Blockdit Logo (Mobile)
Land Everywhere
•
28 เม.ย. 2022 เวลา 15:58 • อสังหาริมทรัพย์
บ้านจัดสรรมือหนึ่งราคา 3 ล้านบาทในกรุงเทพฯ
ในปัจจุบันยังสามารถทำบ้านราคานี้ได้หรือไม่
พาทุกคนดำดิ่งสำรวจวิธีคิดต้นทุนและราคาขาย ฉบับเข้าใจง่าย
Content นี้จะทำขึ้นเพื่อพิสูจน์ว่าพื้นที่กรุงเทพมหานคร
ยังสามารถหาราคาบ้านมือหนึ่งราคา 3 ล้านบาทได้หรือไม่
มีวิธีการคิดอย่างไร และถ้ายังพอหาได้จะอยู่ในทำเลบริเวณไหน
บทสรุปแบบเร็วๆแบบกระตุกจิตกระชากใจ เผื่อใครขี้เกียจอ่านยาวๆ
1-ราคาต้นทุนที่ดิน 20,000-25,000 บาท
ถึงจะสามารถทำทาวน์โฮมเฉลี่ย 3 ล้านบาท (บวกลบได้)
2-ในกรุงเทพฯราคาที่ดินนี้ยังพอมี แต่เหลือไม่มาก
ในอีก 2-3 ปีนี้จากนี้ คาดว่าจะแทบไม่มีแล้ว
3-เงื่อนไขที่จะทำราคานี้ได้คือ ต้องอยู่ในผังสีเหลือง ย3 ย4 เท่านั้น
เพราะทำเริ่มต้น 16-20 ตารางวาได้
5-ทำเลที่พอมีอยู่ตรงไหนของกรุงเทพฯ อยู่ใน Comment
6-อีกไม่นาน ทาวน์โฮมในกรุงเทพจาก 2.5-3.5 ล้าน ในช่วง 1-2 ปีนี้ยังพอมี
จะขยับสู่ 3.5-4.5 ล้าน ในอีก 2-3ปี แรกๆคนจะมองว่าแพงแต่สักผ่านไป 1-2 ปีจะเป็นเรื่องปกติ
7-ที่ราคาที่ดินแนวราบขยับแรง เพราะทุก Developer เบนเข็มในช่วงโควิดและตอนนี้
โฟกัสกับแนวราบเกือบทุกเจ้า ทำให้ราคาพากันขึ้นยกแผงทั่วกรุงเทพฯ
Supply ที่ดินมีจำกัด Demand แนวราบโควิดมาแรง
ด้านล่างจะเป็นแบบบทความแบบละเอียด
โดยที่จะมีสมมติฐานระหว่างทางเป็นตัวอย่างให้
เริ่ม
สมมติฐานเบื้องต้น
บ้านจัดสรร ต้นทุนต่อหนึ่งหลังจะแบ่งหลักๆออกเป็น 2 อย่าง
คือ ค่าที่ดินและค่าก่อสร้างบ้าน
ค่าที่ดิน
จะแบ่งออกเป็น 2 ส่วน
1-ค่าที่ดินเปล่า
2-ค่าพัฒนาที่ดิน (ถนน+ประปา+ไฟฟ้า+อื่นๆ)
ค่าก่อสร้างบ้าน
จะเป็นค่าก่อสร้างบ้านต่อตารางเมตร
โดยส่วนใหญ่อยู่ที่ประมาณ
ทาวน์โฮม 11,000-12,000 บาท/ตร.ม.
บ้านแฝด-เดี่ยว 12,000-14,000 บาท/ตรม
ใช้เรทกลางๆตามตัวเลขอัตราค่าก่อสร้าง อาจจะมีถูกหรือแพงกว่านี้
(ถึงแม้ปัจจุบันต้นทุนทุกอย่างจะแพงขึ้นมากถึง 20-30% ก่อนช่วงโควิด)
นำ 2 ต้นทุนนี้มาบวกกำไรเพื่อขายอีกที
โดยกำไรขั้นต้นทั่วไปของบ้านคือ 30% โดยประมาณ
(ตัวเลขอัตรากำไรขั้นต้นจากบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ส่วนใหญ่)
กลับมาที่สมการของเรา
หากจะหาบ้านราคา 3 ล้านบาท
หากเราลองถอดกำไร 30% ออกมา
จะได้ 3,000,000 - 900,000 บาท (ส่วนของกำไร)
คือต้นทุนจะอยู่ที่ 2,100,000 บาท
หากเราตั้งสมมติฐานสำหรับทาวน์โฮม
ขนาด 18 ตารางวา
พื้นที่ก่อสร้างบ้าน 80 ตารางเมตร
ค่าที่ดินเราอาจจะยังพอนึกไม่ออก
แต่ค่าก่อสร้างสามารถคิดคำนวณได้เลย
คือ 80 ตารางเมตร x 11,000 บาท
เท่ากับ 880,000 บาท
ดังนั้นจะเหลือส่วนของต้นทุนค่าที่ดินอีก
หากเรานำขนาดที่ดิน 18 ตารางวา
นำมาหารคำนวนกลับจากต้นทุนที่เหลือ คือ 1,220,000 บาท
จะได้ราคาตารางวาละ 67,777 บาท
ซึ่งหากดูให้ดี ค่าที่ดินที่ตัวเลขนี้จะเป็นค่าที่ดินที่รวมการพัฒนาเข้าไปแล้ว
หากเราจะหาต้นทุนที่ดินดิบตั้งแต่แรก
มีหลักการคิดง่ายๆคือ
แบ่งหารค่าที่ดินออกเป็น 3 ส่วน
67,777 บาทเมื่อถูกแบ่งออกเป็น 3 ส่วน
จะได้ราคาต่อหน่วยอยู่ที่ 22,592 บาทต่อตารางวา
หาก Developer จะซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาบ้านจัดสรรประเภททาวน์โฮม
จะต้องซื้อค่าที่ดินที่ต้นทุนประมาณ 22,592 บาทต่อตารางวา
และจะเหลือพื้นที่ขายให้ขายประมาณครึ่งหนึ่ง ที่เหลือจะเป็นงานถนน ประปา ไฟฟ้านั่นหมายความว่าจะต้องขายเพิ่มขึ้น 1 เท่าจากราคาทุน
เพื่อให้ Cover ราคาต้นทุนที่ดินครึ่งหนึ่งที่นำมาขายไม่ได้
และจะต้องขายเพิ่มอีกประมาณ 1 เท่า
เพื่อให้ Cover ต้นทุนสำหรับค่าออกแบบและค่าดำเนินการอื่นๆ
โดยเป็นหลักการคิดง่ายๆสรุปได้ว่า
ที่ดินดิบ 22,592 บาทต่อตารางวา
จะต้องถูกคูณอีก 3 เท่าเพื่อให้ Cover ต้นทุนทั้งหมด
จะได้ตัวเลขเท่ากับ 67,777 บาท (โดยประมาณ)
ดังนั้นกลับมาสู่คำถามแรกของ Content นี้
ในปัจจุบันกรุงเทพฯยังสามารถทำบ้านราคา 3 ล้านบาทนี้ได้หรือไม่
ซึ่งทำเลไหนที่มีราคาที่ดิน ตารางวาละ 21,000-25,000 บาท
(โดยประมาณ) จะมีโอกาสสามารถทำราคาขายใกล้เคียง 3 ล้านบาทได้
ถ้าจะให้ตอบโดยใช้ผังเมืองกทมปี 56 เป็นตัวกำหนด
(ผังใหม่ใกล้จะคลอด รอผู้ว่าคนใหม่888ว่าจะมีผลเปลี่ยนแปลงอะไรมั้ย)
ก็จะต้องเป็นผังเมืองสีเหลือง ย3-ย4 ที่มี FAR น้อย
เพราะยิ่ง FAR มากค่าที่ดินยิ่งแพง (โดยส่วนใหญ่)
ยิ่งใกล้ทางด่วนหรือติดถนนใหญ่ ค่าที่ดินยิ่งแพง (ใกล้รถไฟฟ้าไม่ต้องพูดถึง)
ส่วนทำไมมองข้ามผังเมืองสีเหลือง ย1-ย2 ที่ FAR เริ่มต้นน้อยที่สุดไป
เพราะว่ากฎหมายบังคับให้ทำที่ดินบ้านขนาดใหญ่ 50-100 ตารางวาขึ้นไป
ไม่สามารถทำบ้านในขนาดเริ่มต้นได้ที่ 16 ตารางวา
(ส่วนใหญ่เรามักจะเห็นทำ 18-20 ตารางวากัน)
ขณะที่คำนวณทาวน์โฮมที่ 18 วา ยังออกมาเฉียดๆราคาขาย 3 ล้านบาท
สำหรับ 50-100 ตารางวาแน่นอนว่าต้องมี 7-8 ล้านขึ้นไปเป็นอย่างน้อย
ในกรณีที่ค่าที่ดินตารางวาละ 22,592 บาทเท่ากัน
คราวนี้ลอง Filter ผังเมืองทั้งกรุงเทพฯ เอาแค่เฉพาะ ย3-ย4 ดู
จะเห็นเลยว่าบริเวณนั้นแหละที่มีโอกาสทำ11บ้านราคา 3 ล้านบาทได้อยู่
แต่เจ้าของที่ดินจะขายในราคา 23,000 บาทต่อตารางวานี้หรือไม่นั้น เป็นอีกเรื่องหนึ่ง
ถ้าให้พิมแบบเร็วๆ โซนที่เป็นไปได้คือ
โซนกรุงเทพฯฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ
สายไหม-สุขาภิบาล5-กาญจนา-หทัยราษฎร์-รามอินทรา-นิมิตรใหม่
และบางส่วนที่เป็นกรุงเทพฯฝั่งตะวันตก
พระราม 2 - บางมด
2 โซนนี้ยังพอมีโอกาสทำราคาบ้านเฉลี่ย 3 ล้านบาทได้
มี Filter ผังเมืองและโซนกรุงเทพฯให้ดูใน Comment ว่าอยู่ตรงไหน
และบริเวณนี้ราคาที่ดินในตลาดเสนอขายกันอยู่ที่ตารางวาละ 30,000-40,000บาท บวกลบ เป็นที่เรียบร้อยแล้ว (สามารถ search ในอากู๋หรือขับรถโทรสอบถามจากป้ายได้นะครับ อาจจะมีราคาที่ถูกกว่านี้บ้างแต่ทำเลคงตามราคา เช่น ถนนหลัก ถนนซอย ถนนซอยในซอยอีกที)
หวังว่า Content นี้จะเป็นประโยชน์สำหรับคนมองหาทำเลบ้านราคา 3 ล้าน
ทำเลที่ดีของแต่ละคนไม่เหมือนกัน
แต่ ทำเลของบ้านที่ใกล้รถไฟฟ้าที่เตรียมเปิด อยู่แค่หน้าปากซอย
ตั้งอยู่บนถนนที่ทะลุออกได้หลายเส้นทาง
ไม่ไกลจากห้างใหญ่และทางด่วนแค่ 15-20 นาที
คงเป็นทำเลที่ดีมากในการตัดสินใจซื้อบ้าน
และที่โครงการ Hulse Ramintra-Bangchan Station
มีครบทุกอย่างที่ว่ามา ในราคาน่ารัก เริ่มต้นไม่ถึง 3 ล้านบาท
หรือผ่อนเริ่มต้นประมาณเดือนละ 10,000-12,000 บาท
มีแค่ 94 หลังเท่านั้น รีบหน่อยก่อนจะหมด
สนใจคลิก https://bit.ly/3KAY5MT
(จากเพจ Land Everywhere มีลดพิเศษหน้างาน แจ้งเซลล์ได้เลย)
วางแผนก่อนซื้อบ้านกันนะทุกคน Goodluck
บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อกรณีศึกษาเท่านั้น
ไม่สามารถใช้อ้างอิงอะไรใดใดทั้งสิ้น
ขอขอบคุณ Sponsor ผู้ใหญ่ใจดีจาก
Divine Development ผู้พัมนาคอนโด Groove และบ้านแบรนด์ Hulse
"Opportunity is EVERYWHERE,
if you look closely"
โฆษณา