Blockdit Logo (Mobile)
THE LEGAL TOPICS
•
1 ก.ค. 2020 เวลา 09:15 • ธุรกิจ
“ค่านายหน้าควรจ่ายอย่างไรและควรคิดเท่าไหร่”
1
วันนี้ THE LEGAL TOPICS จะมาให้ความรู้ในเรื่องนี้กันครับ
ตามกฎหมายแล้ว การ “คิด” ค่านายหน้ารวมทั้งอัตราค่านายหน้านั้น กฎหมาย “ไม่ได้กำหนดไว้ตายตัว” แต่เปิดช่องให้เป็นเรื่องที่คู่สัญญาสามารถตกลงกันเองได้ว่าจะคิดอย่างไรและคิดในอัตราเท่าไหร่
ดังนั้น คู่สัญญาจึงควรระมัดระวังไม่เข้าทำสัญญานายหน้าใดที่กำหนดค่าใช้จ่ายอื่นนอกเหนือจากค่านายหน้าเยอะจนเกินไป และควรดูราคาตลาดด้วยว่าค่านายหน้าในแต่ละกรณีนั้นคิดกันเท่าไหร่
ในส่วนการ "จ่าย" ค่านายหน้านั้น กฎหมายได้วาง “หลักเกณฑ์ขั้นต่ำ” เกี่ยวกับวิธีการ “จ่าย” ค่านายหน้าไว้บางประการ ดังนี้
1) ค่านายหน้า (หรือที่ภาษากฎหมายเรียกว่า “ค่าบำเหน็จการเป็นนายหน้า”) จะจ่ายให้ก็ต่อเมื่อนายหน้าได้ทำการ “ชี้ช่อง” หรือ “จัดการ” ให้ฝ่ายที่ว่าจ้างและฝ่ายที่นายหน้าไปชักชวนมาได้ทำสัญญากัน “สำเร็จ” เท่านั้น
หากชี้ช่องหรือจัดการให้เขามาทำสัญญากันไม่สำเร็จ นายหน้าก็ไม่มีสิทธิได้รับค่านายหน้าครับ
ส่วนจะถือว่านายหน้าทำการสำเร็จเมื่อใด สามารถอ่านทำความเข้าใจเพิ่มเติมได้ในบทความเรื่อง "นายหน้าคือใคร มีความสำคัญอย่างไรในการทำสัญญา" ตามลิ้งก์ที่แนบไว้ท้ายบทความนี้ครับ
2) ถ้าตกลงกันว่าจะจ่ายค่านายหน้าให้ต่อเมื่อต้องทำอะไรสักอย่างก่อน นายหน้าจะยังไม่มีสิทธิได้รับค่านายหน้าจนกว่าจะทำบางสิ่งบางอย่างตามที่ตกลงกันเรียบร้อยแล้ว
1
เช่น ตกลงกันว่าจะจ่ายค่านายหน้าให้ต่อเมื่อคู่สัญญาไป “จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์” ที่ดินกันเรียบร้อยแล้ว หากยังไม่มีการจดโอน เพียงแต่ทำสัญญา “จะซื้อจะขาย” กันเท่านั้น ก็ถือว่ายังไม่ครบเงื่อนไขครับ นายหน้าก็ยังไม่มีสิทธิได้รับค่านายหน้าจนกว่าเขาจะจดโอนกันเรียบร้อยก่อนครับ
3) หากนายหน้ารับงาน 2 ทาง เช่น นายหน้า ก. รับงานจากบริษัทที่ตนเองเป็นกรรมการมาหาซื้อที่ดินให้บริษัทดังกล่าวโดยตนเองได้ค่าเปอร์เซ็นต์จากบริษัทนั้น และรับงานจากนาย ข. ให้ช่วยหาคนมาซื้อที่ดินของตนเองโดยตกลงให้ค่าเปอร์เซ็นต์ให้ ดังนี้ ก็ถือว่านายหน้า ก. มี “ประโยชน์ได้เสียขัดกัน” ครับ โดยหลักแล้ว กฎหมายห้ามทำและกำหนดผลไว้ด้วยว่าหากทำไปแล้วนายหน้าจะ “หมดสิทธิ” ได้รับค่านายหน้าทันที
อย่างไรก็ตาม กฎหมายก็ “ไม่ได้ห้ามเด็ดขาด” เพราะกำหนดให้สามารถ “ตกลงยกเว้น” กันได้
ดังนั้น หากนายหน้า ก. แจ้งให้นาย ข. ทราบว่าตนเป็นกรรมการของบริษัทที่จะเข้าซื้อและนาย ข. ก็ยินยอมตกลงที่จะจ่ายค่านายหน้าให้เช่นเดิม ดังนี้ นายหน้า ก. ก็มีสิทธิได้รับค่านายหน้าจากทั้งบริษัทที่ตนเองเป็นกรรมการและจากนาย ข. ครับ
ในส่วนของการ “คิด” ค่านายหน้านั้น กฎหมายไม่ได้กำหนดไว้ตายตัว แต่เปิดช่องให้คู่สัญญาตกลงกำหนดกันเองได้ ดังนั้น จึงควรสืบค้นดูว่าธรรมเนียมทางปฏิบัติเขาคิดค่านายหน้าในแต่ละกรณีกันเช่นไร
ในส่วนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ค่านายหน้าที่คิดกันก็มักคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ โดยอัตราที่คิดกันจะอยู่ระหว่าง 3-5% ของราคาที่ดินที่ตกลงกัน
ส่วนกรณีการเช่า ค่านายหน้ามักจะคิดเท่ากับอัตราค่าเช่า 1 เดือนต่อสัญญาเช่าหนึ่งปี หากเช่ากันเต็มปี ก็คิดค่าเช่า 1 เดือน แต่หากเช่ากันเพียงครึ่งปี ก็คิดค่านายหน้าในอัตราค่าเช่าครึ่งเดือน
นอกจากนี้ ยังอาจคิดจากสูตรได้ดังนี้
(ค่าเช่า x จำนวนเดือนที่เช่า)/12
เช่น ตกลงค่าเช่าเดือนละ 200,000 บาท เช่ากันเป็นเวลา 6 เดือน สามารถคำนวณได้ดังนี้
(200,000 x 6)/12 = 100,000 บาท เป็นต้น
นอกจากนี้ ยังอาจตกลงกันได้อีกว่า หากผู้เช่าเลิกสัญญาก่อนกำหนด นายหน้าต้องคืนค่านายหน้าแก่ผู้ว่าจ้างตามสัดส่วนของระยะเวลาการเช่าที่เหลืออยู่ก็ได้ครับ แต่หากไม่ตกลงกันไว้ ก็ไม่มีสิทธิเรียกค่านายหน้าคืนตามสัดส่วนครับ
สุดท้ายนี้ มีข้อสังเกตเล็กน้อยอยากฝากไว้เกี่ยวกับการทำสัญญานายหน้าครับ
1) ไม่ควรทำสัญญานายหน้าแบบปากเปล่า ควรเขียนสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรไว้เลยดีกว่าเพื่อความปลอดภัย
2) ถ้าจำเป็นต้องจ่ายค่านายหน้าในอัตราที่สูง ควรปรึกษาทนายความ (ที่เชี่ยวชาญคดีธุรกิจ ไม่ใช่ทนายที่ทำแต่คดีอาญาเป็นส่วนใหญ่) เพื่อให้ร่างสัญญานายหน้าที่ดีให้จะดีกว่าครับ
3) ปกตินายหน้ามีสิทธิได้รับเฉพาะ “ค่านายหน้า” เท่านั้น ส่วน “ค่าใช้จ่าย” อื่น ๆ เช่น ค่าแนะนำ (reference fee) ค่าเปิดแฟ้ม ค่าประสานงาน กฎหมายไม่ถือว่านายหน้ามีสิทธิได้รับนะครับ “เว้นแต่” จะตกลงกันระหว่างคู่สัญญาให้นายหน้ามีสิทธิได้รับ
4) โฉนดที่ดินตัวจริงไม่ควรจะมอบให้นายหน้าเอาไปใช้ได้โดยอิสระนะครับ ควรให้เขาถ่ายเอกสารสำเนาไปพร้อมเขียนคำว่า “เพื่อใช้สำหรับวัตถุประสงค์ …. เท่านั้น” ไว้ ถ้านายหน้าเขาจำเป็นต้องใช้จริง ๆ ในการติดต่อกับราชการ ตัวเจ้าของโฉนดควรหาเวลาไปติดต่อราชการด้วยตนเองและนำโฉนดตัวจริงติดตัวไปด้วยจะดีกว่าครับ
5) หากมีสัญญานายหน้ามาให้เซ็น ก็ควรอ่านให้ละเอียด และหากเป็นเรื่องนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ก็ควรใช้บริการนายหน้าที่ผ่านการอบรมและมีบัตรจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทยดีกว่าครับ
6) ในส่วนของ "ภาษี" นั้น ผู้ว่าจ้างต้อง "หักภาษี ณ ที่จ่าย" ทุกครั้งที่จ่ายค่านายหน้าด้วย หากจ่ายให้นายหน้าที่เป็นบุคคลธรรมดา ก็คำนวณหักตาม ป.รัษฎากร มาตรา 50 (1) เหมือนอย่างการคำนวณหักกรณีจ่ายค่าจ้างเงินเดือน แต่หากเป็นกรณีนิติบุคคลจ่ายให้นิติบุคคล ก็หัก 3% ของค่านายหน้าที่จ่าย (แต่ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2563 ถึง 1 กันยายน 2563 สรรพากรลดอัตราลงเหลือเพียง 1.5% เท่านั้นครับ)
พุทธพจน์ นนตรี
THE LEGAL TOPICS
ข้อมูลอ้างอิง:
บทความที่แนะนำอ่านเพิ่มเติม:
กฎหมาย:
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 ถึงมาตรา 849
คำสั่งกรมสรรพากรที่ ทป.4/2528
ภาพประกอบ
Naomi Hutchinson_StockSnap.io
Mike Meloney_StockSnap.io
โฆษณา