✨ เปิดโลกการประเมินที่ดินแบบมืออาชีพ ด้วยเทคนิค #WQS ที่ใครๆ ก็เข้าใจได้ ✨
เคยสงสัยมั้ยว่า..ที่ดินแปลงที่เราสนใจ จะมีมูลค่าที่แท้จริงเท่าไหร่กันนะ 🤔
🚀อ.เอจ จะพาไปเจาะลึกเทคนิค Weighted Quality Score (WQS) อีกหนึ่งวิธีสุดฮิตในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน โดยเฉพาะ "ที่ดินเปล่า" ที่ใช้กันอย่างแพร่หลาย
🔻WQS คืออะไร? พูดง่ายๆ คือการ "ให้คะแนนถ่วงน้ำหนัก" ปัจจัยสำคัญต่างๆ ที่ส่งผลต่อมูลค่าที่ดิน จากนั้นก็นำไปเปรียบเทียบกับราคาตลาดจริงในพื้นที่ใกล้เคียงนั่นเอง‼️
✅มันไม่ใช่แค่การเทียบราคาตรงๆ แต่เป็นการมองลึกถึง "คุณภาพ" ของที่ดินแต่ละแปลง ที่จะบอกเราว่าทำไมบางแปลงถึงแพงกว่า หรือถูกกว่าแปลงอื่นๆ!
ถ้าพร้อมแล้ว มาดูกันว่า WQS ทำงานยังไงใน 5 ขั้นตอนง่ายๆ ที่เอาไปใช้ได้จริง🧑💻👩💻
Step 1️⃣: รู้จักที่ดินของคุณให้ดีที่สุด! 🔎
ก่อนจะประเมินอะไร เราต้องเข้าใจ "ที่ดินที่เราต้องการประเมิน" แบบละเอียดสุดๆ
- ที่ตั้ง: อยู่ตรงไหน? ใกล้รถไฟฟ้า ห้าง โรงเรียน หรือโรงพยาบาลรึเปล่า?
- ขนาด & รูปร่าง: กี่ไร่ กี่ตารางวา? เป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า สี่เหลี่ยมจัตุรัส หรือรูปทรงแปลกๆ?
- สภาพภายใน: สูงกว่าหรือต่ำกว่าถนน? มีสิ่งปลูกสร้างไหม? สภาพแวดล้อมรอบๆ เป็นยังไง?
- การเข้าถึง: ถนนกี่เลน? เข้าซอยลึกไหม? มีน้ำ ไฟฟ้า ท่อระบายน้ำครบครันมั้ย?
- ข้อจำกัดทางกฎหมาย: ผังเมืองสีอะไร? มี ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน แบบไหน? มีกฎหมายอื่นๆ ที่ส่งผลต่อการพัฒนาที่ดินรึเปล่า?
Step 2️⃣: ค้นหาข้อมูลเปรียบเทียบในตลาด! 🗺️
ขั้นตอนนี้สำคัญมากๆ! เราต้องหา "ข้อมูลซื้อขายจริง" หรือ "ข้อมูลเสนอขาย" ของที่ดินในบริเวณใกล้เคียง หรือที่มีลักษณะคล้ายกับที่ดินของเรามากที่สุด ยิ่งได้ข้อมูลเยอะและเป็นปัจจุบันเท่าไหร่ ยิ่งแม่นยำเท่านั้น!
- ราคา: ล่าสุดซื้อขายกันที่เท่าไหร่? (ต่อไร่ / ต่อตารางวา)
- วันซื้อขาย: ข้อมูลไม่ควรเก่าเกินไป
- ลักษณะที่ดิน: ดูข้อมูลแบบเดียวกับที่เราเก็บของที่ดินของเราเลย (ที่ตั้ง, ขนาด, รูปร่าง, สภาพ, การเข้าถึง, ข้อจำกัดทางกฎหมาย)
Step 3️⃣: กำหนดปัจจัย & น้ำหนักความสำคัญ! ⚖️
มาถึงหัวใจของ WQS! เราจะมาดูกันว่าปัจจัยไหนสำคัญกับราคาที่ดินมากที่สุด แล้วให้ "น้ำหนัก" ความสำคัญกับมัน! (ผลรวมของน้ำหนักทั้งหมดต้องเท่ากับ 100%)
ตัวอย่างปัจจัยหลัก (ปรับเปลี่ยนได้ตามความเหมาะสม):
- ทำเลที่ตั้ง (30%): ใกล้แหล่งชุมชนแค่ไหน? เดินทางสะดวกมั้ย? มีศักยภาพพัฒนาต่อรึเปล่า?
- การเข้าถึง (25%): ถนนที่ติดเป็นยังไง? มีขนส่งสาธารณะผ่านมั้ย?
- ขนาด & รูปร่าง (20%): เนื้อที่เท่าไหร่? รูปแปลงสวยมั้ย? หน้ากว้างติดถนนเยอะรึเปล่า?
- สภาพที่ดิน (10%): ระดับที่ดินเป็นยังไง? ต้องถมเพิ่มมั้ย? สภาพแวดล้อมน่าอยู่รึเปล่า?
- ข้อจำกัดทางกฎหมาย (10%): ผังเมืองเป็นสีอะไร? มีข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ต้องรู้ไหม?
- สาธารณูปโภค (5%): มีน้ำ ไฟฟ้า ท่อระบายน้ำ ระบบสื่อสารครบครันมั้ย?
✅หมายเหตุ: เราสามารถปรับน้ำหนักความสำคัญของแต่ละปัจจัยได้ ตามการได้มาของข้อมูลที่นำมาเปรียบเทียบ และต้องทำการเฉลี่ยน้ำหนักใหม่ในปัจจัยอื่น ๆ เพื่อให้ผลรวมยังคงเป็น 100%
Step 4️⃣: ให้คะแนนคุณภาพ (Quality Score)! ⭐
ตอนนี้ได้เวลาให้คะแนน "คุณภาพ" ของแต่ละปัจจัย ทั้งที่ดินของเราและข้อมูลเปรียบเทียบ! ยิ่งคะแนนสูง แปลว่าคุณภาพดีเยี่ยม!
ลองใช้เกณฑ์ง่ายๆ (สเกล 1-5):
🔻ทำเลที่ตั้ง:
5 (ดีเยี่ยม): ติดถนนใหญ่, ใกล้รถไฟฟ้า, ศูนย์การค้า
3 (ปานกลาง): ในซอยไม่ลึก, ใกล้แหล่งชุมชน
1 (แย่): ในซอยลึก, ห่างไกลความเจริญ
🔻การเข้าถึง:
5 (สะดวก): ติดถนนใหญ่, มีขนส่งสาธารณะผ่าน
3 (ปานกลาง): ถนนรอง, มีรถเข้าถึงแต่ไม่สะดวก
1 (ยาก): ถนนแคบ, ทางเปลี่ยว
🔻ขนาด & รูปร่าง:
5: รูปแปลงสวย, ขนาดเหมาะสม
3: รูปแปลงพอใช้, ขนาดเล็ก/ใหญ่เกินไป
1: รูปแปลงไม่สวย, ขนาดไม่เหมาะสม
🔻สภาพที่ดิน:
5: ถมแล้ว, ไม่มีสิ่งกีดขวาง
3: ต้องปรับปรุงเล็กน้อย
1: ต้องถมมาก, มีสิ่งกีดขวาง
🔻ข้อจำกัดทางกฎหมาย:
5: ไม่มีข้อจำกัดสำคัญ, พัฒนาได้เต็มศักยภาพ
3: มีข้อจำกัดบ้าง, ต้องปรับแผนการพัฒนา
1: มีข้อจำกัดมาก, พัฒนาได้จำกัดหรือไม่คุ้มค่า
🔻สาธารณูปโภค:
5: มีครบครัน
3: มีบางส่วน, ต้องขยาย
1: ไม่มีเลย
Step 5️⃣: คำนวณ WQS! 📊
สุดท้าย นำคะแนนคุณภาพที่ได้ในแต่ละปัจจัย มาคูณกับน้ำหนักความสำคัญของปัจจัยนั้นๆ แล้วนำผลรวมทั้งหมดมาบวกกัน! แค่นี้ก็จะได้ค่า WQS ของที่ดินแต่ละแปลงแล้ว!
💕การใช้เทคนิค WQS จะช่วยให้เรามองเห็นมูลค่าที่แท้จริงของที่ดิน ได้รอบด้านมากขึ้น ไม่ใช่แค่ดูจากราคาตลาดเพียงอย่างเดียว‼️
#ประเมินที่ดิน #WQS #อสังหาริมทรัพย์ #ที่ดินเปล่า #ลงทุนอสังหา #โปรแกรมฝึกประเมินราคา #ประเมินทรัพย์ออนไลน์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
