วิวที่ดีของแต่ละคนไม่เหมือนกัน
แต่วิวที่ไม่ถูกบดบังจะอยู่ตลอดไป
ฝั่งไหนเสี่ยง ฝั่งไหนรอด กับ Nue Evo Ari
ราคานี้คุ่มค่ากับทำเลหรือไม่ ?
ที่ดินย่านนี้หาขึ้นคอนโดได้อีกไหม ?
ในอนาคตกรุงเทพฯของเรา ปฎิเสธไม่ได้ว่า
คงมีตึกสูงขึ้นติดๆกันริมถนนใหญ่แบบอเมริกา
“ที่ดิน” ที่ยังเหลืออยู่ (ไม่มาก)
และ “วิว” ที่ไม่ถูกบัง ย่อมมีค่าสำหรับคนชอบเสพวิว
(ขึ้นอยู่กับความชอบของแต่ละคน ในที่นี้จะไม่พูดปัจจัยอื่น)
งพอไปนานสิ่งที่เราจะพอเปลี่ยนได้คือ
Plan (จากการ Renovate)
สเป็ควัสดุในห้อง (จากการ Renovate เช่นกัน)
ส่วนกลาง (จากการโหวตของลูกบ้านในระยะยาว)
ซึ่งสิ่งที่อยากให้ทุกคนคิดต่อคือเรื่อง “วิว”
ใครที่ซื้อตึกสูง ย่อมคาดหวังกับวิว
วิวที่ไม่ถูกบดบังย่อมให้ความรู้สึกดีกว่าวิวที่ถูกบัง
เกริ่นมาพอสมควร เข้าเรื่องเลย Nue Evo ดีกว่า..
1 ที่ดิน High Rise คอนโดย่านอารีย์หาได้ยากมีจำกัด
แล้วราคาที่ดินก็สัมพันธ์กับราคาขายคอนโดด้วยน่ะสิ
สมมติฐานโดยประมาณ
โดยมีปัจจัยประกอบหลายอย่างที่ซับซ้อน
เช่น FAR ผังเมือง กรอบที่ดินกฎหมายที่เกี่ยวข้องต่างๆ
แต่จะสรุปแบบอย่างง่ายๆให้
ที่ดิน High Rise ตารางวาละ 1.5-2 ล้านบาท
จะขายคอนโดเฉลี่ยตารางเมตรละ 2.5–3 แสนบาท
ที่ดิน High Rise ตารางวาละ 1-1.5 ล้านบาท
จะขายคอนโดเฉลี่ยตารางเมตรละ 1.5-2.0 แสนบาท
ที่ดิน Low Rise ตารางวาละ 4-6 แสนบาท
จะขายคอนโดเฉลี่ยตารางเมตรละ 1.5 แสนบาท
ทั้งนี้เป็นการประมาณการเบื้องต้น
2 ที่ดินอยู่ในผังเมืองสีน้ำตาล ย10 FAR 8
FAR มากเป็นอันดับต้นๆของผังเมืองกรุงเทพฯ
มีแค่อยู่ในย่าน Prime Area เท่านั้น
สาทร-พระราม4
พร้อมพงษ์-ทองหล่อ
สนามเป้า-อารีย์
ในกรุงเทพฯ ที่ดินที่ขึ้นตึกสูงได้ในทำเลกรุงเทพฯชั้นใน
ยิ่ง FAR มาก โอกาสที่ราคาที่ดินจะสูงตามไปด้วย
(เช่นกันขึ้นอยู่กับ กรอบที่ดิน ข้อกำหนดกฎหมายต่างๆด้วย)
FAR คืออะไร???
FAR ย่อมาจาก Floor Area Ratio
FAR คือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน
พูดง่ายๆคือ
พื้นที่ใช้สอยทั้งหมดทุกชั้นรวมกันทุกอาคารได้ไม่เกินตารางเมตรของที่ดิน
1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร
ถ้าที่ดิน 400 ตารางวา จะเท่ากับ 1,600 ตารางเมตร
อยู่ในผังสีน้ำตาล ย 10 FAR 8
1,600 คูณกับ 8 เท่ากับ 12,800 ตารางเมตร
(เอาแค่ในแง่มิติ FAR ของผังเมืองนะ)
นี่เป็นที่มาว่าทำไมทำเลเหล่านี้ถึงมีมูลค่าสูง
ทั้งในมิติราคา และมิติ Location การมีอยู่ของย่านชื่อดังต่างๆ
รวมไปถึงศักยภาพที่เป็นปัจจัยพื้นฐาน
มั่นใจได้เลยว่า ย่านนี้ที่ดินปัจจุบันและในอนาคต ราคาแรงแน่นอน
(ราคาที่ดินแรง นำไปสู่ราคาขายคอนโดที่สูงขึ้นไปอีก)
3 อารีย์ฝั่งเลขคี่ขึ้นชื่อเรื่อง EIA ผ่านยาก
แต่โครงการนี้ผ่านเรียบร้อย
EIA คืออะไร ?
ย่อๆสั้นๆ คือ Environmental Impact Assessment Report
การทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
ศึกษาเพื่อคาดการณ์ผลกระทบทางบวก-ลบ
คอนโดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือ พื้นที่4,000 ตารางเมตรขึ้นไป
ถือว่าเข้าข่ายต้องทำ EIA (ไม่ว่า Low/High Rise)
อ่านแบบแบบละเอียดคลิก https://www.facebook.com/LandEverywhere/posts/481760429854831
ถือว่าเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ
จะไม่ขอพูดถึงโครงการหลายโครงการ
ที่ขอ EIA ในย่านนี้แล้วไม่ผ่าน หรือผ่านยากมาก ถือว่างานหิน
แต่โครงการนี้ผ่านมาได้ ถือว่าเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ
ข้อมูลนี้ทางโนเบิลคอนเฟริมเองเลยว่า
ได้รับการอนุมัติเป็นที่เรียบร้อยแล้ว
จากงาน LIVE แถลงข่าว Business Direction 2022
เมื่อเดือนมกราคมที่ผ่านมา
4 Listed Company ระดับประเทศตั้งอยู่ที่อารีย์หลายแห่ง
ธนาคาร-สื่อสาร-เทคโนโลยี-อสังหาฯ-โรงพยาบาล
ตอกย้ำในทำเลว่า Prime of Inner BKK
และแน่นด้วยอาคารสำนักงานขนาดใหญ่
รวมไปถึงมีแหล่ง Lifestyle อย่าง ลา วิลล่า อารีย์
และร้านอาหารชื่อดังเพียบ ทั้งไทยและเทศ
ด้านการเงิน
-กสิกรไทย สำนักงานใหญ่
-ออมสิน สำนักงานใหญ่
-EXIM Bank สำนักงานใหญ่
ด้านสื่อสาร-เทคโนโลยี
-AIS Tower 1-2
-กสทช.
-IBM สำนักงานใหญ่
อสังหาฯ
-พฤกษา สำนักงานใหญ่
สำนักงานขนาดใหญ่
-Vanit Place (กำลังก่อสร้าง)
-Pearl Bangkok
-SC Tower
-Ari Hills
ด้านสุขภาพ-โรงพยาบาล
-พญาไท 2
-วิมุต
-วิชัยยุทธ
5 ราคาสุดช็อคที่ย้อนไปเมื่อเกือบ 3-4 ปีที่แล้ว
ในราคาเฉลี่ย 130-160k ต่อ ตรม. เท่านั้น
แถมเริ่มต้นห้อง Size 1-Bed 30+ ตรม
ในทำเลอารีย์นี้ ในอนาคตด้วยต้นทุนราคาที่ดินในอีกไม่ถึง 3 ปีข้างหน้า (และที่ดินเริ่มมีจำกัดแล้ว)
จะมีโอกาสทำราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 2 แสนบาทต่อตารางเมตรได้ยากมาก (ปัจจุบันติดพหลโยธินสถานีอารีย์ เกิน 2 แสน/ตรม แล้ว)
ทำเลใกล้เคียงอาจจะยังพอทำได้ เช่น หมอชิต ห้าแยกลาดพร้าว รัชโยธิน เกษตร
แต่ทำเลที่ตั้งอยู่บนถนนอารีย์และสถานีอารีย์ ราคานี้อนาคตจะหาได้ยากมาก
6 ที่จอดรถให้สูงถึง 51% และเป็นแบบ Conventional
ควรค่าแก่การสะสม เพราะในอนาคตจะหาได้ยาก
เพราะอนาคตที่ดินในทำเล Prime จะมีขนาดแคบและเล็ก (แปลงใหญ่ราคาแพงและยูนิตเยอะ)
ทำให้จะเห็นที่ระบบ AutoParking มากขึ้นเป็นส่วนใหญ่เลย (บางคนชอบ บางคนไม่ชอบ)
7 ถ้าให้ทางเพจจิ้มเลือกห้องที่ดูจากปัจจัยพื้นฐานรอบด้านแล้ว
ทิศ North West ให้เบอร์ 1 เพราะการันตีวิวได้ 100 % ว่าไม่มีทางถูกบัง
ทิศ South West ก็ให้เบอร์ 2 เพราะมีโอกาสมีตึกขึ้นมาบังได้ยาก
และตรงนี้เห็นวิวผสมระหว่างย่านเมืองเก่าและเมืองใหม่ ที่มีเสน่ห์หาได้ยาก
สรุป ความยากใน EIA/ที่ดินมีจำกัด/Lifestyle & Listed Company ที่มีแค่อารีย์เท่านั้น
จะทำให้โครงการนี้เป็นโครงการควรค่าแก่การซื้อ หากใครสนใจ ไม่ควรพลาดอย่างยิ่ง
ลงทะเบียนข้อเสนอพิเศษช่วง Pre-Sale
- 4
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
