Blockdit Logo (Mobile)
เคล็ดลับสมองมหาเศรษฐี
•
10 มี.ค. 2020 เวลา 01:30 • ธุรกิจ
วันนี้เรามาเรียนรู้หลักการลงทุนในอสังหาฯ ฉบับเข้าใจง่ายกัน.
เมื่อพูดถึง Passive Income อย่างง่ายๆ ก็คือ การมีกระเเสเงินสดไหลเข้ามาแบบอัตโนมัติอย่างต่อเนื่อง ไม่ต้องทำงานยังมีรายได้ไม่ต้องกังวลกับค่าใช้จ่าย ถือว่าเป็นรายได้ชวนฝันที่หลายคนอยากก้าวไปให้ถึง เเต่กว่าจะถึงจุดนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย
1
การมี Passive Income ได้ ก็ต้องมีการวางระบบในการสร้างเงินสดอัตโนมัติก่อนต้องมีความรู้เเละประสบการ์ณเสียก่อน จนนำความรู้นั้นไปสร้างความเชี่ยวชาญ จนไปสร้าง Passive Income ได้.
Active Income คือ ก๊อกนำ้แบบกด ต้องออกแรงนำ้จึงไหล พอหยุดไหล ก็ต้องกดใหม่ซำ้เรื่อยๆ แปลว่า Active(กด) จึงเกิด Income (น้ำ).
Passive Income คือ ก๊อกนำ้แบบหมุน ซึ่งเมื่อติดตั้งระบบ นำ้จึงไหลเเละไหลไม่มีวันหยุด นี่เเหละคือรายได้ที่คนจำนวนมากไฝ่ฝัน! เพราะอยู่เฉยๆ รายได้ก็เข้ามาไม่ขาดสายใช้เทียบกับรายได้ที่เราลงเเรงครั้งเเรกครั้งเดียว! หลังจากนั้นเเทบไม่ต้องลงเเรงเลย เเต่ “ เงิน “ ไหลมาไม่หยุด 365 วัน ตลอด 24 ชม. เป็นรายได้จากค่าเช่า บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ โกดัง คอนโด
1
สรุปคือ Passive Income หยุดทำงานเเล้ว ก็ยังได้เงินไหลมาเเทบไม่หยุด!
เเน่นอนว่าทุกคนต่างก็อยากได้สายนำ้ที่ไหลไม่ขาดสาย สบายไปทั้งชาติ เเต่อย่าลืมว่าก๊อกแบบ Passive Income มันเป็นแบบหมุน ถ้าอยากให้น้ำไหลมันต้อง “ ออกเเรง “ ติดตั้งกันก่อน.
1
ลองทำความเข้าใจหลักการลงทุนอสังหาฯ จากภาพด้านล่าง.
2
คำถามคือเเล้วเราจะลงทุนอย่างไร?
ซึ่งการลงทุนอสังหานั้นมีทั้งทางตรงเเละทางอ้อม
1.ลงทุนทางตรง:
มีทั้งนักพัฒนาอสังหาฯหรือ Developer เเละนักลงทุนเพื่อนปล่อยเช่าเป็นเจ้าของอสังหาฯเขาจะเรียกกันว่า Landlord นักลงทุนในอสังหาฯ Landlord จะได้ค่าเช่าจากพวกนักพัฒนาอสังหาฯ Developer ซึ่ง Developer ต้องใช้เงินลงทุนมากเพื่อก่อสร้างอสังหาฯเเละต้องมีสภาพคล่องพอในการลงทุนเพราะกว่าจะขายอาคารได้นั้นต้องใช้เวลาเป็นปีๆ.
1
2.ลงทุนทางอ้อม:
การลงทุนผ่านการซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์หรือ REIT ในตลาดหลักทรัพย์.
• การลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ข้อดีคือสามารถหวังกำไรได้มากกว่าทั้งจากส่วนต่างราคาขาย (Capital Gain) และค่าเช่าจากการปล่อยเช่า แต่ข้อเสียคือ ใช้เงินลงทุนสูง มีสภาพคล่องน้อย (นึกอยากขายบ้านหรือคอนโดทีไม่ใช่อยากขายก็ขายได้ปกติต้องใช้เวลาพอสมควร) และต้องอาศัยความเชี่ยวชาญ ความรู้และประสบการณ์ในการลงทุนมากถึงจะรู้ว่าทำเลและลักษณะของอสังหาฯ แบบไหนที่ปล่อยเช่าได้เสมอและขายต่อได้ราคาดี
• สำหรับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของธุรกิจได้สร้างอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่แล้วเอามาขายเข้ากองทุนให้นักลงทุนทั่วไปซื้อหน่วยลงทุนและแบ่งผลประโยชน์ในรูปเงินปันผลให้ ข้อดีคือใช้เงินลงทุนน้อย คนทั่วไปก็สามารถลงทุนได้ และมีสภาพคล่องสูง (ขายได้ทุกวันทำการ) โดยผลประโยชน์ที่ได้มักจะมาจากเงินปันผลกองทุนที่ไปซื้ออสังหาฯ แล้วปล่อยเช่าอีกที และส่วนต่างราคาตลาด (Capital Gain) ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ
สำหรับปัจจัยหลักในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็คือ
• ทำเล เพราะว่าคนซื้อบ้านหรือคอนโดย่อมต้องการอาศัยอยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวกสบาย ใกล้รถไฟฟ้า หรือใกล้แหล่งชุมชนที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่รายรอบ ถ้าเป็นบ้านเดี่ยวก็อาจจะต้องการทำเลที่ติดถนนและเดินทางง่าย เป็นต้น
• ตัวอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ เพราะถ้ามีอาคาร 2 หลังอยู่ในทำเลเดียวกัน ปัจจัยหนึ่งที่ใช้ตัดสินใจคือสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ห้องสมุด หรือสภาพแวดล้อมในโครงการ เป็นต้น
• ราคา อันนี้จะขึ้นกับ ทำเล ตัวอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกนะครับ ยิ่งราคาสูงยิ่งต้องมี 3 ปัจจัยที่ดีให้สมราคาด้วย
• ปริมาณอสังหาฯ ในท้องตลาดหรือในทำเลเดียวกัน ถ้ามีออกมามากก็ยากที่เราจะปล่อยเช่าหรือขายได้ราคาดี
• ความต้องการซื้ออสังหาฯ มาจาก 3 ข้อแรก ขึ้นกับภาวะเศรษฐกิจและภาวะอุตสาหกรรมของธุรกิจอสังหาฯ ด้วย
อัตราดอกเบี้ย อันนี้เป็นปัจจัยสำหรับการลงทุนทั้งการลงทุนทางตรงและทางอ้อม โดยถ้าดอกเบี้ยต่ำเราอาจจะกู้มาลงทุนได้มากก็สามารถซื้ออสังหาฯ ราคาสูงขึ้นกว่าปกติได้ และสำหรับการลงทุนทางอ้อมเมื่อดอกเบี้ยต่ำมักจะเป็นช่วงที่เศรษฐกิจไม่ดี กองทุนอสังหาฯ ซึ่งมักจะให้ผลตอบค่อนข้างแน่นอนในรูปเงินปันผลที่สม่ำเสมอมักจะได้รับความสนใจมากกว่าการซื้อพันธบัตรที่ให้ผลตอบแทนต่ำหรือลงทุนในหุ้นที่อาจจะผลประกอบการไม่แน่นอนเท่าครับ
มาตรการของภาครัฐ เป็นปัจจัยสำคัญอย่างหนึ่งที่มีผลกับการลงทุนอสังหาฯ เช่น มาตรการ LTV ของแบงก์ชาติที่ออกมาเพื่อลดความร้อนแรงของอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทำให้ Supply ของอสังหาฯ ใหม่ลดลง และมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนที่ออกโดยกระทรวงการคลังที่ออกมาช่วยพยุงภาคธุรกิจ เป็นต้น
ทั้งนี้ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ท่านต้องมีความรู้ความเข้าใจอย่างถ่องเเท้ก่อนที่จะลงทุน. รวมถึงประเมินความเสี่ยงของตัวท่านเองด้วย.
Ref:
1.หนังสือเศรษฐีวัยรุ่น (อสังหาฯ) รับค่าเช่าสบาย ทำขายก็รวย
เรียบเรียงโดย:
เคล็ดลับสมองมหาเศรษฐี
โฆษณา