“คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้” ทางออกคิดค่าเช่าร้านค้ายุคโควิด
จากหนังสือ "วางแผนการเงินและการเงินอสังหาฯ" โดย อนุชา กุลวิสุทธิ์
หลายท่านมักมีบ้าน อาคาร หรือที่ดินในทำเลธุรกิจ ซึ่งเป็นย่านการค้าถืออยู่กัน ซึ่งบ่อยครั้งจะมีร้านค้า หรือคนทำธุรกิจติดต่อขอเช่าเข้ามา แต่ปัญหาหลักก็คือ ไม่รู้ว่าจะกำหนดอัตราค่าเช่าอย่างไร มากน้อย เท่าไหร่ถึงจะดี จะกำหนดน้อยไป ก็กลัวจะทำให้เสียโอกาส แต่ถ้ากำหนดสูงเกินไป ก็กลัวว่าจะทำให้ผู้เช่าเข็ดขยาด หนีหายไม่มาเช่าได้
สำหรับ การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้า หรือในเชิงพาณิชย์ (Commercial Property) แล้ว มีวิธีคิดค่าเช่าที่น่าสนใจอยู่วิธีหนึ่ง ที่อาจนำมาประยุกต์ใช้กับร้านค้าได้ดีโดยเฉพาะในยุคที่โควิดระบาด นั่นคือการ “คิดค่าเช่าโดยอ้างอิงเป็นเปอร์เซ็นต์ของยอดขายหรือรายได้(Percentage Leases)” ซึ่งเป็นรูปแบบการคิดค่าเช่า ที่นำมาใช้กันมาก ตามศูนย์การค้าต่างๆ โดย ทั่วไป
รูปแบบการคิดค่าเช่าลักษณะนี้ เป็นวิธีที่จะก่อให้เกิดประโยชน์ร่วมกับทั้งสองฝ่ายได้เป็นอย่างดี เพราะเป็นแนวคิดการคิดค่าเช่าที่สมเหตุสมผลโดยอิงกับยอดขาย ขณะที่ฝ่ายผู้ให้เช่าเอง ก็จะสามารถเก็บค่าเช่าได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ภายใต้เงื่อนไขศักยภาพของทำเล ซึ่งสิ่งเหล่านี้ จะช่วยลดความขัดแย้งระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าได้เป็นอย่างดี
ในต่างประเทศ การคิดค่าเช่าวิธีนี้ นิยมใช้มากกับผู้เช่าที่เป็นร้านค้าขนาดใหญ่ที่มีการขายสินค้าหน้าร้าน หรือร้านค้าต่างๆในช็อปปิ้งเซ็นต์เตอร์ แต่ไม่ค่อยใช้กับธุรกิจให้บริการกัน เพราะถือว่าประยุกต์ใช้ได้ยาก โดยกุญแจความสำเร็จหลัก ก็คือ จะต้องมีข้อตกลงให้เจ้าของอสังหาฯ สามารถเข้าตรวจเช็ค หรือตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลยอดขายได้ หรืออาจกำหนดให้ผู้เช่าต้องทำการส่งมอบสำเนาเอกสารภาษีการขายหรือภาษีมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ให้เช่า ตามกำหนดก็ได้
การคิดค่าเช่าโดยอ้างอิงเป็นเปอร์เซ็นต์ของยอดขาย ในทางปฏิบัติแล้ว ยังอาจประยุกต์ใช้ได้ ใน 3 รูปแบบด้วยกัน คือ คิดเป็นเปอร์เซ็นต์แน่นอนจากยอดขายสุทธิ (Straight Percentage of Gross Sales) เลย หรืออาจกำหนดเป็นค่าเช่าขั้นต่ำ(Minimum Base Rental) แล้วบวกด้วยค่าเช่าอีกส่วนที่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของยอดขายสุทธิ(Percentage of Gross Sales)
หรือรูปแบบสุดท้าย อาจกำหนดให้เป็นได้ทั้งแบบคิดค่าเช่าขั้นต่ำ หรือ เป็นค่าเช่าคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของยอดขายสุทธิ ซึ่งเวลาคิดค่าเช่าจริง จะขึ้นอยู่กับอย่างไหนจะมากกว่ากัน ก็ได้
ไม่ว่าจะคิดค่าเช่าในแบบใดก็ตาม สิ่งที่พึงต้องมีเพื่อลดข้อโต้แย้งหรือปัญหากับผู้เช่า ก็คือการกำหนดเพดาน(Ceiling หรือ Cap) ของค่าเช่าไว้ในข้อกำหนดเปอร์เซ็นต์จากยอดขายได้ด้วย ว่าสูงสุดค่าเช่าจะจ่ายไม่เกินเท่าไหร่ และอีกส่วนหนึ่งที่จะขาดไม่ได้เป็นอันขาด ก็คือค่าเช่าขั้นต่ำ(Minimum Base Rental) ซึ่งจะเป็นส่วนสำคัญที่ช่วยปกป้องผู้ให้เช่า ให้แน่ใจว่าจะมีรายได้ค่าเช่าเพียงพอที่จะมาชำระเงินกู้ หรือค่าใช้จ่ายในการดำเนินการต่างๆ ได้
ปกติแล้ว เมื่อเลือกใช้วิธีคิดค่าเช่าเป็นเปอร์เซ็นต์จากยอดขาย จะส่งผลให้ค่าเช่าที่ถูกคิดไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับประเภทธุรกิจที่เข้ามาเช่าเป็นสำคัญ ซึ่งถือเป็นแนวคิดที่ถูกต้อง เพราะการทำธุรกิจแต่ละประเภทจะมีอัตรากำไรไม่เท่ากัน บางธุรกิจกำไรมาก ยอดขายน้อยๆ ก็พออยู่ได้ แต่บางธุรกิจจะมีอัตรากำไรน้อย จำเป็นต้องอาศัยยอดขายจำนวนมาก
ในสหรัฐฯ สถาบันการจัดการอสังหาริมทรัพย์และสภาศูนย์การค้านานาชาติ (The Institute of Real Estate Management and the International Council of Shopping Centers) ได้เคยทำการสำรวจ ทั้งนี้ล่าสุดพบว่าอัตราค่าเช่าเป็นเปอร์เซ็นต์จากยอดขาย ตามประเภทธุรกิจของผู้เช่า จะมีเกณฑ์กว้างๆ ในการคิดดังตารางที่แสดงครับ
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
