มีบัญชีอยู่แล้ว?
ภาษีที่ดินเริ่มบังคับใช้แล้ว เราจะรับมือกับเรื่องนี้อย่างไร?
เมื่อไม่นานมานี้ ลงทุนแมนได้มีโอกาสไปสัมภาษณ์ คุณกรกช อรรถสกุลชัย
Executive Director - Head of Non Capital Market ของ KBank Private Banking
1
รู้หรือไม่ พอร์ตการลงทุนของผู้มีความมั่งคั่งส่วนใหญ่ในโลก
ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 15% - 20%
ต่างจากประเทศไทย ที่ผู้มีความมั่งคั่ง ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กว่า 50% ของพอร์ต
ซึ่งเรื่องนี้ส่วนหนึ่งเป็นเพราะว่า
กฎหมายการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของแต่ละประเทศมีความแตกต่างกัน
บางประเทศ ที่ดินส่วนใหญ่เป็นของรัฐ และให้เป็นสิทธิการเช่าให้เอกชนไปพัฒนาต่อ
นอกจากนั้นยังมีเรื่องภาษีที่ดิน และภาษีมรดก ที่เก็บในอัตราสูง
ทำให้คนส่วนใหญ่ในประเทศนั้น ไม่ค่อยถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่ดินเปล่าที่ไม่สร้างรายได้
1
ในประเทศไทย ปีนี้ เป็นปีที่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เริ่มมีการบังคับใช้
แปลว่า การมีที่ดินจำนวนมาก กำลังจะกลายเป็นภาระทางด้านภาษีก้อนโต
คุณกรกช มีมุมมองที่น่าสนใจกับเรื่องนี้อย่างไร
และทาง KBank Private Banking มีโซลูชัน
ที่จะมาช่วยแบ่งเบาภาระผู้ที่ถือครองที่ดินจำนวนมากอย่างไร?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง
ที่ผ่านมา ราคาที่ดินส่วนใหญ่มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ แตกต่างจากการลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ
อย่างการนำเงินไปฝากธนาคาร ก็ให้ดอกเบี้ยที่ต่ำมาก
แต่ถ้าจะให้ไปลงทุนในธุรกิจอื่น หรือตลาดทุน ก็ต้องแบกรับความเสี่ยงของความผันผวน
หรือแม้แต่การนำเงินไปลงทุนทำธุรกิจของตัวเอง ก็ทำให้ต้องแบกรับความเสี่ยงเพิ่มไม่ต่างกัน
2
ดังนั้นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ที่หลายคนเลือกลงทุนกันมาก จึงเป็น “ที่ดินเปล่า” โดยมีจุดประสงค์ก็เพื่อการเก็งกำไร หรือถือครองไว้ ให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นนั่นเอง
ซึ่งจากข้อมูลที่สำรวจโดย KBank Private Banking พบว่า
อสังหาริมทรัพย์ ที่ลงทุนอยู่ในพอร์ตการลงทุนส่วนใหญ่จะเป็น
ที่ดินรอการพัฒนา 47%
ที่ดินที่ไม่พร้อมพัฒนา 44%
ที่ดินพร้อมพัฒนา 7%
ที่ดินพัฒนาแล้ว 2%
แปลว่า ที่ดินกว่า 90% ที่อยู่ในพอร์ตการลงทุนของหลายคนตอนนี้ เป็นที่ดินเปล่า ที่จะกลายเป็นภาระภาษีก้อนโตในอนาคต
3
แม้ว่าตอนนี้รัฐบาลจะมีมาตรการช่วยผ่อนผันทางภาษีอยู่ แต่ก็เป็นเพียงระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น
สุดท้ายแล้วเราก็จะต้องเสียภาษีเต็มจำนวนอยู่ดี
ที่สำคัญ คือ ฐานภาษีจะคำนวณจากมูลค่าประเมินของกรมธนารักษ์
ซึ่งจะทำมีการประเมินใหม่ทุกๆ 4 ปี
2
อย่างล่าสุดก็คือ ราคาประเมินในรอบปี 2559 - 2562 ซึ่งเฉลี่ยเพิ่มขึ้นทั่วประเทศประมาณ 26% และเฉลี่ย 16% สำหรับพื้นที่กรุงเทพมหานคร และเรายังใช้ราคานี้จนถึงปี 2564 จากนั้นคาดว่าจะมีการปรับราคาประเมินใหม่ในปี 2565
คำถามที่คนที่มีที่ดินเริ่มสงสัยก็คือ
แล้วเราจะทำอย่างไรกับที่ดินกว่า 90% เหล่านี้ดี?
ในเมื่อที่ดินเหล่านี้ เป็นที่ดินที่ยังไม่พร้อมพัฒนา จึงยังไม่พร้อมสำหรับการปล่อยเช่า
ส่วนที่พร้อมพัฒนาถ้าจะนำมาพัฒนาเอง ก็จำเป็นต้องหาเงินมาลงทุนเพิ่ม
และยังต้องแบกรับความเสี่ยงว่าจะประสบความสำเร็จอีกหรือไม่
อย่างไรก็ตาม ที่ดินเหล่านี้ ก็ถือเป็นสินทรัพย์ชนิดหนึ่ง
ทาง KBank Private Banking จึงเริ่มตั้งคำถามว่า
ทำไม เราถึงไม่สามารถนำไปใช้เป็นทุนสำหรับลงทุน เหมือนกับเงินสดได้บ้าง?
พอเรื่องเป็นแบบนี้ KBank Private Banking จึงคิดโซลูชัน
ซึ่งก็คือโครงการ Land Loan for Investment
Land Loan for Investment น่าสนใจอย่างไร?
1
โครงการนี้ ก็คือการให้เราสามารถนำที่ดิน มาเป็นหลักประกันเพื่อขอวงเงิน OD จากธนาคาร
และนำวงเงินที่ได้มาลงทุนกับผลิตภัณฑ์ทางการเงินในตลาดทุนผ่าน KBank Private Banking
4
จุดเด่นของโครงการนี้คือ “ความยืดหยุ่นสูง” เพราะว่าเป็น วงเงิน OD
ดอกเบี้ยจะคำนวณเป็นรายวัน และในส่วนเฉพาะของเงินที่นำไปลงทุนต่อเท่านั้น
ที่สำคัญไม่มีค่าธรรมเนียมแรกเข้า หรือตอนปิดบัญชี
รวมถึงไม่มีการกำหนดระยะเวลาที่จะเข้าร่วมโครงการด้วย
ซึ่งทาง KBank Private Banking จะคอยให้คำแนะนำ
ตั้งแต่การเลือกที่ดินที่จะเข้าร่วมโครงการ
ไปจนถึงการเลือกสินทรัพย์ที่จะมาตอบโจทย์จุดประสงค์การลงทุนของแต่ละคน
สำหรับค่าใช้จ่ายในการเข้าร่วม Land Loan for Investment จะประกอบด้วย
ค่าประเมินมูลค่าที่ดิน 10,000 - 20,000 บาทต่อแปลง
และค่าใช้จ่ายในการจดจำนอง ประมาณ 210,000 บาทต่อสัญญา
1
โดยอัตราส่วนวงเงินสินเชื่อที่ได้จะอยู่ที่ประมาณ 30% - 70% ของราคาประเมิน
จำกัดวงเงิน 50 - 300 ล้านบาท ต่อคน และไม่เกิน 1,000 ล้านบาท ต่อครอบครัว
ส่วนดอกเบี้ยจะเป็นแบบลอยตัว กำหนดจาก อัตรา MOR (Minimum Overdraft Rate)
และปรับลดด้วยปัจจัยอื่นๆ เช่น ผู้ขอสินเชื่อ มูลค่าของวงเงิน รวมถึงสินทรัพย์ที่จะนำไปลงทุน
ซึ่งตอนนี้ค่าเฉลี่ยดอกเบี้ยจะอยู่ที่ประมาณ 2% - 2.5% ต่อปี
ซึ่งทาง KBank Private Banking เข้าใจว่า ที่ดินเหล่านี้ เป็นสิ่งที่ไม่มีใครอยากสูญเสียไป
จึงแนะนำให้ลงทุนในสินทรัพย์ที่ความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ ซึ่งอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยจะอยู่ที่ 4% - 6% ต่อปี
ดังนั้น หลังจากหักดอกเบี้ยแล้ว ผลตอบแทนที่เราจะได้รับ จะอยู่ที่เฉลี่ยประมาณ 2% - 3% ต่อปี
เพียงพอสำหรับการชำระภาษีที่ดิน หรือต่อยอดสร้างความมั่งคั่งเพิ่มเติม
1
นอกจากนั้น ยังมีลูกค้าบางส่วนที่มองเห็นโอกาสในการลงทุนในช่วงตลาดทุนขาลง เช่น ช่วงที่ตลาดลงจากวิกฤติโควิดที่ผ่านมา ก็สามารถนำวงเงินนี้ไปใช้เป็นทุนสำหรับลงทุนสำหรับลูกค้าที่เห็นโอกาสและรับความเสี่ยงได้
ซึ่งที่ผ่านมา Land Loan for Investment ของ KBank Private Banking ก็ได้รับความสนใจจากลูกค้าจำนวนมาก
โดยปัจจุบันมูลค่าที่ดินที่เข้าร่วมโครงการแล้ว 28,000 ล้านบาท คิดเป็นวงเงิน 15,000 ล้านบาท
ดังนั้นสำหรับคนที่กำลังมองหาตัวช่วยสำหรับภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่กำลังจะกลายเป็นภาระในอนาคต
Land Loan for Investment ของ KBank Private Banking ก็ถือเป็นหนึ่งในทางเลือกที่น่าสนใจ
เปรียบเสมือนกับแปลงสินทรัพย์เป็นทุน การเตรียมเงินไว้ในกระเป๋า
เพื่อรอจังหวะโอกาสในการลงทุน และสร้างผลตอบแทน..
1
ขอขอบคุณข้อมูลจาก KBank Private Banking
    SiMPHOny
    เราไม่มีกม. ควบคุมการถือครองทรัพย์สินเนอะ เพราะถ้ามีบริษัทขายบ้านขายรถคงไม่ชอบแน่