Net Rental Yield คืออะไร วิธีคำนวนผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า คอนโดให้เช่า | Guru Living
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เนี่ยถือว่าเป็นการลงทุนที่เป็นที่นิยมและได้รับการยอมรับเป็นอย่างมากในทั่วทุกมุมโลกครับ ซึ่งวันนี้เนี่ยผมจะมาเล่าให้ฟังว่า ผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เข้าเรียกกันว่า Yieid เนี่ยเขาคิดกันยังไง แบ่งประเภทเป็นยังไงไงบ้าง และ ดูยังไง เพื่อที่วันนึงถ้าเกิดเราอยากจะเริ่มลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือซื้อบ้าน คอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่าเราจะได้พอมีข้อมูลเอาไว้คำนวนก่อนการซื้อครับ
ผมให้หลักพื้นฐานของการคำนวนผลตอบแทนแทบจะทุกๆอย่างในโลกแบบง่ายๆเลยนะครับนั่คือเราจะเอา
(รายได้ต่อปี / เงินลงทุน) x 100 แค่นี้เราก็จะได้ผลตอบแทนการลงทุนต่อปีแล้วครับ แต่มันเป็นการคิดคำนวนแบบหยาบๆ เพราะเอาเข้าจริงการคิดผลตอบแทนจะต้องมีปัจจัยอื่นๆมาคิดคำนวนในสูตรด้วยครับเช่น รายจ่ายต่างๆ ครับ
ก่อนอื่นผมขอแบ่งผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 3 ตัวหลักๆนะครับนั่นคือ
1.Rental Yield
2.Net Rental Yield
3.Cash on cash Return(CCR)
อะเริ่มสงสัยกันหรือเปล่าครับว่าทำไมผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ถึงมี 3 ตัวแบบนี้ แล้วเวลาเราเอาไปใช้งานจริงเราจะเลือกตัวไหนดี และเวลาที่คนขายเขาบอกว่าได้ผลตอบแทนเท่านี้เท่านั้นเขาคิดคำนวนจากอะไรกันบ้าง ดังนั้นเราจึงควรต้องรู้ไงครับว่าแต่ละตัวใช้ยังไง คิดคำนวนมาจากอะไรบ้าง เดี๋ยวมาดูพร้อมๆกันเลยครับ
Net Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ
สำหรับตัวนี้จะมีการคิดที่ละเอียดขึ้นมาจาก rental yield อีกหนึ่งระดับครับ เพราะการคำนวนนี้จะเอาค่าใช้จ่ายต่างๆมาหักลบก่อนจะไปคำนวนเป็นผลตอบแทนคับ
Net Rental Yield = ( รายรับสุทธิทั้งปี / ราคาอสังหาริมทรัพย์ ) x 100
สูตรเปลี่ยนไปแล้วเห็นไหมครับจาก “ค่าเช่าทั้งปี” กลายมาเป็น “รายรับทั้งปี” รายรับทั้งปีคำนวนออกมาจาก
รายรับทั้งปี = (ค่าเช่าต่อเดือน - รายจ่ายต่อเดือน ) x 12
รายจ่ายต่อเดือนที่นี้อาจหมายถึง ค่าส่วนกลาง , ค้ำน้ำไฟ ,ค่าอินเตอร์เน็ต หรืออื่นๆ ซึ่งการคำนวนในสูตรนี้จะยังไม่นำ “เงินผ่อนธนาคาร” เข้ามาคิดในสูตรนะครับ ทีนี้เรามาดูตัวอย่างที่ 2 กันครับ
Ex2: :ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่ามาหนึ่งห้อง ซื้อมาในราคา 2,000,000 บาท ในราคาค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท โครงการมีค่าส่วนกลางเดือนละ 900 บาท และ เจ้าของเสียค่า internet รายเดือน เดือนละ 400 บาท คำถามคือการลงทุนนี้มีผลตอบแทนการลงทุน Net Rental Yield ต่อปีเท่าใด ?
วิธีการคำนวนก็ามสูตรเลยครับ
Net Rental Yield = ( รายรับสุทธิทั้งปี / ราคาอสังหาริมทรัพย์ ) x 100
รายรับสุทธิทั้งปี = (ค่าเช่าต่อเดือน - รายจ่ายต่อเดือน ) x 12
= ( 15,000 - (900+400) ) x 12
= 164,400 บาท
ราคาอสังหาริมทรัพย์ = 2,000,000 บาท
Net Rental Yield = ( 164,400 / 2,000,000 ) x 100
= 8.22 % ต่อปี
จากคำตอบที่ได้มาเราจะสังเกตว่าปกติแล้ว rental yield จะมีค่ามากกว่า Net Rental yield เสมอครับ ซึ่งการคิดคำนวณผล ตอบแทนแบบนี้จะได้ค่าที่ใกล้เคียงกับความจริงขึ้นมาอีกหน่อยนึงแต่ก็ยังไม่ถึงกับที่สุดนะครับถ้าเกิดว่าจะให้ครบถ้วนคิดทุกค่าใช้จ่ายจริงๆเราอาจจะต้องคิดในกรณีที่เราได้มีการใส่เงินลงทุนต่างๆเข้าไปด้วยครับไม่ว่าจะเป็นเงินดาวน์ค่าตกแต่งห้องค่ารีโนเวทหรือค่าต่างๆ และที่สำคัญในสูตรนี้ยังไม่ได้เอาเงินผ่อนธนาคารต่อเดือนเข้ามาคิดคำนวณด้วยเลยนะครับเพราะโดยส่วนมากแล้วการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เนี่ยเราจะกู้ธนาคารมาลงทุนครับเพื่อที่จะสามารถ Leverage หรือใช้พลังทวีจากเงินคนอื่นในการสร้างทรัพย์สินครับ ดังนั้นถ้าลองไปคิดผลตอบแทนแบบสุดท้ายกันครับ
คำถามคือแล้วถ้าเราจะลงทุนเราควรใช้ Yield ตัวไหนดี?
ถ้าถามผมนะครับ หากเราอยากจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าสักห้องนึงเนี่ยผมคิดว่าเราควรคำนวนจากสูตร CCR นะครับ เพราะอะไรผมถึงเชียแบบนี้เพราะว่า ค่า CCR จะเป็นค่าที่นำเอาตัวแปรต่างๆของการลงทุนมาคำนวนจริงแทบทั้งหมดเลยครับ ค่าเช่า เงินผ่อน เงินดาวน์ หรืออื่นๆ ซึ่งค่าที่ได้จะค่อนข้างใช้ได้จริงและจากประสบการณ์ที่ใช้มาคือใช้ตัวนี้โอกาสผิดพลาดจะน้อยมากๆคับ ดังนั้นเวลาเราไปลงทุนหรือมีคนเสนอการลงทุนให้เราต้องดูให้ดีนะครับเวลาที่เข้าบอกว่า ห้องนี้ผลตอบแทนเท่านี้ ตึกนี้ผลตอบแทนเท่านั้น เขาคิดคำนวนจากผลตอบแทนตัวไหน Rental Yield ไหม หรือ CCR ซึ่งโดยปรกติเขาจะคิดเป็น Rental Yeild แหละคับ
#ลงทุนอสังหา #ลงทุนคอนโด #ผลตอบแทนการลงทุน
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2026 Blockdit
