Blockdit Logo (Mobile)
พี่หมีขยี้อสังหา
•
17 เม.ย. 2020 เวลา 11:56 • ธุรกิจ
คำถามที่เกิดบ่อยในการปล่อยเช่า อสังหาริมทรัพย์ คือ ..คิดค่าเช่าเท่าไรดี ค่าเช่าเท่านี้คุ้มหรือเปล่า ต่ำไปไหม ???
พี่หมีจะแนะนำหลักการโดยคร่าวให้ไปคำนวณดูครับ
หลักการ คือ ค่าเช่า ต่อปี = มูลค่าของอสังหาฯ (ราคาซื้อ) คูณด้วย อัตราผลตอบแทนที่คาดหวัง ต่อ ปี
โดยวิธีทำพี่หมีค่อยๆ เล่าไปนะครับ
ก่อนอื่นเราต้องกำหนดอัตราผลตอบแทนที่คาดหวังก่อนครับ พี่หมีแนะนำง่ายๆ ว่า เอาไปเปรียบเทียบกับอัตราเงินฝากของธนาคาร ก็ได้ครับ แต่อาจจะบวกความเสี่ยงนิดนึง เพราะว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงกว่าการฝากเงินกับธนาคาร แต่ก็ไม่ควรเกินการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ นะครับ เพราะอันนั้นเสี่ยงกว่ามาก (เสี่ยงสูง ผลตอบแทนสูง) ส่วนใหญ่จะใช้ประมาณ 5%-6% แล้วแต่ทำเล และสถานการณ์ในตลาด ณ ตอนนั้น บางทีก็ลงมาที่ 4% ก็มีครับ ทั้งนี้หากเป็นที่ดินจะอยู่ประมาณ 3%-5% นะครับ เพราะไม่มีมูลค่าส่วนของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างครับ
2
หลังจากนั้นหากจะหาค่าเช่าที่เหมาะสม ก็นำราคาที่เราซื้อมา คูณด้วย อัตราผลตอบแทนที่คาดหวัง ครับ จะได้ราคาปล่อยเช่ารายปี ซึ่งค่าเช่านี้ จะเป็นค่าที่เราต้องได้ จึงต้องเอาไปบวกค่าใช้จ่ายอื่นๆ ด้วยครับ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า เป็นต้น หลังจากนั้นเอามาหาร 12 เป็นรายเดือนครับ
ดังนั้นจะให้ละเอียดก็อาจจะต้องหารด้วยอัตราการเช่า (Occupancy) จนได้ราคาค่าเช่าที่คุ้มทุน แต่ก็ต้องอาจจะต้องเปรียบเทียบกับราคาค่าเช่าของอสังหาฯ ประเภทเดียวกันในบริเวณใกล้เคียง ดูครับ ว่าของเราสูงไปไหม และต้องเป็นอสังหาที่มีลักษณะคล้ายกันนะครับ เช่น มีเฟอร์นิเจอร์ครบเหมือนกัน เป็นต้น พี่หมีจะยกตัวอย่างให้ดูครับ
ซื้อคอนโดมา 3 ล้านบาท โดยหวังว่าจะได้ผลตอบแทนปีละ 5% = 3 ล้าน x 5% = 150,000 ต่อปี หรือ มีค่าส่วนกลางและนายหน้าอีก 30,000 บาท รวมเป็น 180,000 บาท หรือ 15,000 บาท ต่อ เดือนครับ โดยซื้อมายังปล่อยเช่าไม่ได้ในเดือนแรก ก็ = 11 เดือน หารด้วย 12 เดือน = 91% ดังนั้นราคาค่าเช่าที่เหมาะสม คือ 15,000 หารด้วย 91% = 16,363 บาท ต่อ เดือนครับ ซึ่งต้องไปเปรียบเทียบกับคอนโดในอาคารเดียวกันครับว่าปล่อยเช่าราคาเท่าไรกัน
อย่างไรก็ตามบางครั้งอาจจะเจอสถานการณ์แข่งขันด้านราคากัน (Red Ocean) ทำให้ราคาที่ปล่อยเช่าได้จริง น้อยกว่าที่คำนวณมา อย่างไรพี่หมีคิดว่าการคำนวณนี้เป็นกรอบความคิดครับ อย่างน้อยเราก็พอมีผลตอบแทนบ้างในการลงทุน เพื่อให้เงินเรางอกเงยครับ
สุดท้ายหากเราขายอสังหาฯ นั้น เราจะได้มูลค่าเพิ่มจากราคาเดิมอีกครับ (Capital Gain) ซึ่งทำให้มีความคุ้มค่าครับ
โฆษณา