ราคาตลาดคอนโดมิเนียม Condominium Market Price
“ราคาตลาด” ขึ้นอยู่กับ “กาลเทศะ” ของสินค้า คือ “เวลา” และ “สถานที่” ของการขายสินค้า หากไม่มี “ราคาตลาด” กฎหมายที่เกี่ยวข้องเปิดช่องให้หาราคาตลาดได้ด้วยการ “ขายทอดตลาด” Public Auction หรือ “ประมูล” Bidding สามารถนำมาอ้างอิงให้เป็นราคาตลาดได้ ทั้งนี้ กระบวนการ ขั้นตอนต้องถูกต้องตามกฎหมาย
อสังหาริมทรัพย์ รวมถึง “คอนโดมิเนียม” มี “ราคาตลาด” ที่ขึ้นอยู่กับ “กาลเทศะ” ช่วงเวลา “ฟองสบู่แตก” ระหว่าง “วิกฤติต้มยำกุ้ง” ปี 2540 Condominium ขายยาก ผู้ซื้อเก็บเงินสดไว้ ไม่มั่นใจความผันผวนทางเศรษฐกิจ Property Developer พัฒนา “โครงการอาคารชุด” ขายไม่หมดจำนวนมาก ต้องรับภาระดอกเบี้ยจ่าย Pre-Financing จากสถาบันการเงิน หากขายช้าจะขาดทุนจาก Pre-Financing Interest
เมื่อขายได้เร็วย่อมเปลี่ยนจาก Pre-Financing ให้เป็น Post-Financing ลูกค้าซื้อคอนโดมิเนียมด้วยเงินกู้ Housing Loan ผู้ประกอบการจะลดการขาดทุนได้เร็วขึ้น ปัญหาที่เกิดขึ้นในอดีต คือ “ขายขาดทุน” Cut Loss ให้โครงการอยู่รอด แต่กรมสรรพากรไม่เห็นด้วยกับการ “ขายขาดทุน” โดยเฉพาะ “ราคาขาย” Condominium ต่ำกว่า “ราคาประเมินราชการ” ของ “อาคารชุด”
คอนโดมิเนียมมี “ราคาประเมินราชการ” ไม่ต่างจาก “ที่ดิน” ที่ใช้สำหรับเป็น “ฐานคำนวณ” การเก็บ “ค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์” 2% ของกรมที่ดินตามกฎกระทรวงมหาดไทย “ราคาประเมินราชการ” เมื่อประกาศใช้บังคับแล้วจะไม่เปลี่ยนแปลงและใช้นานต่อเนื่องประมาณ 4 ปีหรือมากกว่านั้น ในช่วงน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 และช่วง COVID 2563 “ราคาประเมินราชการ” ใช้นานเกิน 4 ปี
Property Developer ขาย “ห้องชุด” ที่เหลือ 4 ห้องต่ำกว่า “ราคาขาย” Sale Price และต่ำกว่า “ราคาประเมินราชการ” เกินครึ่งหนึ่ง 50% ของราคาประเมินราชการ เป็นการ “ขายขาดทุน” เพื่อรักษาธุรกิจให้อยู่รอด ต่อมามี “คดีภาษี” กรมสรรพากรประเมินภาษีให้ใช้ “ราคาประเมินราชการ” ที่สูงกว่าเป็น “ฐานคำนวณภาษีบริษัท” ไม่ยอมรับ “ราคาขายขาดทุน” ที่ต่ำกว่า
ในที่สุด ศาลตัดสินว่า “ราคาประเมินราชการ” ไม่ใช่ “ราคาตลาด” ไม่ขึ้น/ลงตามภาวะเศรษฐกิจ แต่เป็น “ฐานคำนวณ” Government Fee ของราชการ ศาลให้เหตุผลต่อไปว่า “ราคาขายขาดทุน” เป็น “เหตุอันสมควร” โดยศาลยอมรรับการอ้างอิง Comparable Benchmark ที่ “เจ้าของโครงการ” เทียบเคียงจาก “อาคารชุด” บริเวณใกล้เคียง (Zoning) อาคารสูงพอกัน ห่างถนนไม่ต่างกัน อายุอาคารชุดพอกัน จากนั้น Property Developer นำ “ราคาขายเทียบเคียง” มาเฉลี่ยแล้ว “ขายขาดทุน”
ภาวะเศรษฐกิจในปี 2569-2570 Property Developer น่าจะยังมีความท้าทายเรื่องเศรษฐกิจให้จับตามองอย่างใกล้ชิด “ขายขาดทุน” น่าจะนำมาใช้เป็น “ทางเลือก” ในการ “ตัดอวัยวะ” เพื่อ “รักษาชีวิต” อย่างน้อยมีเหตุผลให้ลดข้อโต้แย้งกับกรมสรรพากรได้อย่างสบายใจมากขึ้น
รวมเรื่อง “ภาษี” Tax Case Study 28 ตอน https://www.youtube.com/playlist?list=PL23hIBuSQS-enFIHjy0GWauxqVDD0ze1f
#ภาษี #Tax #MarketPrice #ราคาตลาด #BenchMark #TaxAudit #TaxAssessment #TaxAvoidance #เลี่ยงภาษี #Law #กฎหมาย #Tax #ภาษี
ชินภัทร วิสุทธิแพทย์
LINE: @chinapatonelaw
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
