มีผู้มาอาศัยอยู่ในที่ดินของตน ในที่ดินน.ส.3ก สามารถดำเนินการทางกฎหมายอย่างไรได้บ้าง?
“ผู้ซื้อฝากซื้อฝากที่ดิน น.ส.3 ก ซึ่งพื้นที่ซึ่งมีบ้านอาศัยอยู่ 3 หลัง แต่ผู้ขายฝากกลับส่งมอบว่างเปล่าไม่มีโฉนด
ส่วนที่ดิน น.ส.3 ก ที่ตรงกับทะเบียนที่มีชื่อผู้ซื้อฝากเป็นเจ้าของนั้น อยู่ในพื้นที่บ้านข้างเคียง 3 หลังอาศัยอยู่”
ควรทำเช่นไร?
สำหรับการให้คำปรึกษาของศูนย์นิติศาสตร์ มีดังนี้
ที่ดินน.ส.3ก. คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน ซึ่งมีลักษณะเด่นชัดก็คือมีตราครุฑสีเขียวบนหนังสือรับรอง ผู้ที่คอบครองไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินน.ส.3ก.มีเพียงสิทธิครอบครองจึงไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ แต่อาจถูกแย่งการครองครองได้ และอาจจะสามารถออกเป็นโฉนดได้ในอนาคต
สัญญาขายฝาก หมายถึง สัญญาที่สิทธิการเป็นเจ้าของทรัพย์สินตกแก่ผู้ซื้อโดยผู้ซื้อดังกล่าวตกลงในขณะที่ทำสัญญ่าผู้ขายมีสิทธิที่จะไถ่ถอนทรัพย์สินคืนภายในระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งทรัพย์สินที่มาขายฝากนั้นจะเป็นทรัพย์สินอะไรก็ได้
นอกจากการที่จะทำความเข้าใจกับตัวทรัพย์สิน(ที่ดินน.ส.3ก.)และสัญญาขายฝากแล้ว การที่จะก่อให้เกิดสัญญาจะต้องมีการแสดงเจตนาเข้าทำนิติกรรม ซึ่งการแสดงเจตนาต้องเป็นการแสดงเจตนาเพื่อให้เกิดความผูกพันกัน ดังนั้นการให้คำปรึกษาจากกรณีข้างต้นจึงมีการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการแสดงเจตนาเข้าทำสัญญา
1) การแสดงเจตนาเพราะถูกกลฉ้อฉล กล่าวคือ จากข้อเท็จจริงข้างต้น ขณะทำสัญญาผู้ขายได้ทำการแสดงเจตนาที่จะขายฝากที่ดินที่มีบ้านตั้งอยู่ให้กับผู้ซื้อ เมื่อผู้ซื้อได้ทำการซื้อฝากที่ดินดังกล่าวปรากฏว่าเป็นที่ดินเปล่าไม่มีบ้านตั้งอยู่ดังที่ผู้ขายกล่าวขณะแสดงเจตนาทำการตกลงขายฝากที่ดิน การที่ผู้ขายฝากได้กล่าวขณะแสดงเจตนาว่ามีบ้านตั้งบนที่ดินซึ่งผู้ซื้อเห็นว่ามีบ้านบนที่ดินจึงเข้าทำสัญญา
ในกรณีเช่นนี้จึงเป็นการที่ผู้ซื้อถูกกลฉ้อฉล ทำให้นิติกรรมหรือสัญญาขายฝากที่ดินดังกล่าวตกเป็นโมฆียะตามป.พ.พ.มาตรา 159 ซึ่งผู้ซื้อจะกระทำได้2ประการ คือ ให้สัตยาบันและเพิกถอนนิติกรรมข้างต้น
ถ้าผู้ซื้อเลือกที่จะทำสัตยาบันให้กับกรณีข้างต้น ผู้ซื้อต้องรับยอมรับผลที่มีการรังวัดที่ดิน กล่าวคือ หากเนื้อที่ของที่ดินไม่ครบตามสัญญา ผู้ซื้อมีสิทธิไม่ปฏิเสธการรับมอบที่ดินดังกล่าวหรือรับที่ดินดังกล่าวและชำระราคาตามส่วนที่ดินที่รับมอบ แต่อย่างไรก็ตามหากที่ดินดังกล่าวมีเนื้อที่ที่หายไปไม่เกินร้อยละ5ของที่ดินทั้งหมด ผู้ซื้อจะไม่สามารถปฏิเสธการรับมอบที่ดินดังกล่าวได้ตามป.พ.พ.มาตรา466
และการฟ้องร้องต้องทำภายใน1ปีนับแต่มีการส่งมอบที่ดินตามป.พ.พ.มาตรา467
สรุปได้ว่าผู้ร้องมีสิทธิที่จะ ฟ้องเลิกสัญญาและฟ้องเรียกเงินคืนพร้อมค่าเสียหายหรือเลือกที่จะทำสัตยาบันพร้อมรับความเสี่ยงที่รับมอบที่ดิน
2) ถ้ามิได้เป็นไปตามกรณีที่1) แต่เป็นกรณีของการส่งมอบที่ดินคนละแปลงให้ จะเป็นกรณีสำคัญผิดในวัตถุแห่งนิติกรรมอันเป็นสาระสำคัญ ส่งผลให้การทำสัญญาขายฝากนั้นเป็นโมฆะมาแต่ต้น ผู้ร้องก็มีสิทธิฟ้องเรียกเงินคืนได้
3) กรณีที่มีบุคคลเข้าอาศัยหรือครอบครองทึ่ดินอยู่มีลักษณะเป็นการแย่งการครอบครอง เจ้าของที่ดินต้องฟ้องเรียกคือที่ดินภายในระยะเวลา1ปีนับต่เวลาที่ถูกแย่งการครอบครองจึงต้องพิจารณาว่าผู้ที่อาศัยภายในที่ดินน.ส.3ก.นั้นอาศัยอยู่ตั้งแต่เวลาใดประกอบการตัดสินใจด้วย
แต่อย่างไรก็ตามหากพิจารณาแล้วเห็นว่าตนไม่สามารถเข้าครอบครองที่ดินได้หรือผู้ที่อาศัยในที่ดินมีสิทธิดีกว่าย่อมเ็ป็นกรณีของการรอนสิทธิ ผู้ซื้อย่อมมีสิทธิฟ้องให้ผู้ขายฝากรับผิดได้ตามป.พ.พ.มาตรา475 โดยมีข้อแม้ว่าผู้ซื้อจะต้องไม่ทราบถึงการอยู่อาศัยของบุคคลภายในที่ดินพิพาทนั้นตามหลักสุจริต
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
