19 ต.ค. 2021 เวลา 11:50 • อสังหาริมทรัพย์
กรณีศึกษา การสร้างตึกคร่อมทางรถไฟ พัฒนาที่ดินบนอากาศ
นิวยอร์กซิตี ถูกขนานนามว่าเป็นเมืองใหญ่ที่เต็มไปด้วยตึกสูงระฟ้า
ด้วยความที่ตัวเมืองตั้งอยู่บนเกาะแมนแฮตตัน ที่มีที่ดินจำนวนจำกัด และมีมูลค่าสูง
ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่ละครั้ง จึงต้องใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีอยู่ให้คุ้มค่าที่สุด
1
หนึ่งตัวอย่างน่าสนใจของเรื่องนี้ก็คือ โครงการ Hudson Yards ย่านธุรกิจเปิดใหม่ในปี 2019
รู้หรือไม่ว่า พื้นที่ของโครงการ Hudson Yards ทั้งหมด สร้างคร่อมอยู่บนทางรถไฟ
โดยใช้สิทธิเอกชนเข้ามาพัฒนาโครงการซ้อนขึ้นไปบนพื้นที่ที่ถูกใช้ประโยชน์เดิม
2
แล้ว การให้สิทธิสร้างอาคาร ซ้อนขึ้นไปบนอากาศ ที่ว่านี้ คืออะไร ?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง
1
ปัจจุบันที่ดินในเมืองใหญ่ โดยเฉพาะย่านธุรกิจใจกลางเมือง มักจะมีมูลค่าสูง
เพราะเป็นทำเลที่มีศักยภาพ และสามารถพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลาย
ทั้งเป็นสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม รวมถึงที่อยู่อาศัยอย่างคอนโดมิเนียม
1
นอกจากภาคเอกชนจะเข้ามาใช้ประโยชน์และจับจองที่ดินแล้ว
ภาครัฐเองยังใช้ประโยชน์ที่ดิน เป็นโครงสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ เช่น ถนน, ทางรถไฟ
ที่แม้จะไม่สร้างรายได้หรือผลกำไร แต่ก็มีความสำคัญในการพัฒนาเมือง
1
ทีนี้ เมื่อแปลงที่ดินเปล่าในเมือง ถูกพัฒนาจนเต็มที่ และหายากขึ้นเรื่อย ๆ
จึงเกิดแนวคิดการใช้ประโยชน์พื้นที่เหนือขึ้นไปบนอากาศที่เรียกว่า Air Rights
เพื่อบรรเทาปัญหาการขาดแคลนที่ดินใจกลางเมือง
และยังช่วยเพิ่มศักยภาพที่ดินที่ถูกใช้ประโยชน์อยู่ก่อนแล้ว ให้สามารถสร้างผลตอบแทนได้เพิ่มขึ้น
แล้วแนวคิดนี้ เกิดขึ้นตั้งแต่เมื่อใด ?
รู้หรือไม่ว่า แนวคิดนี้ถูกคิดค้นมากว่า 117 ปีแล้ว
โดยเกิดขึ้นครั้งแรกในปี 1904 บนพื้นที่คร่อมทางรถไฟด้านหลัง สถานีรถไฟแกรนด์เซ็นทรัล ในนิวยอร์กซิตี
ที่ให้สิทธิกับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างอาคารสำนักงาน โรงแรม และที่อยู่อาศัย
และยังเป็นการสร้างรายได้เพิ่มเติมให้กับกิจการรถไฟ
ทั้งจากทางตรงคือ การให้สิทธิพัฒนาอาคารคร่อมทางรถไฟ
และจากทางอ้อมคือ จำนวนผู้โดยสารรถไฟที่เพิ่มมากขึ้น
1
ซึ่งต่อมาในปี 2018 ธนาคาร JPMorgan Chase ได้ซื้อสิทธิพัฒนาจากทางสถานีแกรนด์เซ็นทรัล
ด้วยมูลค่า 8.12 พันล้านบาท เพื่อสร้างสำนักงานใหญ่ขนาด 680,000 ตารางฟุต
ที่น่าสนใจก็คือ แนวคิดนี้ กลายเป็นต้นแบบของโครงการอื่น ๆ ทั่วโลก
โดยอาจจะมีเงื่อนไขและชื่อเรียกต่างกันไป หลายประเทศยังกำหนดออกมาในรูปของกฎหมายผังเมือง
เพื่อให้การพัฒนามีขอบเขตที่ชัดเจน เช่น
- การพัฒนาแบบ Transit Oriented Development (TOD) โดย MTR ในฮ่องกง
โดยให้พื้นที่รอบตัวสถานีรถไฟฟ้า สามารถพัฒนาเป็นโครงการตึกสูงได้
2
- การพัฒนา สถานีรถไฟนาโงยะ ในญี่ปุ่น เพื่อใช้ประโยชน์ได้อย่างหลากหลาย
เช่น พื้นที่ศูนย์การค้า โรงแรม และสำนักงาน ซ้อนขึ้นไปด้านบนพื้นที่สถานีรถไฟ
1
รวมถึงโครงการ Hudson Yards ซึ่งเป็นที่ตั้งของบริษัทระดับโลกมากมาย เช่น CNN, Facebook และ WarnerMedia ก็เป็นโครงการของ Related Companies และ Oxford Properties
ที่ได้รับอนุมัติสัญญาเช่า 99 ปี จากการขนส่งมวลชนนิวยอร์ก MTA
ซึ่งเป็นการเช่าสิทธิการพัฒนาคร่อมทางรถไฟบริเวณ West Side Yard ที่มีค่าเช่า 6 หมื่นล้านบาท
1
ที่น่าสนใจก็คือ นอกจากการให้สิทธิสร้างอาคารคร่อมทางรถไฟแล้ว
ปัจจุบันกฎหมายผังเมืองของนิวยอร์ก ยังมี “การยืมสิทธิการพัฒนาระหว่างที่ดินเอกชน”
โดยสามารถให้เช่าสิทธิการพัฒนาที่ยังคงเหลืออยู่ ให้กับที่ดินอื่นไปพัฒนาเพิ่มได้
2
เช่น ในเขตเมืองที่สามารถสร้างอาคารสูงได้ 10 เท่าของขนาดที่ดิน
แต่อาคารเดิมใช้ประโยชน์ไปแล้วเพียง 3 เท่า จึงมีสิทธิเหลืออีก 7 เท่า
ที่สามารถขายให้ที่ดินอื่นในเขตเดียวกัน นำไปสร้างอาคารเพิ่มได้
พูดง่าย ๆ ว่า สมมติว่าแปลงที่ดินเรา สามารถขึ้นอาคารสูง 10 ชั้น
แต่เราสร้างอาคารสูง 3 ชั้น เราก็จะสามารถขายสิทธิ์อาคารสูง 7 ชั้นที่เหลือ
ให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ นำไปเพิ่มความสูงของอาคารตนเองได้
ทั้งนี้ เจ้าของสิทธิเดิม จะไม่สามารถพัฒนาอาคารเพิ่มอีกได้
จนกว่าผู้ยืมสิทธิจะรื้อถอนอาคารและคืนสิทธิดังกล่าวกลับมา นั่นเอง
ตัวอย่างในกรณีนี้ที่พบเห็นบ่อย ๆ ในต่างประเทศก็คือ อาคารเก่าอนุรักษ์ หรือโบสถ์ต่าง ๆ
ที่มักจะสร้างอาคารไม่เต็มสิทธิอยู่แล้ว ก็สามารถยกสิทธิส่วนที่เหลือ
ให้ที่ดินอื่นนำไปสร้างตึกได้สูงขึ้น หรือมีพื้นที่ใหญ่ขึ้นได้
หรือในกรณีเป็นแปลงที่ดินติดกัน และเป็นเขตที่ถูกควบคุมความสูงอาคาร
ที่ดินผู้รับสิทธิ ก็สามารถสร้างอาคารยื่นออกด้านข้าง มาคร่อมด้านบนตึกของผู้ให้สิทธิ ก็ได้เช่นกัน..
จะเห็นได้ว่า วิธีการขายหรือเช่าซื้อสิทธิบนอากาศ กำลังเอื้อผลประโยชน์ให้กับทั้งสองฝ่าย
ทั้งฝั่งของผู้ซื้อสิทธิ ที่จะสร้างอาคารได้ใหญ่ขึ้น เพื่อให้ได้ใช้ประโยชน์มากขึ้น
หรือฝั่งผู้ขายสิทธิ ที่จะได้เงินมาชดเชยค่าเสียโอกาสจากการที่ไม่ได้พัฒนาที่ดินอย่างเต็มที่ นั่นเอง
แล้วตอนนี้ ประเทศไทย มีแนวคิดนี้หรือไม่ ?
ปัจจุบัน ประเทศไทย กำลังเตรียมตัวที่จะนำแนวคิดนี้ มาปรับใช้กับผังเมืองรวมกรุงเทพฯ
ในรูปแบบของการโอนสิทธิการพัฒนาพื้นที่ เรียกว่า Transfer of Development Rights (TDR)
เพื่อเพิ่มสิทธิการพัฒนาของเอกชน ในที่ดินโดยรอบสถานีรถไฟฟ้า
โดยกฎหมายผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่นี้ ยังอยู่ระหว่างการร่างเงื่อนไขให้เหมาะสมและรัดกุม
เนื่องจากเงื่อนไข TDR เกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายฉบับอื่น ๆ ที่มีเงื่อนไขทับซ้อนกัน
เช่น กฎหมายควบคุมอาคาร ที่บังคับความกว้างถนนขั้นต่ำสำหรับการพัฒนาอาคารสูง
มาถึงตรงนี้ ก็น่าติดตามต่อไปว่า หากผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ พร้อมประกาศใช้
จะมีเงื่อนไขการโอนสิทธิพัฒนาระหว่างที่ดินเปลี่ยนไปอย่างไร และจะเพิ่มผลประโยชน์ในแง่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อไปอย่างไรบ้าง
3
แล้วเราจะมีโอกาสเห็นการสร้างตึกคร่อมทางรถไฟฟ้า เหมือนในนิวยอร์กซิตีหรือไม่ ก็คงต้องติดตามกันต่อไป
ซึ่งถ้ามันเกิดขึ้นได้จริง
ต่อไปเราก็อาจจะได้เห็น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า ที่ไม่ได้อยู่แค่ใกล้เคียงกับสถานีรถไฟฟ้าเท่านั้น
แต่มันจะตั้งอยู่บนตัวสถานีเลย นั่นเอง..
โฆษณา