ปลดแอกที่ดิน ทลายขีดจำกัดสูงสุดของ FAR
โดยการสร้าง “บ่อหน่วงน้ำ” คุ้มค่าไหม ?
เพื่อใช้โบนัสเพิ่มพื้นที่อาคารสูงสุด 20% !!
1.- “ที่ดินในกรุงเทพฯมีราคาสูงมาก”
ปัจจุบันที่ดินที่กรุงเทพฯตามถนนหลักที่ขึ้นตึกสูงได้
มีราคาสูงถึง 1-2 ล้านบาท/ตร.วา เช่น
-สุขุมวิท (น่าจะมีแค่โซน อุดมสุข-บางนา-แบริ่ง เฉียดล้าน)
-พระราม 4 (น่าจะเหลือแค่โซน คลองเตย-แยกพระโขนง เฉียดล้าน)
-พหลโยธิน (สนามเป้า-รัชโยธิน ทะลุล้านแล้ว)
คร่าวๆประมาณนี้ก่อน
2.- “ใช้ประโยชน์ที่ดิน FAR สูงสุดเพื่อความคุ้มค่า”
FAR (Floor to Area Ratio) คือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน เมื่อทีดินราคาสูง Developer ต้องใช้ศักยภาพที่ดินให้ได้สูงสุด
(เท่าที่จะทำได้ มีหลายปัจจัยประกอบมากๆ)
วันนี้จะมายกตัวอย่าง กรณี “บ่อหน่วงน้ำ”
ส่วน Low-Rise ไม่ค่อยเจอที่ใช้ FAR โบนัสเท่าไหร่นัก เพราะส่วนใหญ่ใช้ FAR แค่ 3-3.5 เท่า บวกลบ
ลองดูๆในเล่ม EIA ดูครับ แหล่งความรู้ชั้นดี
มาต่อๆ...
3.- บ่อหน่วงน้ำ คือ ?
พื้นที่รองรับปริมาณน้ำฝนที่ตกลงมายังพื้นที่
ก่อนที่จะระบายลงสู่ระบบระบายน้ำสาธารณะ
คำถามต่อคือ มันอยู่ตรงไหนในโครงการ
ก็อยู่ชั้นใต้ดินบ้าง ใต้ถนนบ้าง
แล้วแต่การจัดวางของผู้ออกแบบ/วิศวกร
4.- แล้วจะเพิ่ม FAR ได้ถึง 20% ได้อย่างไร ?
หากจะเอาโบนัส FAR ของที่ดินเพิ่ม.. สูงสุด 20%
ตามข้อกำหนดของผังเมืองรวมกรุงเทพฯ พ.ศ. 2556
ข้อ 55 เอาสั้นๆง่ายๆคือ
พื้นที่ดินทุกๆ 50 ตร.ม. ต้องมีบ่อหน่วงน้ำ 1 ลบ.ม.
FAR ได้เพิ่มขึ้น 5% (โดยให้สูงสุดไม่เกิน 20%)
งงกันมั้ย555 มาๆยกตัวอย่างง่ายๆ
สมมติ ที่ดินขนาด 1-1-2 ไร่ หรือ 512 ตร.วา
1 วา = 2 ม.
1 ตร.วา = 4 ตร.ม.
512 ตร.วา = 2,048 ตร.ม.
(โพสต์นี้ทดสอบสติ เพราะหน่วยเยอะมาก)
สมมติ ให้ที่ดินแปลงนี้อยู่ผังสี แดง พ.3 FAR=7
และ สามารถขึ้นอาคารสูงได้
แสดงว่าศักยภาพที่ดินแปลงนี้สร้างได้สูงสุด
ขนาดที่ดิน (ตร.ม.) x FAR 7 = คำตอบ
2,048 ตร.ม. x 7 = 14,336 ตร.ม.
(จะกี่ชั้นยังไม่รู้ แต่แปลงนี้สร้างได้สูงสุดเท่านี้)
คราวนี้เราลองมาใช้โบนัส 20%
จะเท่ากับว่าแปลงนี้สร้างได้สูงสุด 17,203 ตร.ม.
ได้พื้นที่เพิ่มจากเดิมถึง 2,867 ตรม !!!
หากเป็นคอนโด คิดพื้นที่ขายที่ 50%
เท่ากับว่าได้พื้นที่กลับมาขายถึง 1,433 ตรม !!!
แล้วต้องมีบ่อหน่วงน้ำกี่ ลบ.ม. ?
กลับไปที่ขนาดที่ดิน ย้ำว่าห้ามงงหน่วย
2,048 ตร.ม. / 50 ตร.ม. = 41 ลบ.ม.
ค่านี้คือ 5 % แต่เราต้องการ 20 % เอาให้สุดค่าที่แพง แงๆ
5% x 4 = 20 %
41 ตร.ม. x 4 = 164 ลบ.ม.
สรุปว่า แปลงนี้หากอยากสร้างเต็ม Max FAR + Bonus
ต้องมีพื้นที่บ่อหน่วงน้ำ 164 ลบ.ม.
โดย 164 ลบ.ม. นี้ ไม่รวมในพื้นที่ที่สร้างได้สูงสุดรวม 20% แล้ว
ซึ่งปกติ ค่าก่อสร้างบ่อหน่วงน้ำ ต้นทุนไม่สูงมาก
ประมาณ 10,000-12,000 บาท/ลบ.ม.
ค่าก่อสร้างคือ 164 ลบ.ม. x 12,000 = 1.97 ล้านบาท
ขึ้นอยู่กับขนาดและรูปแบบ
(อ้างอิงrateใน Comment )
หากพิจารณากับพื้นที่ขายที่เพิ่มขึ้นมา 1,433 ตร.ม.
หากสมมติคอนโดขายที่ 100,000 บาท/ตร.ม.
เท่ากับว่าได้เงินเพิ่มประมาณ 143 ล้านบาท
แลกกับค่าก่อสร้างบ่อหน่วงน้ำ 1.97 ล้าน
และค่าก่อสร้างส่วนที่เพิ่มขึ้นมา 57.34 ล้าน
(คิดค่าก่อสร้างประมาณที่ 20,000บาท/ตรม)
รวมต้นทุนค่าก่อสร้างเท่ากับประมาณ ไม่ถึง 60 ล้านบาท
“ต้นทุนเพิ่ม 60 ล้านบาท ได้กลับมา 143 ล้านบาท”
คุ้มไหม อันนี้ตอบในใจกันนะครับ !!
(ประมาณการให้คร่าวๆนะ ขึ้นอยู่กับราคาขายด้วย)
ซึ่งเทคนิคนี้ Developer หลายเจ้า
ใช้กันอย่างแพร่หลาย เบสิคๆ
ลองค้นหาในเล่ม EIA หลายโครงการได้ครับ
ส่วนใหญ่จะพบใน อาคารสูง อาคาร Mixed-use ต่างๆ
ที่เล่าให้ฟังมาคือ
เฉพาะเรื่องบ่อหน่วงน้ำในการเพิ่ม Bonus FAR
การจะออกแบบให้ได้เต็ม Bonus FAR
มีปัจจัยประกอบอีกมาก หลายเรื่อง เช่น
-2H ความสูงอาคาร
-กรอบรูปร่างที่ดิน
-ถนนสาธารณะโดยรอบ
-ข้อบัญญัติ/ข้อกำหนดท้องถิ่นต่างๆ
-รูปแบบโครงการ
ขอบคุณที่อ่านมาถึงตรงนี้ ครับ
“ทำอสังหาฯให้เป็นเรื่องใกล้ตัว”
Anthony S.
#Landeverywhere
- 5
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
