ทบทวนความรู้เรื่องกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ตอนที่2
เมื่อนักลงทุนต้องการผลตอบแทนคือเงินปันผล สิ่งที่ต้องเฝ้าระวังและติดตามคือ บริษัทที่เราเข้าไปลงทุนจะยังคงให้ผลตอบแทนเราตามที่คาดหวังหรือไม่
📍ระวังกับดักปันผล
ตัวเลขปันผลที่แสดงไว้ในเวบ set อาจไม่ตรงตามความเป็นจริงเนื่องจากการคำนวนปันผลเป็นการคำนวนจากปันผลที่ได้รับในระยะเวลาย้อนหลัง1ปี
..กับดักปันผลเกิดขึ้นได้อย่างไร?
ยกตัวอย่างหุ้นA ปันผลสม่ำเสมอ 0.2บาทต่อหุ้นทุก3เดือน ราคาหุ้น 10บาท
Q1 =0.2บาท
Q2 =0.2บาท
Q3 =0.2บาท
Q4 =0.2บาท
Yield% = (0.2+0.2+0.2+0.2 )/10*100 = 8%ต่อปี
ปีต่อมามีปัญหาQ4 ทำให้ปันผลลดลง ราคาหุ้นตอบสนองไปก่อน เหลือ6.5บาท
Q1 =0.2บาท
Q2 =0.2บาท
Q3 =0.2บาท
Q4 =0.05บาท
Yield% =(0.2+0.2+0.2+0.05)/6.5*100 =10%ต่อปี
เวลาแสดงในหน้าเวบset ถ้าไม่ได้เช็คข้อมูลก่อน อาจจะทำให้นักลงทุนเข้าใจว่าได้ปันผลถึง10%
หากเราซื้อที่ราคานี้แล้วผลประกอบการปีต่อมายังกลับมาไม่ได้ บริษัทจ่ายปันผลได้แค่0.05ต่อไตรมาส
Yield% = (0.05+0.05+0.05+0.05)/6.5*100 = 3%ต่อปี
📍ความเสี่ยงสำคัญของแต่ละกอง
✅การรับประกันกำไรสุทธิ
ก่อนซื้อควรศึกษาให้ดีว่ากองนั้นๆมีการรับประกันกำไรสุทธิหรือไม่ ถ้ามีต้องดูว่าหมดช่วงประกันเมื่อไหร่ เพราะถ้าอนาคตไม่มีการประกันแล้วอาจจะไม่ได้รับปันผลเท่าเดิม
สำหรับกองที่มีการรับประกันกำไรสุทธิ ถ้าอยากดูว่ากำไรจริงเท่าไหร่ มีการเติมเงินเข้ามาในช่วงรับประกันเท่าไหร่ สามารถดูได้ที่งบกำไรขาดทุน แต่บางบริษัทไม่ได้เขียนไว้จะต้องไปอ่านจาก”หมายเหตุประกอบงบการเงิน” ดังนั้นเราควรอ่านหมายเหตุประกอบงบทุกครั้ง
✅ผู้เช่าเหมาไม่ต่อสัญญาเช่า
✅ผู้เช่าเหมาต่อสัญญาและปรับลดค่าเช่า
✅ช่วงปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ หรือปรับปรุงทรัพย์สิน
✅ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า
ดูในงบดุลจะพบ “รายได้ค่าเช่าค้างรับ”
ถ้ามีปริมาณมากเกิน25%ของรายได้ค่าเช่า1ปีต้องระมัดระวัง (เพราะ25%ของ1ปีคือ3เดือน ซึ่งจะกระทบต่อรอบของการจ่ายปันผลได้
ในส่วนนี้มีโอกาสถูกบันทึกเป็นหนี้สงสัยจะสูญ
📍การติดตามผลดำเนินงานกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
✅เงินปันผล
ความถี่ โดยปกติจะเท่าเดิม เช่น3เดือนครั้ง
จำนวนเงิน ควรจะใกล้เคียงงวดก่อนๆ หากต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญควรตรวจสอบทันที
✅ติดตามจากNAV
บริษัทจะมีการประกาศค่าNAVทุกเดือนทางช่องข่าวของเวบset
ความลับของNAV คือสามารถทำนายปันผลล่วงหน้าได้ใกล้เคียงมาก แต่การคำนวนต้องละเอียดและใช้ไม่ได้กับทุกกอง
NAV เพิ่มขึ้นจากผู้เช่าชำระค่าเช่าให้กองทุน
NAV ลดจากกองทุนจ่ายปันผลให้ผู้ลงทุน
NAV เพิ่มจากการประเมินค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น
NAV ลดจากการประเมินค่าทรัพย์สินลดลง
กรณีที่เกิดจากการประเมินค่าทรัพย์สินจะไม่ใช่เงินสดไม่สามารถนำมาปันผลได้ ในงบการเงินจะอยู่ในส่วน” กำไรสุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจากเงินลงทุน”
เราอยากรู้ผลการดำเนินงานแต่เค้าไม่ได้บอกเราตรงๆ เราสามารถหาผลการดำเนินงานได้จากค่าNAV
NAV ใหม่= NAVเก่า-ปันผล +/-ปรับมูลค่ายุติธรรม+ ผลการดำเนินงาน
กลับข้างสมการ
ผลการดำเนินงาน= (NAVใหม่+ปันผล -/+ ปรับมูลค่ายุติธรรม)- NAVเก่า
เมื่อได้ผลการดำเนินงานแต่ละเดือนออกมารวมกันเป็นไตรมาส หารด้วยจำนวนหุ้นทั้งหมดจะออกมาใกล้เคียงกับปันผลในอนาคต
( กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มีข้อกำหนดว่าต้องจ่ายปันผลไม่น้อยกว่า90%ของกำไร)
🐥ย้ำอีกทีว่าวิธีNAV ใช้ไม่ได้กับทุกกอง
✅ข่าวรายวันของตลาดหลักทรัพย์ต่างๆต้องให้ความสำคัญ
-แจ้งงดจ่ายปันผล
-ชี้แจงสาเหตุงดจ่ายปันผล
-แจ้งเหตุผิดนัดชำระค่าเช่าตามสัญญา
-รายงานข้อมูลการฟ้องและถูกฟ้องคดี
-etc.
🙏🥰special thx
นำมาจากlecture ของพี่ขันติเพจหุ้นปันผล สอนไว้เมื่อปี2559
- 5
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
