[ ดีลตึก SKYY 9 คือ ดีลที่กองทุนประกันสังคม ลงทุนในตึกร้างที่พึ่งรีโนเวทเสร็จ...
[ ดีลตึก SKYY 9 คือ ดีลที่กองทุนประกันสังคม ลงทุนในตึกร้างที่พึ่งรีโนเวทเสร็จ ยังไม่มีผู้เช่ามาก่อน แต่ยินดีจะจ่าย 2 เท่าของต้นทุนที่สร้างตึก ]
วันหยุด ลองมาไล่ ประเด็น การลงทุนในตึก SKYY9 ของกองทุนประกันสังคม ไร่เรียง แล้วเห็นความผิดปกติหลายอย่างมากๆ ซึ่งถ้าอธิบายให้สั้นที่สุด คือ กองทุนประกันสังคม ควักเงินของผู้ประกันตน มาลงทุนในสินทรัพย์เสี่ยงสูงมาก แต่กลับยินดีที่จะซื้อแพง (หรือ Premium) แพงเกินความเสี่ยงของการลงทุนปกติที่ควรจะเป็น โดยขอไล่เป็นลำดับๆ ตามนี้
1. งบการเงิน ปี 2563 บริษัทเจ้าของตึก (AGRE) SKYY9 บันทึกต้นทุนตึก 3,600 ล้านบาท ซึ่งลงบัญชีว่าเป็นมูลค่าซื้อตึก 2,200 ล้านบาท ปี 62 และ 1,400 ล้านบาท คือ ค่ารีโนเวท ปี 62 - 64
2. กองทุนประกันสังคม แก้ระเบียบเพื่อเปิดช่องลงทุนนอกตลาดในปี 2565 และ อนุมัติ ลงทุนในทรัสต์ 10,000 ล้านบาท เพื่อให้ ทรัสต์ไปซื้อตึก 7,000 ล้านบาท (ที่เหลือ คือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ) ปลายปี 2565 (พ.ย. 65)
3. ดังนั้น เจ้าของตึกเดิม ได้ กำไร 3,400 ล้านบาท ภายใน 3 ปี กำไร 2 เท่า หรือ กองทุนประกันสังคมซื้อราคาแพงกว่าต้นทุน 2 เท่า (เข้าใจดีว่า ไม่มีใครซื้อที่ต้นทุน แต่ซื้อแพงกว่าต้นทุน 2 เท่า สำหรับสินทรัพย์เสี่ยงสูง จึงไม่เหมาะสม)
4. ตึก SKYY9 ที่กองทุนประกันสังคมลงทุน 7,000 ล้านบาท เป็น “ตึกร้าง” ก่อนที่จะถูกนำมารีโนเวทใหม่ และ กองทุนประกันสังคมเข้าไปลงทุนผ่านทรัสต์ (คล้ายๆกองทุนอสังหาริมทรัพย์)
5. ณ วันที่ กองทุนประกันสังคมตัดสินใจลงทุนในตึก SKYY9 ปี 2565 มี ผู้เช่า (Occupancy Rate) อยู่เพียง 1% (หรือที่จริงแล้วอาจจะไม่มี หรือ 0% เลยก็ได้ เพราะก็พึ่งรีโนเวทจากการเป็นตึกร้างเสร็จ) ซึ่งหมายถึง เป็นอาคารออฟฟิสที่มีความเสี่ยงสูงมากในการลงทุนตั้งแต่แรก เพราะยังไม่มีผู้เช่าเลย หรือ รายได้ที่ชัดเจนอะไรเลย ณ เวลาที่กองทุนประกันสังคมตัดสินใจลงทุน เห็นจุดเริ่มต้นแบบนี้นักลงทุนที่สติดีดีเค้าต้องคิดหนักแล้ว
6. ปี 2566 ตึก SKYY9 มีรายได้เพียง 11 ล้านบาท เพราะมีผู้เช่าน้อย (8%) และ ขาดทุน!
7. ปี 2567 ก็มั่นใจว่ายังขาดทุน เพราะผู้เช่า ณ สิ้นปี 41% และพึ่งเพิ่มมาเดือนสุดท้าย
8. ต่อให้ตึก SKYY9 มีอัตราการเช่าที่ 85% เทียบเท่า office เกรด B/C ทั่วไป ก็จะได้ว่าตึก SKYY9 จะมีรายได้ต่อปีประมาณ 300 ล้านบาท และ กำไรหลังดำเนินการเพียง 200 ล้านบาท หรือ เทียบเท่า Yield 2.9% เท่านั้น! หรือ 34 ปี! คืนทุน (ประกันสังคมล้มละลายแล้วยังไม่คืนทุนเลย) น้อยกว่าพันธบัตรรัฐบาลไทย 20 ปี 2565 ที่ได้ผลตอบแทนที่ 3.5% ซึ่งอันนี้เรื่องว่าแย่ได้เลย
9. ดังนั้น กองทุนประกันสังคม ได้ลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง คือ ตึกออฟฟิสที่ยังไม่มีรายได้ชัดเจน ยังไม่มีผู้เช่า แต่คาดการณ์ไว้สูงว่าจะมีอัตราการเช่าและราคาเช่าที่สูงเกินความเป็นไปได้ จึงได้ลงทุนในอาคารและพบกับความเป็นจริงที่ว่า รายได้จากตึก sky9 ไม่ได้ใกล้เคียงกับมูลค่าตามที่คาดการณ์ไว้เลยแม้แต่น้อย
10. ยิ่งทำให้ รายงานการประเมินมูลค่าสินทรัพย์รูปแบบ Income Approach ของที่ปรึกษาทางการเงิน 2 ราย ที่ได้มูลค่า 7,200 ล้านบาท ยิ่งน่าสงสัย และ หวังว่ากองทุนประกันสังคมจะจัดส่งหรือเปิดเผยเอกสารตามที่ กมธ ติดตามงบประมาณ ได้ขอข้อมูลไปโดยเร็ว
11. หรือถ้า คำนวนจาก ต้นทุนที่ดินและก่อสร้างตึกใหม่ ก็ไม่ใกล้เคียงกับ มูลค่า 7,000 ล้านบาท ที่กองทุนประกันสังคมซื้อด้วยซ้ำ
12. ราคาประเมินจากกรมที่ดินและกรมธนารักษ์ พื้นที่ 3 ไร่ มีราคาประเมิน 264 ล้านบาท ต่อให้ราคาตลาดแพงกว่าราคาประเมิน 4 เท่า ต้นทุนที่ดินก็จะอยู่ประมาณ 1,000 ล้านบาท
13. ต้นทุนก่อสร้าง อาคาร ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร ณ ธันวาคม 2567 ภาคเอกชน (มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย) กำหนดไว้ที่ 28,400 - 37,600 บาท/ตร.ม. ถ้าประเมินที่ พื้นที่ 95,000 ตร.ม. จะได้มูลค่าก่อสร้างอาคารที่ 2,700 - 3,600 ล้านบาท
14. ดังนั้น Cost Approach ของตึก SKYY9 รวมราคาที่ดินและต้นทุนก่อสร้างอาคาร น่าจะอยู่ที่ ประมาณ 3,700 - 4,600 ล้านบาท (ซึ่งใกล้เคียงกับต้นทุนทางบัญชีของ บริษัทเจ้าของตึกเดิมที่ 3,600 ล้านบาท)
15. การลงทุนนอกตลาด หรือ อสังหาริมทรัพย์ ยังสำคัญ แต่ การกำกับความเสี่ยง เป็นเรื่องสำคัญกว่า และ ดีใจที่ ทีมประกันสังคมก้าวหน้า กำลังจะเสนอสิ่งนี้ เร็วๆนี้ เพื่อป้องกันการลงทุนที่ผิดพลาดแบบ SKYY 9 อีก
16. ที่คิดว่าประกันสังคมควรจะมีเกณฑ์ เช่น มีหลักเกณฑ์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้เช่า มากกว่า 60 - 80% (กบข. กำหนดคล้ายๆกันที่ 80%), ลงทุนไม่เกิน 35% ของสัดส่วนเจ้าของ (เพราะไม่ควรลงทุน 100% จะมีความเสี่ยงสูงแบบดีลลักษณะนี้ เพราะไม่มีนักลงทุนรายอื่นช่วยตรวจสอบ)
#ประกันสังคม #SKYY9 #ตึกSKYY9 #สสเติ้ล #สสวรภพ #พรรคประชาชน
อ้างอิง
.
1. วันที่ 25 มีนาคม วาระ พิจารณากรอบบริหารความเสี่ยงการลงทุนสินทรัพย์นอกตลาด กองทุนประกันสังคม
2. ข้อมูลหมายเหตุงบการเงิน ปี 2563 ของ บริษัทเจ้าของตึก (AGRE) SKYY9
3. งบกำไรขาดทุน บริษัท Prime Nine (ตึก SKYY9)
4. ราคาประเมินที่ดินตึก SKYY 9
5. ราคาประเมินต้นทุนก่อสร้างอาคารธุรกิจ 21 - 35 ชั้น
6. ดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลไทย 20 ปี
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
