[THE LEGAL TOPICS] “นายหน้าคือใคร และมีบทบาทอย่างไรต่อการทำสัญญา” นายหน้าเป็นอาชีพที่มีบทบาทอย่างสูงแทบทุกวงการ โดยเฉพาะในวงการอสังหาริมทรัพย์

สำรวจ
ลงทุน
คำถาม

มีบัญชีอยู่แล้ว?หรือ

•

30 มิ.ย. 2020 เวลา 09:15 • ธุรกิจ

“นายหน้าคือใคร และมีบทบาทอย่างไรต่อการทำสัญญา”

นายหน้าเป็นอาชีพที่มีบทบาทอย่างสูงแทบทุกวงการ โดยเฉพาะในวงการอสังหาริมทรัพย์

หากมีที่ดินหรือบ้านหลังเก่าที่อยากขายแต่ไม่รู้จะหาลูกค้ามาซื้อมาเช่าที่ดินหรือบ้านของท่านยังไง นายหน้านี่แหละครับจะเข้ามามีบทบาทสำคัญทันที

ดังนั้น นายหน้าจึงทำหน้าเสมือนเป็น “คนกลาง” หรือ “สื่อกลาง” ให้ผู้ที่ต้องการทำสัญญาสองฝ่ายได้เข้ามารู้จักและทำสัญญากัน

วันนี้ THE LEGAL TOPICS จะมาอธิบายเรื่องนายหน้าในมุมกฎหมายให้ทราบกันครับ

ในทางกฎหมายแล้ว การตกลงเป็นนายหน้าถือเป็น “สัญญา” ประเภทหนึ่ง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 ถึงมาตรา 849 ได้บัญญัติถึงลักษณะของสัญญานายหน้าและความสัมพันธ์ระหว่างคู่สัญญาเอาไว้ โดยสรุปใจความได้ดังนี้ครับ

1) สัญญานายหน้าเป็นสัญญาที่มีคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย ฝ่ายหนึ่ง คือ ฝ่ายนายหน้า กับอีกฝ่ายหนึ่ง คือฝ่ายที่ตกลงจะจ่ายค่านายหน้าให้เมื่อนายหน้าหาลูกค้าให้สำเร็จ

ดังนั้น ถ้าเป็นนายหน้าให้ตัวเอง ไม่ได้เป็นนายหน้าให้คนอื่น ก็จะเรียกว่าเป็นสัญญานายหน้าไม่ได้ (เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 337/2478)

และนอกจากนี้ ต้องมีการตกลงกันว่าจะจ่าย “ค่าบำเหน็จหรือค่าธรรมเนียมให้นายหน้า” เสมอ หากไม่มีข้อตกลงเช่นนี้ ก็จะกลายเป็นเรื่องว่าขานวานใช้ให้ออกหาลูกค้ากันธรรมดาฟรี ๆ ไม่ใช่การทำสัญญาจ้างนายหน้าให้ออกหาลูกค้าแต่อย่างใด (เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3611/2524) ตรงนี้สำคัญนะครับ

2) การทำสัญญานายหน้า ไม่ต้องทำเป็นหนังสือเอกสารก็ได้ แค่ตกลงด้วยวาจาธรรมดาก็เป็นสัญญาที่มีผลผูกพันกันแล้ว

“อย่างไรก็ตาม” ทนายความอย่างเรา “ไม่แนะนำ” ครับ เพราะเวลาเกิดปัญหาขึ้นมา ก็จะไม่มีหลักฐานอะไรมายืนยันได้เลยว่าข้อตกลงจริง ๆ เป็นอย่างไร

ดังนั้น ขอแนะนำให้ทำสัญญากันเป็นลายลักษณ์อักษรดีกว่าครับเพื่อความปลอดภัย

3) นายหน้ามีหน้าที่ “ชี้ช่อง” หรือ “จัดการ” ให้มีการทำสัญญากันระหว่างคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย

คำว่า “ชี้ช่อง” ก็คือ การชี้ชวน แนะนำ หรือเสนอแนะ ให้ผู้ที่สนใจทำสัญญาเข้ามาทำสัญญากับอีกฝ่ายหนึ่ง

ส่วนคำว่า “จัดการ” หมายถึง การกระทำทั้งปวงเพื่อจัดการให้ผู้ที่สนใจทำสัญญาเข้ามาทำสัญญากับอีกฝ่ายหนึ่ง รวมถึงการประสานงานกับเจ้าหน้าที่ของรัฐในการจดทะเบียนต่าง ๆ ด้วย

ตัวอย่างเช่น การที่บริษัทจัดหางาน (recruitment) ชักชวนให้ผู้ที่สนใจเป็นลูกจ้างประจำมาทำสัญญากับบริษัทนายจ้าง หรือการจัดการให้มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดินและประสานงานกับเจ้าหน้าที่รัฐเพื่อโอนที่โอนทาง เป็นต้น

4) เมื่อนายหน้าชี้ช่องหรือจัดการให้มีการทำสัญญากัน “สำเร็จ” แล้ว นายหน้าก็จะมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จ (ค่าธรรมเนียม ค่านายหน้า หรือชื่ออื่นแล้วแต่จะเรียก) ทันทีครับ

แต่ถ้าจัดการให้ทำสัญญากันไม่สำเร็จ นายหน้าก็ยังไม่มีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จการเป็นนายหน้าครับ

คำว่า “สำเร็จ” ในที่นี้ ไม่ต้องถึงขนาดว่าคู่สัญญาเขาจรดปากกาเซ็นสัญญากันจริง ๆ นะครับ เอาแค่ว่า คู่สัญญาเขาตกปากรับคำในเบื้องต้นว่าจะทำสัญญากันก็พอ หากเขารับปากกันเองในเบื้องต้นแล้วว่าเดี๋ยวจะไปทำสัญญากัน แต่ต่อมาภายหลังกลับเบี้ยวไม่ยอมไปทำสัญญา ตรงนี้ก็ไม่เกี่ยวอะไรกับนายหน้าแล้วครับ เพราะหน้าที่ของนายหน้าหมดลงตั้งแต่ชักชวนมาให้เขารู้จักกันจนรับปากกันว่าจะทำสัญญากันแล้ว ถ้าทำจนครบหน้าที่ตามนี้ ก็ถือว่านายหน้าทำสำเร็จและมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จครับ

แต่ถ้านายหน้าชวนคู่สัญญามาพบปะกัน แต่ฝ่ายคู่สัญญากลับเจรจาตกลงกันไม่ได้จนเลิกรากันไป ดังนี้ ก็ยังไม่ถือว่านายหน้าทำหน้าที่ของตัวเองสำเร็จนะครับ ต้องออกหาลูกค้าคนใหม่มาแทนจนกว่าคนใหม่เขาจะเข้ามาตกลงทำสัญญากันเรียบร้อย

อย่างไรก็ตาม กรณีนี้สามารถกำหนดในสัญญาให้ชัดเจนเลยได้ว่าจะจ่ายค่านายหน้าให้เมื่อไหร่ เช่น เมื่อไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือเมื่อคู่สัญญาตกลงที่จะทำสัญญากันจริง เป็นต้น เพื่อป้องกันไม่ให้มีการโต้เถียงกันภายหลังว่านายหน้าได้ทำการสำเร็จจนต้องจ่ายค่านายหน้ากันแล้วหรือไม่

5) หากทำหน้าที่สำเร็จตามข้อ 4) แล้ว นายหน้ามีสิทธิเรียกค่าบำเหน็จได้ทันที หากลูกค้าแอบเบี้ยวไปทำสัญญากันลับ ๆ โดยไม่บอกนายหน้าเพื่อเลี่ยงไม่จ่ายค่าบำเหน็จ นายหน้าก็ต้องฟ้องคดีเรียกเอาค่าบำเหน็จนั้นครับโดยต้องสืบว่า มีการทำสัญญานายหน้ากันขึ้นจริง มีการชี้ช่องหรือจัดการให้มีการทำสัญญากันจนสำเร็จแล้วจริงแต่ลูกค้าดันเบี้ยว เมื่อศาลเห็นว่านายหน้าพูดจริงตามที่อ้าง ศาลก็จะพิพากษาให้นายหน้าได้รับค่าบำเหน็จพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปีจนกว่าลูกค้าจะชำระเสร็จครับ

6) หากคู่สัญญาเบี้ยวหนี้กันตามสัญญาในภายหลัง เช่น ไม่ยอมจ่ายค่าที่ดินกัน หรือเลิกสัญญาเช่ากันกลางคันจนก่อให้เกิดความเสียหาย ก็ไม่เกี่ยวอะไรกับนายหน้าแล้วครับ เพราะนายหน้ามีหน้าที่แค่ชักจูงคู่สัญญาให้มาทำสัญญากันเท่านั้น ไม่ได้มีหน้าที่รับผิดชอบหลังสัญญาทำกันแล้วแต่อย่างใด

7) “อายุความ” ในการเรียกค่านายหน้ามีอยู่ 10 ปีนะครับ ไม่ใช่ 2 ปีตามที่หลายคนเข้าใจ (เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 138/2502) หากพ้น 10 ปีนับแต่เขาเบี้ยวหนี้ค่านายหน้าแล้วแต่ไม่ไปฟ้องศาล นายหน้าก็หมดสิทธิฟ้องคดีต่อศาลทันทีครับ

สุดท้ายนี้ ผมมีข้อสังเกต 3 ข้อดังนี้ครับ

“ข้อแรก” นายหน้าไม่ใช่ “ตัวแทน” ของคู่สัญญาฝ่ายใดทั้งสิ้น เพราะทำหน้าที่แค่เป็นสื่อกลางให้คนที่อยากทำสัญญากันอยู่แล้วได้รู้จักและเข้าทำสัญญากันเท่านั้น

กรณีนี้ จึงควรปรึกษาทนายความหรือที่ปรึกษากฎหมาย (ที่เชี่ยวชาญคดีธุรกิจ ไม่ใช่คดีอาญาประเภทตำรวจจับโจร) ว่าควรทำสัญญาอย่างไรให้เข้าลักษณะเป็นสัญญานายหน้าตามกฎหมาย

นอกจากนี้ ในกรณีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ ควรตรวจสอบดูว่ามีบัตรนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทยด้วยหรือไม่ เพราะเป็นเครื่องการันตีในเบื้องต้นได้ว่านายหน้าคนนั้นมีความรู้และคุณสมบัติที่เกี่ยวข้องพอที่จะประเมินราคาทรัพย์และให้ความรู้ที่ถูกต้องกับเราได้

“ข้อสอง” การทำสัญญานายหน้าต้องไม่ถึงขนาดตกลงกันให้ใช้ตำแหน่งข้าราชการไปวิ่งเต้นช่วยเหลือคู่สัญญา เพราะสัญญาแบบนี้ “ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน” ทำให้สัญญานั้นกลายเป็น “โมฆะ” ทันที และเรียกค่านายหน้ากันไม่ได้ (เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 331/2497) นอกจากนี้ ยังอาจมีโทษทางอาญาตามมาอีกด้วย

นอกจากนั้น กรณีที่ดิน อย่าเอาโฉนดตัวจริงมอบให้นายหน้าเด็ดขาดนะครับ เพราะนอกจากไม่มีกฎหมายให้ทำได้แล้ว ยังไม่ปลอดภัยต่อตัวเราอีกด้วยเพราะเราไม่รู้ว่านายหน้านั้นจะเอาโฉนดตัวจริงเราไปทำอะไร ทางที่ดี ให้เขาถ่ายเอกสารโฉนดเราไปดีกว่าครับ หรือถ้าเขาอ้างว่าจำเป็นต้องใช้ตัวจริงในการติดต่อกับที่ดิน ก็ควรหาเวลาไปที่ดินด้วยตัวเองพร้อมโฉนดตัวจริงดีกว่าครับ

“ข้อสาม” การรับเงินค่านายหน้า จะรับจากทั้ง 2 ทางไม่ได้ กล่าวคือ จะรับทั้งจากฝ่ายผู้ใช้ให้ไปหาลูกค้ามาทำสัญญา และจากลูกค้าที่มาเข้าทำสัญญาพร้อมกัน “ไม่ได้” หากไปทำเช่นนั้น กฎหมายกำหนดว่านายหน้า “ไม่มีสิทธิ” ได้รับค่าบำเหน็จทันที “เว้นแต่” จะมีการตกลงให้นายหน้ามีสิทธิรับเงินจากทั้ง 2 ทางได้ หรือการรับเงินจากทั้ง 2 ทางของนายหน้าไม่ทำให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสียหาย (ซึ่งตรงนี้ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงเป็นเรื่อง ๆ ไปครับ)

ในตอนหน้าเราจะมาดูกันครับว่า “ค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องจ่ายอย่างไร และจ่ายเท่าไหร่” ติดตามอ่านกันได้นะครับ

พุทธพจน์ นนตรี

THE LEGAL TOPICS

กฎหมาย:

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 ถึงมาตรา 849

คำพิพากษาศาลฎีกา:

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 337/2478

https://deka.in.th/view-71667.html

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3611/2524

https://deka.in.th/view-35530.html

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 138/2502

https://deka.in.th/view-78514.html