รวบรวมสรุป อบรม The Influencer Financial & Investment Day 3 (10.05.2025)
** ตอนนี้มีการเปิดโหวตแล้วนะคะ โปรดอ่านในใต้โพสต์ค่ะ ***
การเรียนในสัปดาห์ที่ 3 ของโครงการ The Influencer นั้น มีเนื้อหาที่เข้มข้นมากเลยในการลงลึกถึงเรื่องการเงิน การลงทุน แล้วยังมีการสอนเทคนิคในการนำเสนอผลิตสื่อไปในตัวทั้งสองคลาส โดยได้เจอวิน พรหมแพทย์ เป็นครั้งแรกที่ได้มาเจอกัน มาพร้อมกับหนังสือ Invest Like a Pro พกพาไปด้วย เพื่อมาขอลายเซ็นถึงที่เลย พี่วินพูดในเชิงหลักการถึงเรื่องการลงทุน
มาพร้อมกับข้อมูลวิจัยโดยกสิกรไทย ต่อมาเป็นคุณเอม ผู้หญิงสาวสวยที่จะมาสอนเคล็ดลับในการผลิตสื่อด้านการลงทุนจะทำอย่างไรให้ดึงดูดความน่าสนใจ ส่วนในช่วงบ่ายเป็นพี่ใหญ่ โอภาส เป็นคนหนึ่งที่คุ้นๆอยู่พอดี แล้วจำเราได้ว่าเคยเจอในโครงการ Stock Master ด้วย ตอนนั้นเรายังอยู่ม.ปลาย ที่ราชบุรีอยู่เลย โดยมาเล่าถึงการเป็น Influencer ด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสิ่งที่หาจับตัวยากมากที่ผลิตสื่อในแนวอสังหาจะถ่ายทอดให้กับผู้ติดตามได้อย่างไร จะมาสรุปในโพสต์นี้กันค่ะ
Morning Session - วิน พรหมแพทย์
จัดพอร์ตอย่างไรให้มีเงินใช้ตลอดชีวิต
1. Three Key Factors for Successful Investing
- คนไทยสอบตกวินัยการเงิน ไร้การวางแผนเกษียณหลังอายุ 60 ปี ยังต้องทำงาน 54.3% ของผู้สูงอายุมีเงินออมไว้ใช้ในยามเกษียณ ส่วนใหญ่มีเงินต่ำกว่า 50,000 อาจไม่ดำรงเพียงพอต่อการดำรงชีพหลังเกษียณ
ส่วนคนที่มีวินัยทางการเงินมีน้อยมาก ทำให้ขาดความรู้ ขาดการวางแผน หรือไม่ได้เตรียมการในสิ่งที่เกิดขึ้นไม่คาดคิด นั่นจึงเป็นปัญหาสำคัญที่คนไทยยังไม่มีภูมิคุ้มกันในการบริหารการเงิน ยิ่งมีวินัยการเงินตั้งแต่อายุยังน้อย เริ่มเก็บเงินออมให้เป็น จะทำให้สามารถเป็นอิสรภาพทางการเงินของคุณได้มีเงินออมในหลังวัยเกษียณ
- ปัจจัยสู่การลงทุนทำให้ประสบความสำเร็จมี 3 หลักการ ได้แก่ ความรู้ มองภาพระยะยาว และ กระจายความเสี่ยง
- ด้านความรู้ คือ เติมความรู้ให้ตัวเองอยู่เสมอ โดยศึกษาจากหนังสือ อ่านงานวิจัย ติดตามข่าวสาร แล้วใช้เวลาในการศึกษาเรื่องการลงทุน จึงทำให้เพิ่มพูนในความรู้ที่มากขึ้น เอามานำต่อยอดในการวางแผนทางการลงทุนด้วยตัวเอง แต่ต้องลงมือทำและมีความเข้าใจด้วยนะ
- การลงทุนระยะยาว ช่วยลดโอกาสการขาดทุนไปได้มาก ถ้าลงทุนแค่ปีเดียวถือว่าสั้นเกินไป การลงทุนมีความเสี่ยง ถ้ามีโอกาสได้เยอะ และเสียเยอะ การลงทุนระยะยาวมีผลกับชีวิตเรา ถ้าลงทุนยาวขึ้นได้ เราจะลดความเสี่ยงน้อยลง ลงทุนยาวได้เปรียบ
- การกระจายความเสี่ยง ช่วยลดความผันผวนของพอร์ตลงทุนไปได้มาก สินทรัพย์ในแต่ละปีมีความแตกต่างกัน ซึ่งบางสินทรัพย์แต่ละชนิดก็มีการเหวี่ยงขึ้นไปมากและลงไปมากในแต่ละปี ซึ่งอาจจะมีความไม่แน่นอนในการลงทุนสินทรัพย์ชนิดความผันผวน มีกองสินทรัพย์ยังอยู่สามารถประคองตัวเองได้
เปรียบเสมือนนักเรียนหลายคนสอบวิชาเก็บคะแนน แล้วมีคนหนึ่งที่เป็นเรียนเก่งระดับปานกลาง แต่เขาขยันอ่านหนังสือเรื่อยๆ ซึ่งเค้าสอบได้อันดับสูงสุดบ้างอันดับกลางๆบ้าง จนสุดท้ายเค้าสอบได้ที่ 2 ในที่สุด จึงเปรียบเสมือนในการเลือกสินทรัพย์พอร์ตตามความเหมาะสม
2. The Road to Wealth : Building Your Core Portfolio
Pay Yourself (จ่ายเงินให้ตัวเอง)
- คนเราทุกคนมีปัญหาจิตใจตัวเองที่อยากจะทำในสิ่งที่ตัวเองต้องการในชีวิตประจำวันต่างๆ เช่น อยากได้มือถือ กินชาบู ไปเที่ยว แต่ต้องมีค่าใช้จ่ายเงินที่เพิ่มขึ้นโดยไม่รู้ตัว นั่นเป็นสิ่งที่ทำให้ขาดวินัยทางการเงิน
โดยทางแก้ปัญหาคือ ต้องจ่ายเงินให้ตัวเองก่อน ก่อนจะไปจ่ายให้คนอื่น โดยใช้สูตร “เงินเดือน - ค่าใช่จ่าย = เงินออม และ เงินเดือน – เงินออม = เงินเหลือใช้” (จากหนังสือ Automatic Millionaire ของ David Bach) ควรตั้ง “เป้าหมายทางการเงินให้ชัดเจน” จัดพอร์ตเพื่อให้มีใช้ตลอดชีวิต
Make it Automatic (ทำให้เป็นอัตโนมัติให้มีวินัย)
- ตั้งคำสั่งซื้อหน่วยลงทุนแบบอัตโนมัติ เพื่อสร้าง “วินัยการลงทุน” ทำให้เคยชิน แนะนำคือการทำ DCA (Dollar Cost Averaging) เป็นการช่วยลงทุนเฉลี่ยเท่ากันทุกคน คือ ไม่ต้องติดตามภาวะตลาด ซื้อในราคาถูกในช่วงราคาที่น้อยลง และขายในราคาที่สูงขึ้น ขึ้นอยู่กับจังหวะสถานการณ์ในภาวะตลาด
- DCA ในการจัดพอร์ตลงทุน โดยใช้แอป K-My Funds
- สำหรับกรณี RMF อาจจะต้องใช้ Hybrid ผสมกัน ระหว่าง DCA 70% กับ Switching 30% ควบคู่ไปด้วย
Start Early Finish Rich (เริ่มตั้งแต่ตอนนี้)
- ถ้าเริ่มเก็บเงินออมน้อย ตั้งแต่อายุยังน้อย โอกาสที่จะเพิ่มพูนทางการเงินจะสูงขึ้นในอายุมากขึ้น แต่ถ้าเริ่มเก็บเงินออมตั้งแต่อายุใกล้ 30 อาจจะต้องเพิ่มเงินออมมากกว่า โอกาสจะเพิ่มพูนจะสูงขึ้น แต่ขาดโอกาสดอกเบี้ยทบต้นที่หายไป 5 ปี ยิ่งเลื่อนเวลาออกไป เงินออมจะมากขึ้น ถ้าผัดเวลาจะแย่กว่านี้
- จากกรณีนี้ ส่วนตัวเราเคยอ่านหนังสือ “ออมก่อนรวยกว่า” ของนวพร เรืองสกุล โดยมีการอธิบายถึงแนวทางในเริ่มออมก่อน พลังมหัศจรรย์ของเวลาและดอกเบี้ย จะสามารถบริหารการเงินของตัวเองอย่างไร เพื่อเพิ่มคุณภาพชีวิตที่ดีและสร้างความมั่นคงทางการเงิน โดยเล่มนี้ได้ตีพิมพ์หลายครั้งแล้ว เราเคยอ่านตั้งแต่เด็กมานานมากแล้ว แล้วเป็นหนังสือเล่มแรกในด้านการเงิน การลงทุนที่ได้สอนเรื่องถึงบริหารจัดการเงิน ซึ่งเหมาะกับทุกระดับที่อยากเริ่มต้นเก็บเงินออม (ข้อมูลเสิรม)
Wealth is what you don’t see (ความมั่งคั่งคือสิ่งที่เราไม่เห็น)
- ความร่ำรวย (Richness) เป็นสิ่งที่มองเห็น แต่ความมั่งคั่ง คือ สิ่งที่มองไม่เห็นได้ อวดรวยทำให้เกิดฉาบฉวย ไปหลอกคนอื่น เพื่อให้ตัวเองดูดี มีการแชร์ลูกโซ่ต่อๆกันมาในการชวนลงทุน ส่วนคนรวยจริง ไม่ได้สร้างภาพเนื่องจากกำลังก่อตัวสร้างตัวเองในการทำธุรกิจต่างๆ ใช้ชีวิตอย่างปกติระหว่างสร้างตัว เอาเงินที่สร้างนำไปต่อยอดธุรกิจในอนาคต (จากหนังสือ The Psychology of Money)
Apply Core Satelite (แนะนำจัดพอร์ต Core Satelite)
- จัดพอร์ตให้เงินโตยาวๆมีใช้ตลอดชีวิต แนะนำเป็น Core Port 80% กระจายหลายสินทรัพย์ทั่วโลก และ Satellite Port 20% ที่ปรับสัดส่วนระยะสั้นได้ คือ กระจายหลายสินทรัพย์ เช่น หุ้น ตราสารหนี้ ทองคำ และกระจายสินทรัพย์ทั่วโลก เช่น ถ้าอยากเล่นหุ้น จีน เวียดนาม หุ้นเกต หุ้น Health Care แต่มีความหวือหวาเฉพาะตัว จำกัดความเสี่ยงไม่เกิน
- มีการจัดทำ Morning Star เป็นการจัดวัดมาตรฐานสำหรับกองทุน เรียกว่า “การจัดอันดับดาว” ได้รับการยอมรับในโลกของการลงทุน โดยวัดในเชิงปริมาณของผลงานกองทุน ในด้านผลตอบแทน และความเสี่ยง โดยวัดระดับ 1-5 ดาว ซึ่งเปรียบเสมือนวัดร้านอาหารของมิชลิน (Michelin)
3. ขั้นตอนในการจัดพอร์ตลงทุน (Portfolio Construction)
- Asset Allocation VS Market Timing
93.6% ของความผันแปรของผลตอบแทนการลงทุน มาจาก สัดส่วนการลงทุน (Asset Allocation) เริ่มตั้งแต่ การจัดสัดส่วนการลงทุน 93% - การเลือกหุ้น/ตราสาร 5% – การจับจังหวะตลาด 2%
ขั้นตอนการจัดพอร์ตลงทุน มี 4 ขั้นตอน
1. เลือกกลุ่มสินทรัพย์ โดยพิจารณาความสัมพันธ์ระหว่าง ผลตอบแทน กับ ความเสี่ยง โดยตรวจสอบข้อมูลย้อนหลัง 10 ปี ในการเปรียบเทียบตอบแทนสินทรัพย์ รวมไปถึงคาดการณ์ภาวะเศรษฐกิจ และผลตอบแทนการลงทุน 10-15 ปีข้างหน้า ซึ่งต้องดูตัวเลขทั้งไทยและต่างประเทศในการประเมินสถานการณ์ผลตอบแทนและความเสี่ยงในสถานการณ์ความผันผวนที่จะควรพิจารณาในการเลือกสินทรัพย์การลงทุน
2. จัดทำพอร์ตการลงทุนระยะยาว (SAA)
- ตัวอย่างพอร์ตการลงทุนระยะยาว เช่น K-WealthPlus Series โดยเลือกกองทุนหลักของพอร์ตที่จะรับความเสี่ยงแตกต่างกันถึง 3 ระดับ ต่ำ-ปานกลาง-สูง / สมดุลตามอายุ หรือ Life Path/Target Date (กบข.) ช่วงแรกอายุน้อยจะเสี่ยงให้เต็มที่เพื่อในการเก็บออม พอถึงอายุมากๆจะค่อยๆลดความเสี่ยงลง
3. ปรับกลยุทธ์ระยะสั้น สำหรับ 3-6 เดือนข้างหน้า
4. ปรับน้ำหนักลงทุนกลับสู่โมเดล ช่วยสร้าง วินัยการลงทุน ให้เราได้ ซื้อถูก และ ขายแพง โดยจับจังหวะตามสภาวะตลาด และกลยุทธ์การลงทุน เช่น หุ้นลง - ซื้อของถูก / หุ้นขึ้น – ขายของแพง / ผันผวน - เล่นรอบ
4. 5 Lessons Learned for Becoming a Better Investor Special Topic: Private Assets for Peace of Mind Appendix
1. Angles can fall from heaven (นางฟ้าตกสวรรค์ได้) เช่น กองทุน ARKK ของ Cathie Wood ที่เคย Perform ดีมาก โดยมีการเทียบกับดัชนี S&P500 ช่วงโควิดทำให้กองทุน ARKK โตเร็วขึ้นแต่อาจยังไม่กำไร พอช่วงหลังโควิดทำให้กองทุนปรับลงได้มากเช่นกัน / Dot-Com Bubble (1995-2022) เป็นหุ้นเทคเกิดใหม่โตเร็ว ยังไม่มีการกำไร ทำให้ตอนหลังราคาตกลงอย่างรวดเร็วเช่นเดียวกับ ARKK
จากบทเรียนดังกล่าว “ถ้าวันนี้เราเห็นอะไรที่ดูดีเกินจริง จนเกิดแห่กันซื้อ แต่ต้องถามตัวเองว่ารู้จักดีพอหรือยัง”
2. Stay Diversified (กระจายความเสี่ยง) ดัชนี MSCI World Index มีระดับราคาใหญ่ที่สุด 99% ส่วนตลาดหุ้นไทยแม้มีขนาดใหญ่ที่สุดใน ASEAN แต่มีขนาดเพียง 0.78% ของดัชนี MSCI และมีน้ำหนักน้อยกว่า 1.3% ของดัชนีหุ้นประเทศเกิดใหม่
3. Avoid Taking too much Risk (อย่าเช็คความเสี่ยงมากเกินไป) แนะนำให้ จำกัดวงเงินลงทุนในส่วนที่เสี่ยงสูง เพราะเมื่อพอร์ต -50% จะต้องการผลตอบแทนเป็น +100 เพียงเพื่อกลับมาเท่าเดิม ควรจำกัดความเสี่ยง เวลาขาดทุนเอาคืนยาก
เจสซี่ ลอริสตัน ลิเวอร์มอร์ (Jesse L. Livermore) นักเทรดเดอร์ระดับโลก ได้กล่าวว่า “ไม่ว่าคุณจะลงทุนด้วยเงินหลักพันหรือหลักล้าน บทเรียนสำคัญก็เหมือนกัน นั่นคือ “เงินเป็นของคุณ” และมันจะอยู่กับคุณ ตราบเท่าที่คุณรู้จักปกป้องมัน การเก็งกำไรแบบผิดๆ คือหนึ่งในวิธีที่แน่นอนที่สุดที่จะทำให้คุณเสียเงินนั้นไป”
4. In Extreme Fear, We Buy (เผชิญความกลัว ต้องกล้าซื้อ) โอกาสการลงทุนที่ดีที่สุด คือ วันที่ตลาดเต็มไปด้วยความกลัว และคนส่วนใหญ่พร้อมใจกันเทขายหุ้น
- การลงทุนคือจิตวิทยาหมู่ คนมี 2 ประเภท หลงกับกลัว จนต้องกล้าซื้อ ในเมื่อตลาดหุ้นมีความผันผวน ควรต้องมีสติตัวเอง และควรตั้งหลักก่อน และไม่อยู่ในหลงของอารมณ์
- ดัชนี VIX เทียบกับ S&P500 ถ้า VIX ขึ้นแรงๆ จะต้องซื้อ หรือเผชิญในยามที่ความไม่แน่นอน ข่าวร้าย ยิ่งทำให้มีสติ และต้องกล้าซื้อ นั่นคือโอกาสการลงทุนที่ดีที่สุด
วอร์เรน บัฟเฟตต์ (Warren Buffett) ได้กล่าวว่า “จงระวังให้มากตอนที่คนอื่นกำลังโลภ และจงกล้าเข้าไปตอนที่คนอื่นกำลังกลัว”
5. Focus on Asset Allocation and Think Long Term (เน้นการจัดสรรสินทรัพย์และคิดในระยะยาว)
- วอร์เรน ใช้เวลานานถึง 41 ปี ใช้เวลาในการสะสมความมั่งคั่งจนทำให้สามารถเป็นมหาเศรษฐีระดับโลกได้ เค้าเริ่มลงทุนอายุ 14 ปี ด้วยเงิน 5000 ดอลล่าร์ กว่าจะมีสินทรัพย์เกิน 1 พันล้านดอลล่าร์เมื่ออายุเกิน 55 ปี เคล็ดลับของบัฟเฟตต์ คือ “สั่งสมความรู้ด้วยอ่านหนังสือวันละ 500 – 1000 หน้า” และการสร้างความมั่งคั่ง จึงต้องใช้ทั้ง ความรู้ เวลา และ ความอดทน
- เอ็มมาเล่าประสบการณ์ถึงแนวทางในการผลิตสื่อด้านการลงทุน การสื่อสารเรื่องการเงินจะง่ายขึ้น โดยการนำเสนอPresentation หรือผลิตสื่อต่างๆนั้นจะจดจำด้วยภาพมากกว่า 80% ส่วน 20% เป็นการนำเสนอด้วยข้อความ “เน้นข้อความน้อย เน้นรูปได้เยอะ” พร้อมมีข้อมูล เช่น รวมไปถึงมีการติด Hashtag ในประเด็นที่น่าสนใจ ถือเครื่องมือและตัวช่วยที่จะช่วยสื่อสารไปให้เข้าใจกับผู้คนมากขึ้น
Afternoon Session – โอภาส ถิรปัญญาเลิศ (ใหญ่)
Property Influencer
- ก่อนก้าวสู่เข้าวงการผลิตสื่อด้านอสังหา จุดเริ่มต้นเกิดจากที่เค้าร่วมแข่งขันในโครงการ The Stock Master 2013 ของบล.บัวหลวง แล้วมีการเปิดใช้ Facebook ในการเข้าร่วมแข่งขัน ต่อมาเค้าเริ่มทำเพจเกี่ยวกับด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยได้รับต้นแบบมาจาก Think of Living ซึ่งเป็นรุ่นแรกๆเลยที่มีเพจด้านอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้
จึงเป็นจุดเริ่มต้นที่ใหญ่ โอภาส ผลิตสื่อที่นำเสนอข้อมูลด้านอสังหาตามแบบฉบับของตัวเองในชื่อ “โอภาส ใหญ่ Investor” แล้วได้ออกรายการทั้งทางโทรทัศน์และสื่อออนไลน์ รวมไปถึงมีการคอลแลปร่วมกับพันธมิตรในวงการอสังหาอีกด้วย และเป็นผู้ก่อตั้ง Prop2Morrow ในเครือ Stock2Morrow
- โดยมีรายการที่นำเสนอด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ออกรายการผ่านทางโทรทัศน์ เช่น รายการ คิด เรื่อง อยู่ (Think of Living) เน้นไปเยี่ยมชมโครงการบ้าน คอนโด ที่อยู่อาศัย พร้อมเจาะลึกภาครวมของโครงการมากมาย / รายการ Money Property (Money Channel) เป็นรายการที่ให้ความรู้แวดวงอสังหา พร้อมมีสัมภาษณ์ผู้บริหาร นักธุรกิจ จากบริษัทในด้านอสังหามาเล่าถึงทิศทางธุรกิจอสังหาหลายรูปแบบ และช่วงปิดท้าย Hot Property เป็นช่วงที่ประชาสัมพันธ์ถึงรายละเอียดของโครงการ (ข้อมูลเสิรม)
ทำไมต้องมี Property Influencer
- คนใช้เวลา Internet น้อยลง ส่วนใหญ่ต้องหาข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เอาข้อมูลไปให้คนมีกำลังซื้อมากที่สุดด้วยช่องทางในการติดต่อด้านการลงทุนในอสังหา ผ่าน Property Influencer เพราะว่า ผู้ซื้อนิยมหาจากบุคคลที่สาม (Third Party) มากกว่าผู้ขายโดยตรง
Influencer Marketing ยังได้ผลจริงหรือ?
- Influencer Marketing ยังได้ผลดีในการทำ Digital Marketing ที่ต้องทำรีวิว โลเคชั่น โครงการ เป็นต้น
- หลายบริษัทได้พยายามใช้ Own Media เช่นเอาเซลล์ตัวเองไปนำเสนอโครงการด้านอสังหา หรือนำผู้จัดการไปออกรายการ ทำ 2 ปี ยังได้ผลดี เนื่องจาก Views, Engagement, Reach
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไปต่อได้ไหม?
- เล่าถึงภาครวมวิกฤติเศรษฐกิจ เช่น ต้มยำกุ้ง / แฮมเบอร์เกอร์ / การเมืองไทยในปี 2552-2553 / น้ำท่วม 54 / Covid-19 / แผ่นดินไหว ในทุกวงจรของธุรกิจมีวิกฤติอยู่ตลอดเวลา ซึ่งไม่คาดหวังได้ว่าจะเกิดขึ้นอย่างแน่นอน
- การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินประเทศไทย ในช่วงปี 2528-2568 มีการเติบโตขึ้นเรื่อยๆ แต่มีวิกฤติต้มยำกุ้ง (2540) ทำให้ราคาที่ดินลงไปบ้างเป็นระยะ จากนั้นเพิ่มสูงขึ้น ผ่านทุกช่วงวิกฤติยังไม่เคยลง นี่คือผลปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินในอสังหาไม่มีการเคลื่อนที่ไปมาได้หรือมีเพิ่มได้ ราคาที่ดินสูงขึ้นเรื่อยๆ คือ ต้นทุนที่ใหญ่ในลงทุนอสังหาฯ ตลาดอสังหายังสามารถไปต่อได้
ความท้าทายในปัจจุบันการลงทุนอสังหา
- ผ่านจุดต่ำสุดเศรษฐกิจมาแล้ว
- ผ่านจุดสูงสุดในวิกฤติการณ์เงินเฟ้อ
- ผ่านดอกเบี้ยจุดสูงสุดของดอกเบี้ย ช่วงโควิดอาจจะขึ้นมาบ้าง แต่ตอนลงมีช่วงขาลง
- เริ่มกลับมาลงทุน ทั้งในและนอกประเทศ มีการลงทุนจากต่างประเทศมาลงทุนมาสร้างโรงงานและลงทุนที่ดินในฝั่งตะวันออก (รอ Trump Effect ด้านภาษี)
- เศรษฐกิจตอนนี้ยังไม่แข็งแรงเท่าก่อนโควิด ช่วงอสังหาเฟื่องฟู มีการเปิดตัวคอนโดทำให้เกิดปรากฏการณ์ Sold Out หลายโครงการ
- ภาคการท่องเที่ยวกำลังกลับมาเหมือนเดิมในรูปแบบ ไม่เหมือนเดิม ส่วนใหญ่จะเน้น ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา หัวหิน
- หนี้ครัวเรือน - กำลังซื้อ - ปล่อยสินเชื่อธนาคาร เป็น 3 มารที่น่ากลัวที่ส่งผลกระทบการลงทุนอสังหาฯ
- พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงเร็ว ต่างจากวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมาทั้งหมด โดยเฉพาะเรื่องเหตุการณ์แผ่นดินไหว จึงส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหา จึงทำให้เลื่อนการเปิดตัวโครงการออกไป มีผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหา แต่เพียงในระยะสั้นเท่านั้น
- คาดหวังกับมาตรการกระตุ้นตลาดจากรัฐ ปัจจัยที่มีผลต่อตลาดอสังหาว่าจะไปต่ออย่างไร
- ค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ลดลง 0.01% ผ่อนปรน LTV
- กำลังซื้อกลับมา แต่ยังไม่เท่าก่อนโควิด
- ภาคธุรกิจฟื้นตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะภาคบริการและท่องเที่ยว
- ความต้องการซื้อบ้านยังคงมี
- หนี้ครัวเรือนยังสูงเกือบ 90% ของ GDP การปฏิเสธเงินกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงสูง
- กำลังซื้อจากจีน กำลังจะกลับมา แต่พฤติกรรมเปลี่ยนไป เน้นอาศัย ห้องใหญ่ เนื่องจากคนจีนซื้อคอนโดในประเทศไทยเยอะในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะพื้นที่รัชดา เป็นต้น
- ต้นทุนสูงชัดเจน เช่น ราคาที่ดิน วัสดุ แรงงาน ดอกเบี้ย ส่วนลด คนขายบ้านไม่สามารถเพิ่มราคา มีทางแก้ปัญหาคือการลดต้นทุน
- งบการตลาด ถูกจำกัดจากความชดเชยกำลังซื้อ มีผลเพื่อลดต้นทุนในการทำประชาสัมพันธ์ในหลายช่องทางต่างๆทั้งออฟไลน์หรือออนไลน์ แต่สัดส่วนของออนไลน์ยังคงเติบโตขึ้น เนื่องจากมีการร่วมคอลแลปกับพันธมิตร การผลิตคอนเทนต์
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์หลังแผ่นดินไหว
- การเกิดแผ่นดินไหวในวันที่ 28 มีนาคมที่ผ่านมานั้น ซึ่งมีผลต่อจิตวิทยาระยะสั้นที่มีผลต่อตัดสินใจซื้ออสังหาฯ เป็นเพียงแค่ระยะสั้นเท่านั้น ส่วนในระยะยาวมีความคิดที่อยากจะกลับมาซื้อในพื้นที่เดิมหรือพื้นที่บริเวณใกล้เคียงอีกครั้ง หลังจากเกิดแผ่นดินไหว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเป็นอย่างไรต่อไป
- คอนโดไม่สดใสมาแต่ก่อน Covid ค่าเงินบาทแข็ง เงินหยวนอ่อน คอนโดแพง ทำให้กำลังซื้อจากจีนหดตัวลง เริ่มเหลือ Stock ค้างในตลาดอสังหามากกว่าปกติ
- ตั้งแต่เกิด Covid ซ้ำเติมตลาดคอนโดหนัก กลัวอยู่ร่วมกัน ตลาดบ้านแนวราบ เลยกลับมาดีมาก ซึ่งส่งผลต่อการเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้คนเป็นอย่างมาก จนได้พัฒนาในการใช้ Face scan ใบหน้าเปิดได้ และมีราคาถูกลง มีห้องที่หลากหลาย เช่น ห้องเดี่ยว Co-Working Space เป็นต้น
- บ้านระดับหรูมีการเติบโตหนัก ช่วง Covid จนสร้างไม่ทันขาย มีกำลังซื้อ โดยเฉพาะห้องเล็กเดี่ยว ห้องสตูดิโอ
- หลังเกิด Covid เศรษฐกิจไม่ดี กำลังซื้อขาย หนี้ครัวเรือนสูง Reject Rate สูงมาก แต่ตลาดเช่า กลับมาโต
- ตลาดอสังหาเริ่มตั้งตัวได้ แต่เกิดแผ่นดินไหวมาซ้ำเติม
- ตลาดคอนโดซบหนัก ตลาดบ้านซบเหมือนกัน มี Demand เรื่องการกู้เงิน
- ผ่อนคลาย LTV ลดค่าจดจำนอง 0.01
- ไม่เกิน 6 เดือน บรรยากาศตลาดคอนโดค่อยๆกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง รอตลาดคึกคัก รอ 2-3 ปี
- วัฏจักรตลาดอสังหาฯ มีทั้งขึ้นและลงอยู่เสมอ มีผลปัจจัยในการเกิดวิกฤติขึ้นมาได้ตลอด ซึ่งเป็นตลาดอสังหาฯ แบบไดนามิก ถือยังมีความน่าสนใจในการจัดพอร์ตลงทุนได้ทั้ง Yield และ Capital Gain
เทรนต่ออสังหา
- Luxury & Niche เป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม เช่น คอนโดหรู
- Aging Society บ้านสำหรับผู้สูงอายุ
- Special Location ซื้อบ้านใกล้ออฟฟิศ โรงเรียน มหาวิทยาลัย เพื่อวางแผนสำหรับลูกและคนทำงานที่อยากทำงานใกล้ ส่วน Campus Condo เป็นกลุ่มเป้าหมายสำหรับนักศึกษา อาจารย์ และบุคลากรในมหาวิทยาลัย มีแนวโน้มในการเติบโตกว่า
- Health & Wellness เช่น พฤกษาทำเกี่ยวกับ Wellness ด้านสุขภาพ
- Pet Friendly เป็นพื้นที่ในการรองรับสัตว์เลี้ยง
- IP Investment Property เมืองไทยเริ่มมี 4-5 ปี มีอสังหาริมทรัพย์ส่วนหนึ่งนำมาใช้ลงทุน เช่น สร้างตึกโรงแรม มีการปล่อยเช่า
แหล่งข้อมูลอสังหาที่น่าเชื่อถือในการทำ Content
1) 3S (Site + Sale + Survey) ซึ่งเป็นเทคนิคสำคัญในการผลิตคอนเทนต์ด้านอสังหาโดยใช้ 3S เช่น ไปดูสถานที่จริง สำรวจดูห้อง คุยกับเซลล์ เพื่อสำรวจข้อมูลคู่แข่ง รีวิว และ สำรวจบริเวณพื้นที่ของโครงการ
2) Fact Sheet รายละเอียดของโครงการ มีใบบัวชัวร์ โปสเตอร์ประชาสัมพันธ์ เพื่อง่ายในการเขียนคอนเทนต์มากขึ้น
3) Research House มีบทวิเคราะห์ วิจัย บทความ เพื่อลงรายละเอียดเชิงลึกเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์หลายด้าน
4) SET มีข้อมูลที่ทุกบริษัทด้านอสังหาที่ต้องส่งข้อมูลกับตลาดหลักทรัพย์ เช่น ผลประกอบการ ความคืบหน้าข่าวของบริษัทด้านอสังหา เป็นต้น แต่บางทีข้อมูลอาจจะไม่ตรงกันระหว่างก็ได้
5) ข่าวการเมือง นำ Gimmick ในการพาดหัว เพื่อให้เกิดเป็น Viral ได้
6) ข้อมูลเป็นทางการ เช่น ข้อมูลจากหน่วยงานราชการ เช่น กรมที่ดิน กรมโยธาธิการและผังเมือง นำมาใช้ประกอบในการเขียนคอนเทนต์ได้
เทคนิคการทำคอนเทนต์และรีวิวอสังหาริมทรัพย์
- สูตรง่ายๆ ในการทำคอนเทนต์ด้านอสังหาฯ คือ “แม่น-ง่าย-ขาย-เรื่อง-ตรง” ตอบโจทย์กับผู้ติดตามที่สนใจด้านอสังหา เพื่อใช้ประกอบในการตัดสินใจและเป็นแนวทางในการผลิตคอนเทนต์สื่อ โดยมีรายละเอียดเทคนิคดังต่อไปนี้
1) ข้อมูลต้องแน่น ซึ่งต้องไปดูสถานที่จริงเพื่อสำรวจข้อมูลทั้งหมดของโครงการ และสถานที่เป็นอย่างไร เหมาะแก่การอยู่อาศัยไหม ซึ่งต้องดูระยะยาวในการตรวจสอบ
2) ทำให้เข้าใจง่าย ภาพสวย ไม่เท่าอ่าน/ดูแล้วเข้าใจ บางเพจเน้นภาพสวย แต่เขียนยังไม่ดีเทลมาก หรือ มีดีเทลในการอธิบายให้เข้าใจง่าย เป็นตัวช่วยประกอบในการนำเสนอคอนเทนต์หรือผลิตสื่อได้
3) จุดขายคืออะไร จุดไหนที่เราฟังแล้วโดน เมื่อได้เห็นของจริงแล้ว เราจะรู้สึกว่าถ้าเราซื้อเพราะอะไร มีการถ่ายรูปหรือฟุตเทจในการผลิตคอนเทนต์ผ่านแพลต์ฟอร์มต่างๆ เพื่อดึงดูดใจร่วมกับผู้ติดตาม
4) ร้อยเรียง เรื่องราว วางลำดับเรื่องก่อนเขียน เล่า Storytelling เกี่ยวกับข้อมูลอสังหา พร้อมปลีกย่อยรายละเอียดเกี่ยวกับโครงการ เช่น พื้นที่ ราคา สภาพแวดล้อม อำนวยความสะดวก เป็นต้น
5) บทสรุปตรงโจทย์ลูกศร สิ่งที่ต้อง Remind อยากรู้ว่ามีโปรโมชั่นซื้อห้องในราคาถูก หรือ มีส่วนลดพิเศษ พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกในด้านต่างๆ ที่จะนำเสนอสื่อผ่านคลิป บทความ กราฟิก ที่จะสื่อสารแทนลูกค้าให้ตรงใจเป้าหมาย
- ผู้ผลิตสื่อเปรียบเสมือนเป็นตัวแทนเจ้าของโครงการ โดยมีจุดเด่นสำคัญที่มีคุณค่าต่อลูกค้าที่อยากจะซื้อ แล้วนำดึงจุดเด่นที่สุดของโครงการ เล่าถึงข้อดี-ข้อเสีย รายละเอียดของโครงการ เพื่อนำเสนอคอนเทนต์ของตัวเองตอบโจทย์กับลูกค้า
เคล็ดลับอาชีพ Property Influencer
- ถ้าเราเป็น Property Influencer อาจจะต้องคิดอะไรใหม่ให้ลูกค้าได้ ต้องมีความซื่อสัตย์ลูกค้ากับคาแรกเตอร์ของเราเอง เลือกรับงานก่อน แต่อย่ารับงานที่ไม่ตรงกับความต้องการตามหลักจรรยาบรรณหรือโครงการที่ยังไม่มีรายละเอียดชัดเจน
- มีการปรับเปลี่ยนคอนเทนต์อยู่เสมอในเมื่อพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลง หรือ ผู้ผลิตคอนเทนต์ มีการปรับรูปแบบรายการ หรืออาจจะเน้นบทความบ้าง คลิป Reels บ้าง มีการคอลแลปร่วมกัน ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของผู้ผลิตที่จะจ้างให้กับเหล่า Influencer
- การทำให้มียอดขายได้ ต้องมี Vlog ก่อน เป็นการที่ไปเยี่ยมชมดูงาน ต้องมีบทความ มีคอนเทนต์ทำให้คนเห็นภาพ แล้วเปลี่ยนเป็นเซลล์ที่จะนำเสนอไปสู่ลูกค้าได้
- สร้าง Connection ด้วยการสร้างคอนเทนต์ของเราเองเพื่อให้เกิด Engagement ตลอดเวลา ถ้ารอเฉพาะมีงานจ้างแล้วค่อยเขียน เราจะตายก่อนลูกค้า แล้วต้องลงข่าวสารอื่นๆควบคู่ไปด้วย เลี่ยงเรื่องการเมือง ศาสนา หรือ อ้างถึงโจมตีแบรนด์/โครงการอื่นๆ อาจเสี่ยงที่จะโดนวิจารณ์ได้
- มี 3 สมาคมใหญ่ที่ดูแลด้านอสังหา เช่น สมาคมอาคารชุด สมาคมบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหา ซึ่งเป็นกลุ่มในการส่งเสริมผลักดันให้ถูกกฎหมาย เช่น นำเสนอข้อมูลในด้านอสังหาอย่างถูกต้อง มีแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือ ผลักดันให้มีใบอนุญาตนายหน้าอสังหาอย่างถูกกฎหมาย รณรงค์ต่อต้านการปล่อยเช่าผิดกฎหมาย
สำหรับการเรียน The Influencer ครั้งที่ 3 ได้จัดหนักจัดเต็มในข้อมูลในเชิงลึกมากขึ้นทั้งเศรษฐกิจ การลงทุนทั้งในและต่างประเทศที่จะต้องมีการเปรียบเทียบในเชิงตัวเลข กราฟ ทิศทางการลงทุนทั้งในอดีตและคาดการณ์ในอนาคต ที่จะต้องฝึกในการวิเคราะห์มากขึ้น รวมไปถึงมีการสอนเทคนิคในการผลิตสื่อที่จะต้องใช้ประกอบภาพ และข้อมูลจากแหล่งที่จะพร้อมในการนำเสนอผลิตสื่อในแต่ละแพลต์ฟอร์ม และได้เรียนรู้เรื่องการผลิตสื่อในด้านอสังหา ซึ่งน้อยคนมากที่จะมีความสนใจด้านนี้โดยเฉพาะที่นอกเหนือจากเรื่อง หุ้น การเงิน ไปแล้ว
รวมไปถึงได้แนวทางในการรับงาน ซึ่งจะต้องพิจารณาในการตัดสินใจที่จะผลิตสื่อไปด้วยเช่นกัน แต่บางทีอาจจะมีเรื่องที่ข้อมูลยังไม่ชัดเจนบ้าง อาจจะทำให้ต้องเลิกรับงานในบางครั้ง ส่วนในสัปดาห์ที่ 4 จะเน้นเนื้อหาเรื่องจรรยาบรรณ การเป็นนักวิเคราะห์ แล้วมีประเด็นเรื่อง “SCB เก็บค่าธรรมเนียมการโอนต่างธนาคาร” จากประเด็นที่เกิดขึ้นบนโลกโซเซียลนั้นจะมีแนวทางในการรับมืออย่างไร
แต่การเรียนครั้งนี้ เราไม่ได้ไปเข้าร่วมเนื่องจากติดโครงการ Happy Money ของตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงต้องหยุดไป 1 ครั้ง อาจจะทยอยนำเสนอจากบทสรุปจาก 2 เรื่องในสัปดาห์ที่ 4 กันค่ะ โปรดติดตามสัปดาห์หน้าค่ะ
เพื่อนๆทุกท่าน ฝากร่วมโหวตให้ #SET_Weerada ด้วยนะคะ เพื่อได้รับคัดเลือกเข้าสู่รอบชิงชนะเลิศของโครงการ The Influencer Finanacial&Investment ค่ะ
1 Vote = 1 ให้กำลังใจในการผลิตสื่อของเราต่อไปค่ะ
สามารถกดร่วมโหวตได้ผ่านทางลิงค์ค่ะ
#TheInfluencerTH #TheInfluencer2025
- 3
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
