ต้องการมีสิทธิในที่ดิน แต่ยังไม่พร้อมเรื่องค่าใช้จ่าย ควรทำอย่างไร?
“เมื่อปี 52 น้องชายได้ตกลงขายที่ดินให้ 50 ตรว. โอนให้แล้ว 25 ตรว. ส่วนอีก 25 ตรว. ติดจํานองกับธนาคาร ขณะนี้ปลอดจํานองแล้วจึงต้องการให้น้องชายโอนที่ดิน 25 ตรว. ให้แก่ข้าพเจ้า แต่เนื่องจากไม่ต้องการ เสียค่าธรรมเนียมโอนที่ค่อนข้างสูงในตอนนี้ หากจะให้น้องชายทําพินัยกรรมมอบที่ดินให้ข้าพเจ้าหรือลูกของข้าพเจ้าแทนได้หรือไม่ เพราะปัจจุบันที่ดินดังกล่าวใช้เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น
แต่ที่ต้องการให้น้องชายทําพินัยกรรมยกที่ดินให้เนื่องจากที่ตกลงขายที่ดิน 50 ตรว. นั้น ไม่มีการทําสัญญาซื้อขาย (ปัจจุบันน้องชายก็ยังยืนยันจะโอนที่ดินที่เหลือให้ข้าพเจ้าเช่นเดิม) และปัจจุบันน้องชายมีบุตร 1 คน เกรงว่าหากเกิด อะไรขึ้นที่ดิน 25 ตรว. จะกลายเป็นมรดกที่ต้องตกทอดไปให้ลูกของน้องชาย”
ควรทำเช่นไร?
สำหรับการให้คำปรึกษาของศูนย์นิติศาสตร์ มีดังนี้
จากการวิเคราะห์ปัญหาข้างต้นมีปัญหาทางด้านการจะทำพินัยกรรมหรือจะทำสัญญาจะซื้อจะขาย รวมถึงปัญหาเกี่ยวกับเรื่องของค่าธรรมเนียมการโอนทรัพย์สินเห็นว่ามีทางเลือก2วิธีในการแก้ไขปัญหาจากข้อเท็จจริงข้างต้น คือการทำพินัยกรรมยกทรัพย์สินให้ และ การทำสัญญาจะซื้อจะขาย
1.การทำพินัยกรรมเป็นนิติกรรมหนึ่งที่บุคคลหนึ่งแสดงเจตนายกทรัพย์สินของตนให้แก่อีกบุคคลหนึ่งโดยมีเงื่อนไขคือความตายของผู้ที่ทำพินัยกรรม เป็นการแสดงเจตนาเผื่อตาย การที่จะทำพินัยกรรมยกทรัพย์สินของตนให้แก่บุคคลอื่นนั้นสามารถทำได้ตามกฎหมาย โดยมีข้อสังเกต ดังนี้
1.1การทำพินัยกรรมยกทรัพย์สินให้นั้นหากมีการเลือกที่จะมอบให้ใครควรคำนึงถึงโอกาสที่บุคคลนั้นจะมีชีวิตอยู่จนถึงวันที่ผู้ทำพินัยกรรมตาย เพราะการรับพินัยกรรมไม่สามารถรับแทนที่กันได้เหมือนกับการรับมรดกแทนที่
1.2การทำพินัยกรรมเป็นการยกทรัพย์สินที่ผู้ทำพินัยกรรมมีกรรมสิทธิ์ให้กับผู้รับพินัยกรรม เป็นการแสดงเจตนาฝ่ายเดียว และการแสดงเจตนานั้นย่อมเป็นสิทธิของผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน ดังนั้นผู้ทำพินัยกรรมจะมีเจตนาอย่างไรก็ขึ้นอยู่กับผู้นั้น กล่าวคือ ผู้ทำพินัยกรรมสามารถที่จะเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในพินัยกรรมได้ หรือจะยกเลิกพินัยกรรมที่ทำไว้ก็ย่อมได้
1.3จากที่กล่าวมาข้างต้นว่าการทำพินัยกรรมจะมีผลเมื่อผู้ทำพินัยกรรมถึงแก่ความตาย ผลของพินัยกรรมคือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินภายในพินัยกรรมจะตกแก่ผู้รับพินัยกรรมทันที่ผู้ทำพินัยกรรมถึงแก่ความตาย ในขณะที่ผู้ทำพินัยกรรมยังไม่ถึงแก่ความตาย กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจึงยังเป็นของผู้ทำพินัยกรรม และหากผู้ทำพินัยกรรมทำการจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์สินที่อยู่ในพินัยกรรมอาจทำให้ผู้รับพินัยกรรมเสียสิทธิ์ในทรัพย์สินในพินัยกรรมได้
1.4ค่าธรรมเนียมของการโอนมรดก คิดคำนวณตาม พ.ร.บ.ภาษีการรับมรดก พ.ศ.2558
2.การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เป็นการทำสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษร ทำให้เกิดเป็นหลักฐานในการอ้างถึงการทำนิติกรรม มีข้อดีคือ สามารถกำหนดเวลาที่จะให้ผู้ขายที่ดินมาโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ตนได้ และการทำสัญญาดังกล่าวมีผลผูกผันกันตามสัญญา กล่าวคือ หากผู้ขายที่ดินตาย ตนเองสามารถนำสัญญาดังกล่าวไปฟ้องบังคับเอากับทายาทผู้ที่รับมรดกได้ แต่อย่างไรก็ตามการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินก็มีข้อพิจารณาอยู่ ดังนี้
2.1การทำสัญญจะซื้อจะขายที่ดินมีค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอย่างเดียวกับการโอนขายที่ดิน คือ
2.1.1 ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2%
2.1.2 ค่าอากรแสตมป์ 0.5%
2.1.3 ค่าภาษีเงินได้ จะเสียภาษีตามขั้นบันไดและสามารถนำไปลดหย่อนได้ตามปีที่ถือครอง
2.2การทำสัญญาจะซื้อจะขายนี้เป็นการจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในอนาคต หากปรากฏว่าผู้ขายนำที่ดินไปทำการจำหน่าย จ่าย โอน ไปก่อน อาจทำให้เกิดข้อพิพาทขึ้นที่ต้องนำข้อพิพาทนี้ไปฟ้องร้องต่อศาล
คำแนะนำของการที่จะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์นั้นคือ การทำสัญญาซื้อขายและทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน้าเจ้าพนักงาน ซึ่งเป็นวิธีการที่จะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดีที่สุดรวมทั้งปราศจากการเกิดข้อพิพาท
- 1
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2026 Blockdit
