เอกสารสิทธิ์ที่ดินไม่ใช่แค่ "โฉนดที่ดิน" (รายได้หลายช่องทาง EP29)
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน
ที่จริงแล้ว มีเอกสารสิทธิ์ อีกหลายประเภท หากคิดจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
เราจำเป็นต้องเสริมความรู้ "เรื่องเอกสารสิทธิ์ที่ดินทุกประเภท"
ผมขอแบ่งเอกสารสิทธิ์ที่ดิน เป็น 3 กลุ่มใหญ่ๆ ดังนี้
1. กลุ่มสิทธิครอบครอง และทำประโยชน์
2. กลุ่มสิทธิทำประโยชน์
3. รับรองการเสียภาษี (มี ภ.บ.ท.5 ตัวเดียว)
กลุ่มสิทธิครอบครอง และทำประโยชน์
1. โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ) นายหน้าบางคนเรียก "ที่ดินครุฑแดง" ให้ดูน่าเชื่อถือ
แล้ว น.ส.4 เฉยๆ, น.ส.4 ก, น.ส.4 ข, น.ส.4 ค, น.ส.4 ง คืออะไร? ก็เป็นกฎหมายเก่า ไม่ต้องคิดเยอะ การออกโฉนดที่ดินในปัจจุบัน จะเป็น "น.ส.4 จ" เท่านั้น
Cr. จากเวปไทยที่ให้ความรู้เรื่อง โฉนดที่ดิน
โฉนดที่ดิน เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ที่ดีที่สุด ซื้อขายโอนสิทธิ์ได้ นำไปจำนองค้ำประกันเงินกู้ได้ (ต้องทำที่ สำนักงานที่ดิน)
ถ้ามีที่ดินเยอะมากจนใช้ประโยชน์ได้ไม่ทั่วถึง เกิดมีผู้อื่นเข้ามาใช้ประโยชน์ในที่ดินของเรา โดยที่ชาวบ้านแถวนั้นรู้ แต่เราดันไม่รู้ (เฮ่อ... ทุกข์ของคนรวย)
ต่อมาเรามารู้ภายหลัง ถ้าภายใน 10 ปีสามารถฟ้องขับไล่ออกไปได้ แต่ถ้าปล่อยไว้นานกว่านั้น จะถูกแย่งสิทธิ์ครอบครองโดยปรปักษ์ ทำให้สูญเสียที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น
โฉนดที่ดิน ใช้รับรองสิทธิ์ครอบครองทั้ง ที่ดินว่างเปล่า ที่ดินเพื่อการเกษตร ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เช่น ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว โกดัง โรงงาน อาคารสำนักงาน เป็นต้น
2. หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)
ใช้รับรองสิทธิ์ครอบครอง คล้ายกับโฉนดเลย ครุฑแดงด้วย ที่เพิ่มเติมคือ ชาวต่างชาติ (ที่ไม่ใช่สัญชาติไทย) มีสิทธิ์ซื้อขาย เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้
Cr. จากเวปไทยที่ให้ความรู้เรื่อง กรรมสิทธิ์ห้องชุด
ถ้าเราซื้อคอนโดหรือห้องชุด ก็จะได้หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดนี้ เพื่อแสดงสิทธิ์ถึงความเป็นเจ้าของ โดยจะมี
- กรรมสิทธิ์ในที่ดินและทรัพย์สินส่วนกลาง ร่วมกันกับห้องอื่นๆ
- กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนของห้องตัวเอง
- มีสิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหาย กรณีไฟไหม้หรือถูกรื้อถอน
3. น.ส.3 ก หรือเรียกอีกอย่าง "ที่ดินครุฑเขียว"
Cr. จากเวปไทยที่ให้ความรู้เรื่อง น.ส.3 ก
สิทธิ์คล้ายๆกับโฉนดที่ดิน ต่างกันตรงที่ ถ้าเกิดมีผู้อื่นเข้ามาใช้ประโยชน์ในที่ดินของเราเกิน 1 ปี เราไม่สามารถฟ้องขับไล่ออกไปได้
ดังนั้น ใครที่ยังถือครอง น.ส.3 ก ต้องหมั่นไปดูแลที่ดินของตัวเอง
หรือต้องรีบ นำน.ส.3 ก ขอออกเป็นโฉนดที่ดิน
*** ทั้ง 3 ประเภทที่กล่าวมาข้างต้น มีระหว่างรูปถ่ายทางอากาศเหมือนกัน ***
4. เอกสารสิทธิ์อื่นๆ เช่น ส.ค.1, น.ส.2, น.ส.3 และ น.ส.5
มีความน่าเชื่อถือน้อยกว่า และแทบจะไม่เหลืออยู่แล้ว เพราะเจ้าของที่ดินที่แสดงสิทธิ์ครอบครองได้ถูกต้อง ได้ขอออกเป็นโฉนดที่ดินไปหมดแล้ว
ผู้ซื้อจึงต้องระมัดระวัง ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ต่างๆ ให้แน่ชัดก่อนว่าเป็นเอกสารจริง และซื้อขายโอนสิทธิ์ได้หรือไม่? ตรวจสอบได้ทั้งที่เวปกรมที่ดิน และที่สำนักงานที่ดิน
*** ทั้ง 4 ประเภทข้างต้น รับรองโดยกรมที่ดิน ซึ่งอยู่ภายใต้กระทรวงมหาดไทย ***
5. ส.ป.ก.4-01
เป็นเอกสารสิทธิ์ ที่ออกโดยสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ซึ่งอยู่ภายใต้กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ ออกให้แก่ประชาชน เพื่อใช้ที่ดินทำเกษตรกรรม
เป็นครุฑแดงเหมือนโฉนด แต่เขียนว่า
"หนังสืออนุญาตเข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน"
Cr. จากเวปไทยที่ให้ความรู้เรื่อง ส.ป.ก. 4-01
เดิมใช้เพื่อเกษตรกรรมเท่านั้น กฏหมายไม่อนุญาตให้ทำกิจการอื่นเลย เพื่อแก้ไขปัญหาบริษัทมหาชนที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ติดตั้ง Wind Power ในที่ดินส.ป.ก. และยังมีการสร้างปั๊มป.ต.ท.ขนาดใหญ่ ในที่ดินส.ป.ก.ด้วย เป็นปัญหาเรื่องการลงทุน
เพื่อส่งเสริมเศรษฐกิจของชาติ จึงมีการแก้ไขระเบียบ อนุโลมให้ใช้ที่ดินส.ป.ก. เพื่อกิจการสาธารณูปโภคและกิจกรรมอื่นๆได้ แต่ยังมีข้อจำกัดบางประการ
สิ่งที่ที่ดินส.ป.ก. แตกต่างกับที่ดินโฉนด
- ต้องใช้ที่ดินทำเกษตรกรรม
- สามารถนำไปจำนองค้ำประกันเงินกู้ ได้เฉพาะโครงการที่รัฐส่งเสริม
- ไม่สามารถซื้อขายโอนสิทธิ์ให้ผู้อื่นได้ โอนให้ลูกหลานที่มีนามสกุลเดียวกันเท่านั้น
- จะไม่ถูกแย่งการครอบครองโดยปรปักษ์ เพราะห้ามโอนสิทธิ์ให้ผู้อื่นอยู่แล้ว
- ห้ามปล่อยที่ดินรกร้างว่างเปล่า (ที่ดินโฉนด ปล่อยให้รกร้างว่างเปล่าได้ แต่จะเสียภาษีแพงมาก)
ถ้าเจ้าหน้าที่ส.ป.ก. พบว่ามีการปล่อยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่า ไม่นำไปใช้ประโยชน์ รัฐฯสามารถยึดคืนที่ดินส.ป.ก.นั้นได้
ชาวบ้านที่ทำกินบนที่ดินของตัวเองมานาน แต่ยังไม่มีเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ทุกคนอยากจะออกเป็น"โฉนดที่ดิน" เผื่อว่าจะขาย หรือแบ่งขายที่ดิน หรือจำนอง หากเดือนร้อน
ที่ดินที่รัฐเตรียมปฏิรูปเป็นที่ดินส.ป.ก. ไม่สามารถออกเป็นโฉนดได้ ถูกกำหนดลงแผนที่ ตราเป็นกฎหมานชัดเจนแล้ว ดังนั้น ชาวบ้านที่ทำกินบนที่ดินนั้นๆ จึงมี 2 ทางเลือก
ทางเลือก 1 ขอขึ้นทะเบียน เป็นที่ดินส.ป.ก.
เพราะ ต้องการรักษาที่ดินให้ลูกหลาน จะได้มีที่ดินเป็นของตัวเองไว้ทำมาหากิน
ทางเลือก 2 ไม่ต้องมีเอกสารสิทธิ์ใดๆก็ได้ (ก็อยู่ต่อไปแบบเดิม)
เผื่อจะขายที่ดินให้ผู้อื่นในอนาคต แล้วให้ผู้ซื้อขอขึ้นทะเบียนที่ดินส.ป.ก.เอง
คำแนะนำ สำหรับผู้คิดจะซื้อที่ดินส.ป.ก.
1. ต้องไม่เป็นที่ดิน ที่ขึ้นทะเบียนส.ป.ก.4-01 แล้ว (แค่เตรียมปฏิรูปเป็นที่ดินส.ป.ก.)
*** ดังนั้นเอกสารที่ดิน จะเป็น ภ.บ.ท.5 แทน ไม่ใช่ ส.ป.ก.4-01 ***
2. ผู้ซื้อหรือบุตรของผู้ซื้อ เป็นผู้ที่มีสิทธิ์ขอขึ้นทะเบียนได้ คือต้องเป็นเกษตรกร ต้องไม่เป็นข้าราชการ ไม่เป็นผู้มีรายได้ประจำที่เสียภาษีรายได้ (ภ.พ.90/91)
อย่าเข้าใจผิดคิดว่า "ต้องจน" จึงมีสิทธิ์ขอขึ้นทะเบียนส.ป.ก.4-01 ได้
รวยก็ได้ "แต่ต้องรวยจากการทำเกษตรกรรม" ง่ายๆคือ ส.ป.ก. มีเพื่อ เกษตรกรเท่านั้น
3. แต่ถ้าซื้อเผื่อขายต่อ หรือเพื่อนำมาใช้ประโยชน์ โดยไม่คิดจะขึ้นทะเบียนส.ป.ก.4-01 หรือเมื่อยามเกษียณ อยากจะเป็นเกษตรกรตัวจริง ก็เอาที่สบายใจ
4. ขนาดที่ดิน ต้องไม่เกิน 50 ไร่ ประมาณการว่าเกษตรกรทั่วไป คงเลี้ยงวัวไม่เกิน 50 ตัว 1 ตัว 1 ไร่ (รวมแล้วก็ 50 ไร่)
กลุ่มสิทธิทำประโยชน์
เอกสารสิทธิ์กลุ่มนี้ ส่วนใหญ่ออกมาเพื่อบรรเทาปัญหาความเดือดร้อน หรือเพื่อส่งเสริมอาชีพ แก่ประชาชนผู้ด้อยโอกาส
1. ส.ท.ก. เป็นหนังสือสิทธิทำกินบนที่ดินในเขตป่าไม้ ออกให้โดยกรมป่าไม้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อม ให้สิทธิ์เฉพาะคนที่ทำกินมาเนินนานแล้ว
2. น.ค.3 เป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์ สำหรับสมาชิกนิคมสร้างตนเอง ออกโดยนิคมสร้างตนเอง จัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. 2511
3. ก.ส.น.5 เป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์ สำหรับสมาชิกนิคมสหกรณ์ จัดสรรที่ดินตามตาม พ.ร.บ.จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. 2511 เช่นกัน
*** ทั้ง 3 ประเภทข้างต้น ซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อื่นไม่ได้ ***
- ส.ท.ก. โอนไม่ได้เด็จขาด ป่าไม้ต้องคืนให้แก่ธรรมชาติ
- น.ค.3 และ ก.ส.น.5 ผู้ถือครอง จะต้องครอบครองเกิน 5 ปี และไม่มีหนี้สิน สามารถนำไปขอออกโฉนดที่ดินได้ เมื่อเป็นโฉนดที่ดินแล้ว จึงจะซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ได้
4. สัญญาเช่าที่ดินราชพัสดุ บนที่ดินของกรมธนารักษ์เอง ออกโดยสำนักงานธนารักษ์จังหวัด
5. สัญญาเช่าที่ดินราชพัสดุ บนที่ดินของกองทัพบก มีทั้งแบบแบ่งผลประโยชน์ 10% ให้กองทัพฯ
และแบบที่กองทัพฯโอนที่ดินให้กรมธนารักษ์ นำไปพัฒนาเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ
6. สัญญาเช่าที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย จะเป็นที่ดินอยู่ตามแนวทางรถไฟทั่วประเทศ และในกรุงเทพ มีทั้งในพื้นที่เศรษฐกิจ เช่น เซ็นทรัลลาดพร้าว
*** ทั้ง 3 ประเภทข้างต้น ซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์การเช่าให้ผู้อื่นได้ ***
กลุ่มรับรองการเสียภาษี
ภ.บ.ท.5 เป็นแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์รับรองการครอบครองที่ดิน
ประชาชน(ชาวบ้าน)ซื้อขายที่ดินภ.บ.ท.5 กันเอง โดยมีเจ้าหน้าที่ อบต.ลงชื่อเป็นพยานรับทราบ (ก็มีค่าน้ำร้อนน้ำชา ในการโอนซื้อขายสิทธิ์กัน)
การอยู่ร่วมกันของชาวบ้านบนที่ดินภ.บ.ท.5 ติดกัน ไม่มีปัญหาอะไร มีหลักเขตแบ่งที่ดินกันชัดเจน ถ้าเกิดมีปัญหาผู้ใหญ่บ้าน หรือนายช่างสำรวจอบต.ก็เคลียร์ได้ระดับหนึ่ง
แต่จากกฏหมายใหม่ และสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลง
- อบต.กำลังจะถูกยุบรวมให้เป็นเทศบาล ถูกยกระดับก็ได้ ฟังดูดีกว่า
- ที่ดิน ภ.บ.ท.5 มีโอกาสทับซ้อนกับที่ดินประเภทอื่นๆ
- มีการเก็บภาษีที่ดินโฉนด เริ่มปี 2563 นี้
เจ้าหน้าที่อบต.ส่วนใหญ่ จึงยกเลิกการเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภ.บ.ท.5 บ้างแล้ว
หากสนใจจะซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 ดังกล่าว มีข้อควรระวัง ดังนี้
1. ห้ามทับซ้อน ที่ดินกรมป่าไม้เด็จขาด พูดง่ายห้ามซื้อที่ดินในเขตอุทยาน เขตป่าสงวนแห่งชาติ เขตป่าไม้ถาวร เขตรักษาพันธ์สัตว์ป่า เขตห้ามล่าสัตว์ ทุกๆเขตของป่าไม้ที่ไล่มา ** ห้ามซื้อเด็จขาด **
สามารถตรวจสอบที่ดินได้ที่ Web http://map.dsi.go.th/
นักลงทุนที่ซื้อที่ดินทับเขตป่าไม้ทำรีสอร์ท กระอักเลือดมาหลายรายแล้ว
2. ห้ามทับซ้อน ที่ดินส.ป.ก.4-01 ที่ขึ้นทะเบียนแล้ว อย่าไปเชื่อผู้ขายที่บอกว่า มีช่องทางโอนเปลี่ยนชื่อได้
สามารถตรวจสอบที่ดินที่ขึ้นทะเบียนส.ป.ก.แล้ว หรือยังไม่ขึ้น ได้ที่ ส.ป.ก.จังหวัด
3. ถ้าทับซ้อนที่ดินส.ป.ก. 4-01 ที่ยังไม่ขึ้นทะเบียน ต้องดูว่าผู้ซื้อหรือบุตรของผู้ซื้อ มีคุณสมบัติรับมอบที่ดินส.ป.ก.ได้หรือไม่
หากมีสงสัยเรื่องคุณสมบัติ ให้ขอคำแนะนำจากเจ้าหน้าที่ ส.ป.ก.จังหวัด
4. ไม่ควรทับซ้อน เขตทหาร คือกองทัพบกต้องปกป้องดูแลที่ดินที่ตัวเองรับผิดชอบ แม้ว่าประชาชนเข้าไปทำกินหรืออยู่อาศัย ทหารก็คงไม่ไปขัดขวางการทำมาหากิน
แต่ถ้าคิดจะทำการใหญ่ ทำตัวเป็นนายทุน ลงทุนใหญ่โตบนที่ดินทหาร อย่างนั้นคงไม่สะดวก แต่ถ้าคิดจะทำเกษตรทั่วไป หรืออยู่แบบชาวบ้าน ก็ไม่มีปัญหาอะไร
หากมีข้อสงสัยเรื่องพื้นที่ทหาร ให้ขอคำแนะนำจากผู้ใหญ่บ้าน หรือถามทหารในพืนที่
5. ถ้าสงสัยว่าเป็นที่ดินของผู้อื่น(ไม่ใช่ของผู้ขาย) ให้ขอคำแนะนำจากผู้ใหญ่บ้านว่า ที่ดินบริเวณนี้เป็นของใคร และมีเอกสารสิทธิ์อื่นหรือไม่
เหรียญมีสองด้าน ซื้อที่ดินภ.บ.ท.5 มาแล้ว
อาจโชคดีโดยไม่ทับซ้อนทั้ง ป่าไม้ ส.ป.ก. ที่ทหาร ก็เป็นไปได้ 2 กรณี
1. สำนักงานที่ดิน ทะยอยทำรางวัดออกโฉนดให้ประชาชน แต่จะเป็นโฉนดสลักหลังว่าห้ามซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ก่อน 10ปี (ถึงอย่างไรมูลค่าที่ดิน ก็จะเพิ่มมากกว่า 3 เท่า)
2. กรมธนารักษ์ นำที่ดินมาบริหารเอง ซึ่งมักจะเป็นการตรากฎหมายใหม่ เช่น เพื่อนำที่ดินไปพัฒนาเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ เป็นต้น ซึ่งเป็นไปได้ 2 กรณี
2.1 ถูกเวนคืนที่ดิน นำไปทำนิคมอุตสาหกรรม "ผู้ทำกินบนที่ดินนั้น" จะได้ค่าเวนคืน
2.2 กรมธนารักษ์ทำสัญญาเช่าให้ "ผู้ทำกินบนที่ดินนั้น" นำไปพัฒนาเอง
"ผู้ทำกินบนที่ดินนั้น" ก็พิจารณาจากเอกสาร ภ.บ.ท.5 หรือบางคนมีสัญญาให้ผู้อื่นเช่าทำเกษตร เช่น ปลูกอ้อย ปลูกมันสำปะหลัง
สัญญาเช่าที่ราชพัสดุ (ที่ดินของกรมธนารักษ์) ก็คล้ายกับประเทศจีน ซึ่งที่ดินทั้งหมด 100% เป็นของรัฐบาลจีน แล้วมีสัญญาเช่าระยะยาวให้เอกชนนำไปใช้ประโยชน์ ในกิจการใดๆก็ได้ รวมถึงซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์การเช่าให้ผู้อื่นได้
บางครั้งก็เป็นเรื่องของโชค แต่ถ้ามีความรู้ ศึกษาให้ละเอียดก่อนลงทุน อาจคิดได้ว่า
ไม่ใช่เพราะโชคดีหรือโชคร้าย แต่เป็นเพราะ ฉลาดหรือโง่เอง ต่างหาก
สนใจเรื่อง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
โปรดติดตาม ซีรีย์รายได้หลายช่องทาง ใน EP ต่อไป นะครับ
ได้ที่ Blockdit: www.blockdit.com/worklifewinwin
- 50
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
