บ้านเป็นหนี้สิน จริงเหรอ?
คำพูดนี้เป็นคำพูดที่ถูกจุดประกายขึ้นในสังคมไทยมาเมื่อนประมาณ 4-5 ปีก่อน และแนวคิดนี้ก็มีทั้งฝ่ายที่เห็นด้วยและไม่เห็นด้วยอยู่จำนวนไม่น้อยในสังคม
ความจริงแล้วความคิดนี้ถูกนำมาพูดถึงอย่างแพร่หลาย และมากระจ่ายความในวงกว้างเมื่อหลายปีมาแล้วจากหนังสือ Rich Dad Poor Dad เล่มแรก ที่ตีพิมพ์เมื่อปี 1997 หรือปี 2540 ซึ่งก็คือกว่า 28 ปีมาแล้วจึงถือว่าไม่ใช่เรื่องใหม่เลย แต่กลับเพิ่งมาเป็นประเด็นในเมืองไทย (ซึ่งผู้เขียนมองว่านี้แหละที่น่าแปลกกว่าที่เพิ่งจะมาถกเถียงกันตอนนี้) ทั้งที่หนังสือที่ตีพิมพ์เรื่องนี้ก็ติดทำเนียบหนังสือขายดีมาหลายปี และได้ถูกแปลไปกว่า 51 ภาษา รวมภาษาไทย และ ขายไปกว่า 31 ล้านเล่ม แต่กลับไม่เคยมีการหยิบยกประเด็นนี้มาพูดกันเลย
สาเหตุที่มีการถกเถียงกันว่าบ้านคือหนี้สินเพราะ คนจำนวนหนึ่งมองว่าบ้านก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายขึ้นอย่างต่อเนื่องและการมีบ้านไม่ได้สร้างรายได้ให้กับเจ้าของแต่กลับสร้างค่าใช้จ่ายอย่างต่อเนื่อง อาทิ ค่างวดสินเชื่อบ้าน ค่าประกันภัย ค่าซ่อมแซมบำรุงรักษา ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน ค่าสาธารณูปโภคต่างๆ โดยการที่ต้องจ่ายเงินออกไปเรื่อยๆ โดยไม่ได้รับเงินเข้ามา ทั้งหมดนี้คือการสร้างภาระ และกระแสเงินสดไหลออกตลอดเวลา (Cash outflow)
ในทางกลับกัน ย่อมมีฝ่ายที่ไม่เห็นด้วยกับ แนวคิดนี้ โดยกลุ่มนี้ก็มองว่าบ้านสามารถเป็นสินทรัพย์ได้ หากซื้อด้วยเงินสดจะดีมาก แต่หากซื้อด้วยเงินกู้ ถ้าเราพิจารณาศักยภาพในการผ่อนของเราดีแล้ว และทรัพย์ที่ซื้อมีศักย์ภาพในอนาคต ก็ยังถือเป็นทรัพย์สินได้เพราะราคาในอนาคตยังขึ้นได้ และสามารถขายทำกำไรได้ (Capital Gain) และหากมีความสามารถพอเรายังสามารถโป๊ะได้และ Refinance / Retention ทุก 3 ปีได้ด้วย โดยดอกเบี้ยบ้านเป็นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำสุดแล้วที่ธนาคารปล่อย บ้างธนาคาร ต่ำกว่า 4% (ณ วันที่ 11/9/25)
เราลองมาดูข้อสรุปของของกลุ่มที่มองว่าบ้านเป็นหนี้สินกับฝั่งที่ไม่เห็นด้วยกับความคิดนี้กันบ้าง
ฝ่ายที่สนับสนุนการเช่าบ้านมากกว่าซื้อบ้าน
บ้านไม่สร้างรายได้ สร้างแต่ค่าใช้จ่าย และอะไรก็ตามที่ทำให้เงินออกจากกระเป๋า (Cash outflow) ถือเป็นหนี้สิน เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าบำรุงรักษา ค่าประกันภัย ค่าภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง และที่หนักสุดคือค่างวดสินเชื่อบ้าน (โดยเฉพาะดอกเบี้ย) บ้านจึงถือเป็นภาระ ดังนั้นบ้านจึงถือเป็นหนี้สิน
บ้านไม่ใช้สินทรัพย์ที่มีจำนวนจำกัด แต่มันสามารถสร้างขึ้นเพิ่มได้เรื่อยๆ พอ Supply เพิ่มได้ตลอด ของที่มีอยู่แล้วราคาย่อมไม่ขึ้นไปตลอด ของเก่าราคาก็จะหยุดขึ้น และอาจลดด้วย
บ้านตอนซื้ออาจซื้อง่าย แต่เวลาขาย ไม่ได้ขายง่ายแบบเวลาซื้อ บางทีอาจใช้เวลาเป็นปีๆ
หากต้องการใช้เงินด่วน การจะขายทรัพย์เป็นเงินสดก็ทำได้ยากกว่าทรัพย์ชนิดอื่น
หากมีความจำเป็นต้องย้ายที่อยู่และยังมีภาระเรื่องบ้านอยู่ ก็จะทำให้ย้ายได้ยากยิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็น ภาระผ่อนเพราะต้องผ่อนต่อ หรือแค่ถือครองก็ต้องหาคนมาดูแลแทน
เงินที่นำไปผ่อนธนาคาร สามารถนำไปลงทุนในธุระกิจ หุ้นดีๆ ดัชนีตลาดหลักทรัพย์ หรือ BITCOIN หรือเก็บเงินรอและค่อยไปซื้อด้วยเงินสด และไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ย
การซื้อบ้านด้วยการกู้นอกจากจะต้องจ่ายค่าบ้านแล้ว หากรวมค่าดอกเบี้ย เบ็ดเสร็จค่าบ้านรวมดอกเบี้ย จะเป็นเกือบ 2 เท่า หรือ 2 เท่ากว่าของราคาบ้านเลยนะ (ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาการผ่อน)
จะซื้อบ้านแบบผ่อนก็ต้องดาวน์และหากหาเงินก้อนแรกได้ในชีวิตถ้าลงในบ้านจะอยากให้ชีวิตมีภาระผ่อนบ้านไปอีก 10-20-30 ปีแน่เหรอ ไปลงทุนในทรัพย์สินอื่นที่ให้ cash in flow เช่น หุ้น พันธบัตร ETF ที่มีโอกาสเติบโตไม่ดีกว่าเหรอ และก็เป็นมรดกให้ลูกหลานได้ด้วย
การซื้อบ้านต้องลงทุนเยอะ เงินไม่มากพอก็ต้องเป็นหนี้ไปอีกนาน และอาจทำให้การลงทุนซื้อบ้านตัดโอกาสการกระจายการลงทุนเลยในทรัพย์อื่นๆไปหมด และหากเกตุสถานการณ์ไม่ขาดฝันก็อาจไม่มีเงินฉุกเฉินมาผ่อนทำให้เงินที่ใช้ทั้งหมดสูญ
ทีนี้เรามาดูเหตุผลของฝ่ายที่สนับสนุนการซื้อบ้านกันบ้าง
เช่าอยู่ ก็มีภาระค่าใช่จ่ายก็ไม่น้อย ทั้งค่าเช่า ส่วนค่าซ่อมแซม ค่าบำรุงรักษา บ่อยครั้งก็ต้องรับผิดชอบเอง (ขึ้นอยู่กับสัญญาเช่า) และกรณีทำบ้านเช่าเสียหายก็โดนหักค่ามัดจำอยู่ดี จะประหยัดได้นิดหน่อยก็คือค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและค่าประกัน ซึ่งสำหรับที่พักอาศัยปีหนึ่งก็ไม่กี่บาท (ซึ่งเจ้าของก็มักจะเฉลี่ยรวมไปในค่าเช่าแล้ว) ที่ประหยัดได้คือดอกเบี้ยในการผ่อนแต่ก็แลกมากับโอกาสในการเป็นเจ้าของในอนาคต
การที่บ้านขายยากบ่อยครั้งช่วยให้เรารอบคอบขึ้น ไม่วู่วาม ตึ่นตระหนก ต่างจากทรัพย์อื่นๆ เพราะในยามที่เกิดเหตุการณ์ไม่ขาดฝัน เช่นโควิด เศรษกิจตกต่ำ แผ่นดินไหว ราคาทรัพย์ต่างๆ จะตกลงอย่างมาก หากรีบขายก็อาจขาดทุนหรือเสียโอกาสอย่างหนัก แต่ไม่นานก็ฝื้นตัว หากถือไว้ ช่วยให้เราไม่เจ็บตัวเพราะขายตอนราคาซบเซา
จริงอยู่ว่าแปลงเป็นเงินสดได้ยากกว่า แต่หากต้องการเงินด่วนสามารถนำไปค้ำประกันเงินกู้ได้ ดอกไม่สูงเหมือนการกู้แบบไม่มีหลักประกัน และยังสามารถอยู่อาศัยต่อได้
หากมีความจำเป็นต้องย้ายที่อยู่และยังมีภาระเรื่องบ้านอยู่ ก็จะทำให้ย้ายได้ยากยิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็น ภาระผ่อนเพราะต้องผ่อนต่อ หรือแค่ถือครองก็ต้องหาคนมาดูแลแทน หากต้องย้าย แต่ถ้าทรัพย์เลือกมาดีแล้ว เราก็ยังสามารถปล่อยเช่าได้ระหว่างรอขาย มีเอเจนพร้อมให้บริการตลอด ทั้งรายใหญ่และรายย่อย และก็มีโอกาสได้กำไรจากการขายด้วย
ถ้าแน่นำไม่ให้ผ่อน รอให้เก็บเงินครบก่อน และนำเงินไปลงในทรัพย์อื่น กว่าจะเก็บเงินครบ (ไม่อาศัยการกู้) บ้านที่จะซื้อก็ราคาแพงขึ้นเกินกว่าจะซื้อได้กันพอดี และทรัพย์ที่อุตสาห์คัดสรรมาอย่างดีก็จะตกเป็นของคนอื่นก่อน ที่สำคัญการลงทุนอื่นๆก็มีความผันผวนขึ้นลงได้ตลอด
แม้บ้านจะมีค่าใช้จ่ายเรื่องดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น แต่ก็สามารถเราสามารถที่จะโป๊ะเพิ่ม และ Refinance/Retention ได้เพื่อให้ได้อัตราที่ถูกลงได้ตลอดเพื่อลด cash outflow จากการผ่อนได้ และดอกเบี้ยบ้านก็ลดหย่อนภาษีได้ และถึงไม่มี cash in flow แต่ก็ประหยัด cash outflow จากค่าเช่าได้ส่วนหนึ่งเพราะไม่ต้องเช่าแล้ว
บ้านยังเป็นมรดกส่งต่อให้ลูกหลานได้ แม้ลูกหลานไม่อาศัยอยู่แต่ก็สามารถปล่อยเช่าได้ และเป็นการสร้างความมั่นคงในอนาคต และยังสร้างความอุ่นใจ สบายใจ ไม่ต้องกังวลเรื่องถูกขึ้นค่าเช่า ถูกเจ้าของขอบ้านคืน และการผ่อนธนาคารก็เป็นการบังคับออมเงินสำหรับคนที่เก็บเงินไม่อยู่
บ้านเป็นทรัพย์ที่สามารถใช้เงินคนอื่นในการซื้อได้ (กู้ เงินธนาคาร) หรือถ้าเงินตัวเองเหลือก็โป๊ะได้ แต่ทรัพย์อื่น รายย่อยเข้าถึงโอกาสในการกู้ได้ยากกว่า หรือถ้าได้ ดอกเบี้ยก็สูงกว่ามาก และก่อนลงทุนก็ต้องพิจารณาศักยภาพของตัวเองให้ดีพอก่อน
บทสรุปของเรื่องนี้เราจะสังเกตว่า ทั้งฝ่ายที่บอกว่าควรซื้อ และไม่ควรซื้อบ้านต่างก็มีเหตุผลของตน และตรรกะนั้นก็ฟังขึ้นทั้งคู่ มันจึงเกินเป็นคำถามขึ้นว่าสำหรับเราเองแล้ว เรามองว่าตัวเราเองนั้นมีเป้าหมายในชีวีตแบบไหน วัตถุประสงค์ทางการเงินและการลงทุนอย่างไร เพราะท้ายที่สุดแล้ว เราต้องเป็นคนบริหารรายได้ ความมั่นคง ความเสี่ยง และเป้าหมายในอนาคตของเราเอง
สุดท้ายแล้ว ไม่ใช้แค่เฉพาะบ้าน แต่คงรวมไปถึงทรัพย์สินอื่นด้วย ไม่ว่าจะเป็น รถ ที่ดิน หรือแม้กระทั้ง นาฬิกาหรือ รองเท้าใหม่ อย่าซื้อถ้าไม่จำเป็น โดยส่วนตัวผู้เขียนไม่ต่อต้านการมีบ้าน การเที่ยวเล่น หรือการช็อปปิ้ง แค่เตือนว่า "ถ้ามีเงิน อย่ารีบซื้อของที่อยากได้" เว้นแต่คุณรักและมันจำเป็นจริงๆ ที่สำคัญมันสร้างความสุขโดยจะไม่เป็นภาระทางการเงินในภายภาคหน้า และคุณจะไม่เสียดายเงินที่ใช้ไปในวันนี้ ขอแนะนำให้เริ่มจากเป้าหมายส่วนตัว: ถามตัวเองว่าต้องการอะไร แล้วค่อยตัดสินใจ
จงให้ความสำคัญกับกระแสเงินสดก่อน ไม่ใช่แค่คนอื่นมีเราก็ต้องมี หรือแค่ว่า มันทำให้ฉันมีความสุขและภูมิใจในตอนนี้
จงแยกให้ออกว่าเรากำลังซื้ออะไร ความจำเป็น หรือ ความภาคภูมิใจ+เครื่องประดับบารมี
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
