ข้อบัญญัติเมืองชิคาโกว่าด้วยการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน : Chicago Transit Oriented Development Ordinance 2015
ดร.ปีดิเทพ อยู่ยืนยง
อาจารย์คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ สมาชิกสมาคมการผังเมืองไทย ผู้เชี่ยวชาญในเครือข่ายนักวิชาการสถาบันการเติบโตอย่างชาญฉลาดประเทศไทย
E-mail: pedithep.y@cmu.ac.th
ผู้เขียนได้มีโอกาสต้อนรับคณะนักวิจัยจากคณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ ที่มาร่วมแลกเปลี่ยนองค์ความรู้เกี่ยวกับกฎหมายผังเมืองและการพัฒนาเมือง ณ ห้องประชุม 1 คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ ในวันศุกร์ที่ 29 สิงหาคม 2563 เวลา 10.00 - 12.00 น. โดยผู้เขียนได้บรรยายแลกเปลี่ยนในประเด็น “ข้อบัญญัติเมืองชิคาโกว่าด้วยการพัฒนาพื้นที่โดยรองสถานีขนส่งมวลชน” หรือ “Chicago Transit Oriented Development Ordinance 2015” ให้คณะนักวิจัยฯ ได้ทราบว่าเมืองชิคาโก (City of Chicago) เป็นมหานครชั้นนำขนาดใหญ่ที่มีประชากรอาศัยอยู่และเดินทางเข้ามาทำงานในใจกลางเมืองเป็นจำนวนมาก มีความสำคัญทั้งในทางเศรษฐกิจและวัฒนธรรม รวมทั้งเป็นศูนย์กลางการปกครอง เศรษฐกิจการเงิน การคมนาคม สังคมและวัฒนธรรม พร้อมกับประชากรในมหานครชั้นนำเช่นว่านี้ต่างก็ต้องเดินทางไปมาหาสู่กันภายในใจกลางเมืองชิคาโกหรือเดินไปไปมาหาสู่กันระหว่างใจกลางเมืองชิกาโกไปยังพื้นที่ปริมณฑลที่ขยายออกจากเขตใจกลางเมืองโดยใช้บริการขนส่งมวลชนระบบรางในเขตเมือง (Urban Rail Transit)
การดำเนินบริการสาธารณะด้านการขนส่งมวลชนระบบรางที่จัดทำขั้นโดยเมืองชิคาโกนั้น ย่อมต้องมีการพัฒนาสถานีขนส่งมวลชนระบบราง (Mass Transit Rail Station) ให้สามารถรองรับการบริการด้านคมนาคมขนส่งระบบรางที่เมือง ชิคาโกได้จัดทำขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการของประชาชนที่ต้องการสัญจรด้วยระบบราง สถานีขนส่งมวลชนระบบรางกิจการไม่เพียงจะต้องอยู่ในการกำกับดูแลหรืออยู่ในความควบคุมของเมืองชิคาโกเพื่อสนองความต้องการของประชาชนในการเข้าถึงบริการขนส่งมวลชนระบบรางแล้ว หากแต่เมืองชิคาโกยังต้องมีหน้าที่และภารกิจสำคัญในการพัฒนาพื้นที่สถานีขนส่งมวลชนระบบรางและพื้นที่โดยรอบกับพื้นที่เชื่อมต่อสถานีขนส่งมวลชนระบบรางควบคู่กันไปอีกด้วย
ผู้เขียนจึงได้อธิบายให้แก่ผู้วิจัยฯ รับฟังเกี่ยวกับสาระสำคัญของกฎหมายของเมืองชิคาโก (อนุบัญญัติท้องถิ่น) ว่าด้วยการวางผังพื้นที่สถานีขนส่งมวลชนระบบรางและการวางแผนพัฒนาพื้นที่โดยรอบกับพื้นที่เชื่อมต่อสถานีขนส่งมวลชนระบบราง เพื่อสร้างการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งระบบรางให้ตอบสนองประโยชน์ทั้งในด้านเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม ในขณะเดียวกันกฎหมายของเมืองชิคาโกเช่นว่านี้ย่อมวางเกณฑ์ส่งเสริมสนับสนุนให้เกิดการใช้ประโยชน์ในพื้นที่เมืองที่มีอยู่อย่างจำกัดและใช้ประโยชน์ในสาธารณูปโภคด้านคมนาคมขนส่งระบบรางให้เกิดประโยชน์ต่อสาธารณชนสูงสุด
ผู้เขียนจึงขอแบ่งปันถ่ายทอดประสบการณ์จากการบรรยายแลกเปลี่ยนระหว่างนักวิจัย ฯ ให้ผู้อ่านทั่วไปได้รับทราบเกณฑ์และข้อกำหนดที่น่าสนใจ เพื่อประโยชน์ในการศึกษาด้านกฎหมายผังเมืองและการพัฒนาเมืองสมัยใหม่ดังต่อไปนี้
“Chicago Transit Oriented Development Ordinance 2015” ได้แก่ กฎหมายท้องถิ่นเมืองชิคาโกว่าด้วยการส่งเสริมสนับสนุนให้เกิดการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน โดยนำเอาหลักการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน (Transit-Oriented Development หรือ หลัก TOD) มาบรรจุเอาไว้ในข้อบัญญัติท้องถิ่นอันมีจุดมุ่งหมายให้ลดปริมาณการใช้รถยนต์ส่วนบุคคลบนท้องถนนในบริเวณพื้นที่ใจกลางเมืองชิคาโกและสนับสนุนให้ประชาชนสามารถเข้าถึงสถานีขนส่งสาธารณะได้อย่างสะดวก ผ่านการออกแบบพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชนหรือพื้นที่เกี่ยวข้องสัมพันธ์กับสถานีขนส่งมวลชนให้เอื้อต่อการเชื่อมต่อโครงข่ายการเดินทางในใจกลางเมืองหรือเดินทางระหว่างใจกลางเมืองกับปริมณฑล (หรือชานเมือง) ได้อย่างมีประสิทธิภาพ เมืองชิคาโกได้พัฒนาเกณฑ์ส่งเสริมสนับสนุนให้มีการพัฒนาพื้นที่รองสถานีขนส่งมวลชนภายใต้หลัก TOD เพื่อสนับสนุนให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดินและการบริหารจัดการพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชนที่มีอยู่อย่างจำกัด ให้รองรับกิจกรรมทางด้านเศรษฐกิจและสิ่งแวดล้อม ในทำนองเดียวกันเมืองชิคาโกก็ยังได้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจจากการลงทุนของภาคธุรกิจที่มาลงทุนพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รอบสถานีขนส่งมวลชนหรือมาลงทุนประกอบกิจการค้าในบริเวณพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน อีกทั้งข้อบัญญัติเช่นว่านี้ยังได้วางเกณฑ์ส่งเสริมให้ประชาชนสามารถเดินทางจากที่พักอาศัยหรือศูนย์การค้าที่ตั้งอยู่บริเวณรอบสถานีขนส่งมวลชนในระยะเดินเท้า (Walking Distance) เพื่อถึงสถานีขนส่งมวลชนได้อย่างสะดวกด้วยการเดินเท้าเพียงไม่กี่นาที
สำหรับ “Chicago Transit Oriented Development Ordinance 2015” ประกอบด้วยหลักเกณฑ์ที่สำคัญ อาทิ
(ก) Off-street parking requirements
ข้อกำหนดจำกัดพื้นที่จอดรถยนต์ (parking space) ในบริเวณอาคารที่ตั้งอยู่รอบสถานีขนส่งมวลชน โดยกฎหมายฉบับนี้มุ่งลดสัดส่วนที่จอดรถยนต์ในอาคารที่มีผู้คนพักอาศัย (Residential Use) ถึงร้อยละ 50 ของพื้นที่จอดรถยนต์เดิมหรือมุ่งห้ามไม่ให้มีที่จอดรถยนต์ในอาคารที่ไม่มีผู้คนพักอาศัย (Non-residential Use) ถึงร้อยละ 100 ของพื้นที่จอดรถยนต์เดิมเกณฑ์นี้ย่อมทำให้อาคารเช่นว่านี้มีที่จอดรถยนต์รองรับประชาชนผู้สัญจรโดยรถยนต์ในจำนวนไม่มากหรือไม่มีที่จอดรถยนต์เลย ประชาชนที่เข้ามาทำงาน อยู่อาศัยหรือมาใช้บริการอาคารดังกล่าวก็ต้องเดินทางสัญจรโดยรถสาธารณะแทนที่จะใช้รถยนต์เดินทางแทน ในขณะเดียวกันการไม่มีที่จอดรถยนต์ในบริเวณอาคารก็ย่อมดึงดูดให้ผู้คนปรับเปลี่ยนพฤติกรรมหันมาเดินทางด้วยการเดินหรือสัญจรด้วยยานพาหนะทางเลือกอื่นๆ ในลักษณะที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมากกว่า เหตุนี้เองพื้นที่จอดรถยนต์แต่เดิมก็อาจถูกแทนที่โดยพื้นที่จอดรถจักรยาน (bicycle space) อันเป็นยานพาหนะที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและประหยัดพื้นที่ใช้สอยของอาคารในการออกแบบพัฒนาพื้นที่จอดจักรยานได้มากกว่ารถยนต์ รวมทั้งอาคารที่ตั้งอยู่รอบสถานีขนส่งมวลชนก็จะต้องถูกออกแบบก่อสร้างให้ได้มาตรฐานทางเท้า (standards of pedestrian streets) ในทำนองที่สนับสนุนให้ประชาชนทั่วไปและผู้พิการสามารถเดินทางสัญจรบนทางเท้าได้อย่างสะดวกและสามารถเดินจากอาคารที่ตั้งอยู่รอบสถานีขนส่งมวลชนไปยังสถานีขนส่งมวลชนได้อย่างสะดวกโดยใช้เวลาไม่มาก
ภาพที่ 1: ภาพแสดงเกณฑ์กำหนด Off-street parking requirements
(ข) Floor area ratio (FAR)
ข้อกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ที่ดิน (Floor Area Ratio หรือ FAR) ได้แก่ การกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน โดยการกำหนดอัตราส่วนเช่นว่านี้มุ่งเน้นให้โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่บริเวณพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชนต้องก่อสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างมีพื้นที่รวมกันหลายชั้นทุกหลังในที่ดินของโครงการ เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่มีอยู่อย่างจำกัดให้เกิดประโยชน์สูงสุด กล่าวอีกนัยหนึ่งข้อกำหนดเช่นว่านี้ย่อมมุ่งเน้นให้เกิดการพัฒนาอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างใหม่ที่รองรับจำนวนผู้ที่เดินทางเข้ามาทำงานหรือประกอบกิจกรรมในอาคารได้มากกว่าอาคารที่จำนวนชั้นไม่มาก อีกทั้งเกณฑ์กำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ที่ดินจัดสรรเอาไว้ให้เป็นที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง (affordable housing) โดยเมืองชิคาโกมุ่งเน้นให้โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ต้องพัฒนาอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างรอบสถานีขนส่งมวลชนที่มีการจัดสรรที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับความสามารถในการจ่ายและรายได้ของผู้มีรายได้น้อยหรือรายได้ปานกลางที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหรือเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวในอาคารรอบสถานีขนส่งมวลชนเพื่อความสะดวกในการเดินทางเข้าถึงสถานีขนส่งมวลชนในชีวิตประจำวัน
ภาพที่ 2: ภาพแสดงเกณฑ์กำหนด Floor area ratio (FAR)
(ค) Minimum lot area per unit (MLA)
ข้อกำหนดขนาดพื้นที่ต่ำสุดของแปลงที่ดิน (Minimum lot area per unit หรือ MLA) ที่เมืองชิคาโกได้กำหนดเกณฑ์การควบคุมความกว้างและขนาดพื้นที่ต่ำสุดของแปลงที่ดินที่ตั้งอยู่ในบริเวณรอบสถานีขนส่งมวลชน (Minimum width and lot size) ในลักษณะที่เป็นการควบคุมให้ความกว้างของแปลงที่ดินด้านที่ติดสถานีขนส่งมวลชน ให้ประชาชนที่อาศัยในอาคารสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวสามารถเข้าออกสถานีขนส่งมวลชนหรือเดินเท้าไปสู่สถานีขนส่งมวลชนได้อย่างสะดวกและสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของการใช้อาคารที่ตั้งอยู่บริเวณโดยรอบสถานีขนส่งมวลชน
ภาพที่ 3: ภาพแสดงเกณฑ์กำหนด Minimum lot area per unit (MLA)
(ง) Maximum building height
ข้อกำหนดความสูงขั้นต่ำของอาคารรอบสถานีขนส่งมวลชน (Maximum building height) เมืองชิคาโกได้กำหนดให้โครงการพัฒนาอาคารรอบสถานีขนส่งมวลชนที่อาจมีผู้คนใช้สอยประกอบกิจกรรมหรือมีผู้คนอยู่อาศัยต้องก่อสร้างพัฒนาอาคารมีความสูงจากการวัดความสูงของอาคารที่วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้าให้เป็นไปตามเกณฑ์ที่ เมืองชิคาโกได้กำหนดเอาไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการกำหนดความสูงขั้นต่ำของอาคารให้สอดคล้องกับการพัฒนาอาคารใหม่ที่ก่อสร้างขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ด้านพาณิชยกรรม โดยด้านหน้าทางเข้าออกอาคารที่ติดถนน (lot frontage) ย่อมมีขนาดแตกต่างกันออกไป ซึ่งขนาดเช่นว่านี้ต้องพิจารณาว่าชั้นระดับพื้นดิน (ground floor) ของอาคารดังกล่าวถูกจัดให้เป็นพื้นที่ประกอบกิจการด้านพาณิชยกรรมประเภทเดียวหรือหลายประเภท (Projects with ground - floor commercial space) หรือไม่ หรือชั้นระดับพื้นดินของอาคารดับกล่าวปราศจากพื้นที่ประกอบกิจการด้านพาณิชยกรรมประเภทเดียวหรือหลายประเภท (Projects with no ground - floor commercial space) หรือไม่
ภาพที่ 4: ภาพแสดงเกณฑ์กำหนด Maximum building height
กล่าวโดยสรุป “Chicago Transit Oriented Development Ordinance 2015” ประกอบด้วยข้อกำหนดการควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินและควบคุมความหนาแน่นบริเวณพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชนระบบรางในเมืองที่ถูกพัฒนามาจากหลัก Transit Oriented Development หรือหลัก TOD โดยมีเป้าหมายให้เกิดการพัฒนาอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างโดยรอบสถานีขนส่งมวลชนระบบราง อันเป็นไปในทำนองที่เอื้อประโยชน์ต่อการเดินทางสัญจรของผู้คนโดยขนส่งมวลชนระบบรางและสร้างความสะดวกในการเดินทางเข้าถึงสถานีขนส่งมวลชนระบบราง อีกทั้งข้อกำหนดดังกล่าวยังได้สนับสนุนให้ประชาชนปรับเปลี่ยนพฤติกรรมหันมาเลือกเดินทางสัญจรด้วยวิธีการเดิน การปั่นจักรยานและการใช้บริการขนส่งมวลชนระบบรางทดแทนการเดินทางด้วยรถยนต์โดยสารส่วนบุคคล ในขณะเดียวกันประชาชนที่มีรายได้น้อยหรือรายได้ปานกลางก็ยังสามารถเลือกซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยที่ตั้งอยู่ไม่ไกลจากสถานีขนส่งมวลชนระบบรางในราคาที่ไม่แพง
ภาพที่ 5: ภาพแสดงสถานีขนส่งระบบรางในมหานครชิคาโก (Chicago) รัฐอิลลินอยส์ ที่มีการนำเอาหลัก Transit-Oriented Development (TOD) ภายใต้ข้อบัญญัติ “Chicago Transit Oriented Development Ordinance 2015” มาบังคับใช้กับการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งระบบราง
ดร.ปีดิเทพ อยู่ยืนยง
บทความเดียวกัน ADMIN เผยแพร่ผ่าน OKnation ... https://is.gd/uNIgQA
บทความเดียวกัน ADMIN เผยแพร่ผ่าน SMART GROWTH THAILAND
อ้างอิง:
Jay Koziarz. “Transportation that built Chicago: The importance of the railroads.” https://chicago.curbed.com/2017/9/21/16344608/transportation-chicago-railroad-cta-union-station-history (accessed on September 1, 2020).
Metropolitan Planning Council. “Chicago’s 2015 TOD Ordinance.” https://www.metroplanning.org/work/project/30/subpage/4?utm_source=%2ftod-ordinance&utm_medium=web&utm_campaign=redirect (accessed on September 1, 2020).
Shared-Use Mobility Center. “Chicago Transit Oriented Development Ordinance 2015.” https://learn.sharedusemobilitycenter.org/overview/chicago-transit-oriented-development-ordinance-2015/ (accessed on September 1, 2020).
- 1
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
