เคล็ดวิธี “ลงทุนทำเงินกับอสังหาฯต่างแดน”
โดย อนุชา กุลวิสุทธิ์
ช่วงนี้ในบ้านเรามีการนำ “อสังหาฯต่างประเทศ” อาทิ บ้าน คอนโดฯ หรือโรงแรม เข้ามาขายกันอย่างคึกคัก ภายใต้จุดขายเป็นทางเลือกในการกระจายการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนดีกว่าการลงทุนในประเทศ แถมการันตีผลตอบแทนให้ด้วย แต่ประเด็นสำคัญอยู่ตรงเป็นสินทรัพย์ลงทุนที่มีความเสี่ยงสูงมาก จึงจำเป็นต้องรู้ให้ดีก่อนที่จะเข้าไปลงทุน
จริงๆ อสังหาฯต่างประเทศ มีจุดน่าสนใจอยู่หลายเรื่องด้วยกัน เริ่มจากหากลงทุนซื้ออสังหาฯ ในประเทศที่ต้องเดินทางไปบ่อยๆ หรือมีแผนที่จะไปพักอาศัยในอนาคต เท่ากับได้ประโยชน์สองต่อ ทั้งนี้ในแง่การลงทุนแล้วยังเป็นกลยุทธ์กระจายความเสี่ยง(Diversification) ชั้นดี ที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพพอร์ตฯ ทั้งในแง่เสถียรภาพ(Stability) และความสามารถทำกำไร(Profitability) อีกทั้งยังอาจใช้เป็นที่หลบภัยเศรษฐกิจ เงินเฟ้อ ภัยธรรมชาติ เงินเฟ้อ และภัยการเมืองได้เป็นอย่างดี
การลงทุนอสังหาฯ ต่างประเทศ ปกติจะทำได้ในสองลักษณะ ลักษณะแรกด้วยการติดต่อซื้อเองโดยตรง ขณะที่อีกลักษณะหนึ่งโดยลงทุนทางอ้อมผ่านกองทุน REITs หรือ กองทุน ETF แม้รูปแบบหลังจะสะดวกและง่ายกว่า แต่ผลตอบแทนมักน้อยกว่ากันมาก เนื่องจากต้องเสียค่าธรรมเนียมให้ผู้จัดการกองทุนในการบริหารจัดการอีกที
ประเทศที่คนทั่วโลกในปัจจุบันสนใจซื้ออสังหาฯ กันมากสุด ก็คือสหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร ออสเตรเลีย แคนาดา และยุโรปหลายประเทศ
เพราะประเทศเหล่านี้ ถือว่ามีอนาคตดี การเมืองมั่นคง และคนนิยมส่งบุตรหลานไปศึกษาต่อกัน นอกจากนั้นยังเป็นตลาดอสังหาฯ ที่พร้อมเปิดรับนักลงทุนต่างชาติ มีความเสี่ยงต่ำ มีสภาพคล่องสูง อีกทั้งมีความโปร่งใสสูง สามารถปล่อยขายสินทรัพย์ได้ไม่ยาก หากต้องการถอนการลงทุน
อย่างไรก็ดีในแง่การลงทุนแล้ว ตลาดที่น่าสนใจอาจแยกออกได้เป็น 4 ตลาดด้วยกัน หนึ่งคือประเทศเกิดใหม่ที่เศรษฐกิจกำลังขยายตัว(Emerging Market) สองเป็นประเทศกำลังพัฒนาที่ราคาอสังหาฯต่ำมากๆ (Developing Countries With Dirt Cheap Real Estate)
สามเป็นประเทศที่คนนิยมท่องเที่ยวและไปพำนักอาศัยกัน และกลุ่มสุดท้ายก็คืออสังหาฯ ประเทศเพื่อนบ้านใกล้ๆ เรา(Neighboring Countries) ที่มีจุดเด่นตรงที่มีโอกาสดูแล และใช้ประโยชน์ได้ง่ายกว่า
ปกติแล้ว อสังหาฯ ในประเทศเกิดใหม่มักให้ผลตอบแทนสูงกว่าประเทศที่พัฒนาแล้ว แต่ความเสี่ยงก็จะสูงกว่าตามไปด้วย อสังหาฯ ในบางประเทศอาจให้ผลตอบแทนสูงถึง 15%-20% ต่อปีก็มี
แต่จากการสำรวจในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ผลตอบแทนจากการลงทุนในประเทศเกิดใหม่เฉลี่ย 7.80% เทียบกับผลตอบแทนลงทุนในประเทศพัฒนาแล้ว อยู่ที่ 4.63% ขณะที่การลงทุนห้องชุดใจกลางใจกรุงเทพฯ ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 5.13%
ทีนี้มาดูเรื่องความเสี่ยงกันบ้าง ปกติการลงทุนอสังหาฯ ต่างประเทศถือว่าเสี่ยงสูงกว่าการลงทุนในประเทศมาก เนื่องจากจะมีความเสี่ยงเข้ามาเกี่ยวข้องถึง 4 ด้านด้วยกัน ด้านแรกคือความเสี่ยงทางการเมือง(Political Risk) ซึ่งเกี่ยวข้องกับความมั่นคงในการเป็นเจ้าของ ด้านสองความเสี่ยงเรื่องภาษี(Taxation Risk) เพราะจะถูกจัดเก็บไม่เหมือนในบ้านเรา
ด้านสามความเสี่ยงเรื่องอัตราแลกเปลี่ยน(Currency Risk) เพราะต้องลงทุนโดยใช้เงินตราต่างประเทศ และสุดท้ายเป็นความเสี่ยงเรื่องสภาพคล่อง(Liquidity Risk) จากการขายยาก ค่าใช้จ่ายธุรกรรมสูง และมีข้อจำกัดที่ยุ่งยากกว่า
สำหรับเคล็ดวิธีลงทุนอสังหาฯ ต่างแดนให้ประสบความสำเร็จ เพื่อให้ได้ผลตอบแทนตามต้องการ ขณะเดียวกันก็สามารถปกป้องความเสี่ยงได้พร้อมๆ กัน ทำได้ไม่ยากเลย เพียงอาศัยกฎทองการลงทุน 6 ข้อ ดังนี้
1.ศึกษาทำความเข้าใจกฎหมายถือครองและภาษีให้ดีก่อน ประเทศที่พัฒนาแล้ว มักเข้มงวดเรื่องภาษีเป็นพิเศษ จึงต้องศึกษาและทำความเข้าใจข้อกำหนดในการถือครองของคนต่างชาติ ก.ม.การให้เช่า ภาษีที่ต้องเสียอย่างถ่องแท้เสียก่อน
2.ต้องใช้เงินสดลงทุนเป็นหลัก เนื่องจากยากมากหากคิดที่จะกู้สินเชื่อเพื่อมาลงทุนกับอสังหาฯ ต่างประเทศ กรณีที่จะกู้ยืมเงินมักมีค่าใช้จ่ายที่สูงมาก อาจต้องดาวน์สูงถึง 50% และอัตราดอกเบี้ยก็จะสูงมากด้วย
3.เน้นลงทุนกับอสังหาฯที่สร้างแล้ว แทนที่จะอยู่ในช่วงพัฒนา ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษเพราะจะเสี่ยงมากหากเกิดกรณีโครงการล่มหรือพัฒนาต่อไปไม่ได้
4.เอกสารสิทธิต้องน่าเชื่อถือและคุ้มครองสิทธิได้ดี บางประเทศให้สิทธิคนทั่วไปถือโฉนด แต่จะไม่ยอมให้สิทธินี้กับคนต่างชาติ หรืออาจให้แต่ให้ไม่ครบ 100% บางประเทศให้ถือได้แค่เฉพาะแค่สิทธิการเช่าเท่านั้น
5.พิจารณาเงื่อนไขการันตีผลตอบแทน(Yield Guarantee) และรับซื้อคืน(Buy-Back Guarantee) การลงทุนซื้อโดยมีเงื่อนไขเหล่านี้ประกอบจะช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนได้มาก และยังทำให้นักลงทุนมีทางออกเมื่อคิดเลิกลงทุน
6.เลือกลงทุนกับบริษัทนายหน้าอินเตอร์(International Broker) ที่มีเครือข่ายอยู่ในประเทศที่ไปลงทุนเท่านั้น จะเป็นตัวช่วยสำคัญที่ลดความยุ่งยากและความเสี่ยงในการซื้ออสังหาฯต่างประเทศ เพื่อลูกค้าจะได้รับการดูแลแบบ One-Stop Service ตั้งแต่การซื้อจนย้ายเข้าอยู่ รวมถึงการลงทุนไม่ว่าจะเป็นขายต่อหรือปล่อยเช่า
- 5
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
