีศักยภาพและน่าสนใจในการพัฒนาในครึ่งปีหลัง 2565 และ ปี 2566 ดังนี้
"บ้านเดี่ยว "
ระดับราคา 7-10 ล้านบาท ทำเลที่มีโอกาสพัฒนา ประชาอุทิศ , เพชรเกษม , บางบัวทอง , รังสิต คลอง 1-5
ระดับราคา 10-20 ล้านบาท ทำเลที่มีโอกาสพัฒนา รามอินทรา , บางนา (กม.1-10), พระราม 2 , ถ.ราชพฤกษ์ , ถ.ชัยพฤกษ์ , ถ.พรานนก-พุทธมณฑลสาย 4
ระดับราคา 20-40 ล้านบาท ทำเลที่มีโอกาสพัฒนา ถ.กรุงเทพกรีฑา (ตัดใหม่) บางนา (กม.1-10)
"บ้านแฝด"
ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ทำเลที่มีโอกาสพัฒนา รังสิต คลอง 1-5 , ถ.คลองหลวง , บางบัวทอง , ศาลายา
ระดับราคา 5-7 ล้านบาท ทำเลที่มีโอกาสพัฒนา รามอินทรา, บางนา (กม.1-10), รามคำแหง 2 , ประชาอุทิศ , เพชรเกษม , ถ.นครอินทร์ , ถ.ราชพฤกษ์ , ถ.บัวนครินทร์
"ทาวน์เฮ้าส์"
ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ทำเลที่มีโอกาสพัฒนา รังสิต คลอง 1-5, ถ.คลองหลวง , เทพรักษ์, มีนบุรี, เทพารักษ์ , แพรกษา , เพชรเกษม , ศาลายา , ราชพฤกษ์ , บางบัวทอง
ระดับราคา 3-4 ล้านบาท ทำเลที่มีโอกาสพัฒนา รามอินทรา , สายไหม , รามคำแหง 2 , บางนา (กม.1-10), ถ. ประชาอุทิศ
#KKP
#KIATNAKINPHATRA
#สินเชื่อธุรกิจ
#วิเคราะห์ตลาด
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
