ทำเล-ราคา-คุณภาพ กับเคล็ดลับทำเงินอสังหาฯ
โดย อ.อนุชา กุลวิสุทธิ์
การลงทุนอสังหารริมทรัพย์นั้นจะต้องมีปัจจัยสำคัญเข้ามาเกี่ยวข้องหลัก 3 ตัว ดังนี้ ทำเล ราคา และ คุณภาพ
ทำเล… การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่ห้ามมองข้ามคือ ทำเลต้องดี แนวโน้มมีอนาคต
ราคา … ราคาของอสังหาริมทรัพย์ต้องอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าตลาด มีส่วนต่างราคา
คุณภาพ… อสังหาริมทรัพย์ ต้องอยู่สภาพที่ดี พร้อมใช้งาน หรือ เยี่ยมมากกว่านั้น
ถ้าขาดหรือพร่องปัจจัยใดปัจจัยหนึ่งไป การลงทุนอาจจะไม่ประสบผล หรือ ลงทุนแล้วอาจจะได้ผลลัพธ์ที่ไม่ดีเท่าที่ควร แต่ถ้าเมื่อใดก็ตามที่การลงทุนในนั้นๆมีครบ หรือเป็นบวกทั้ง 3 ปัจจัย เมื่อนั้น เราจะได้พบกับสุดยอดของการลงทุน!!!
เมื่อเรานำ 3 ส่วนนี้ผมผนวกกันเข้าดัวยกัน ในลักษณะแผนภาพเวนน์-ออยเลอร์ (Venn-Euler diagram) จะเป็นดังนี้
ในแผนภาพนี้ ถ้าเรามีครบทั้ง 3 ปัจจัย แทบจะเรียกได้ว่าปิดประตูขาดทุนไปได้เลยเพราะว่าถือเป็นที่สุดแล้วของแนวคิดนี้ เรียกว่าทรัพย์ที่มีครบทั้ง 3 ปัจจัยนี้ว่า “ดาวเด่นของการลงทุน”
แต่การหาดาวเด่นนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย ทรัพย์ที่เราหาได้หรือประสบพบเจอมักไม่ครบทั้ง 3 ปัจจัย กล่าวคือส่วนใหญ่จะมีแค่ 2 ปัจจัยเท่านั้น เช่น
ทำเลดี ราคาได้ แต่คุณภาพไม่ได้ หมายความว่า เราเจอบ้านดี ในราคาที่คุ้มค่าต่อการลงทุนแต่ บ้านมีสภาพโทรม ซื้อมาแล้วต้องปรับปรุง จะต้องซ่อมมากขนาดไหนก็ขึ้นอยู่กับความโทรมของบ้านนั้นๆ ดังนั้น การลงทุนชนิดนี้ต้องมีความเชี่ยวชาญเรื่องการประเมินค่าซ่อม การซ่อมแซม ฯลฯ เพราะ ถ้าเราไม่แม่นเรื่องนี้โอกาสที่เราจะล้มเหลวในการลงทุนก็มีสูง
ทำเลดี คุณภาพได้ แต่ราคาไม่ผ่าน หมายความว่า เราเจอบ้านดีๆสภาพสวยในทำเลเอก แต่ราคาไม่ผ่าน หรือเรียกอีกอย่างคือ “ราคาแพง” เกินกว่าที่จะลงทุน ดังนั้นถ้าเราเจอการลงทุนลักษณะนี้ถ้าจะให้ได้ผลลัพธ์ที่ดี คือ ต้องการเจรจาต่อรองราคาลงมาให้อยู่ในเกณฑ์ที่เรารับได้ เพราะ ถ้าไม่ได้ การลงทุนนี้ก็จะไม่คุ้มค่า
ราคาดี คุณภาพได้ แต่ทำเลแย่ หมายความว่าบ้านราคาถูก สภาพบ้านเยี่ยมแต่ อยู่ผิดที่ผิดทาง ไปอยู่ในทำเลที่ไม่ดี แนวโน้มอนาคตไม่สวยงาม ดังนั้น การลงทุนชนิดมีความเสี่ยงสูงที่จะล้มเหลวในการลงทุน เพราะ ราคา กับคุณภาพ เรายังพอมีทางแก้ไข แต่ ทำเล แก้ไขได้ยากมาก
แต่ถ้าเราเจอการลงทุนที่มีแค่ปัจจัยเดียว มีเพียงแค่ ทำเล หรือ ราคา หรือ คุณภาพ เพียงอย่างเดียว การลงทุนก็จะยิ่งเสี่ยงมากขึ้นอีก เช่น
...ทำเลดีอย่างเดียว แต่บ้านราคาแพง คุณภาพบ้านทรุดโทรม กรณีนี้ลำบากแน่นอน
… ราคาถูกแต่ ทำเลไม่ได้ บ้านโทรม แบบนี้ก็ลำบากไปอีกแบบ จะมีกำไรเป็นกอบเป็นกำได้ก็อาจจะต้องรอทำเลขึ้น ซึ่งรู้เมื่อไหร่
… บ้านสวยคุณภาพเนี๊ยบ แต่ราคาแพง และอยู่ในทำเลที่ไม่ดี แบบนี้ก็เล่นยากพอดู
- 1
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
