“คู่สัญญาเช่า” แบบไหน ? ดีกว่ากัน
สัญญาเช่าเป็น “บุคคลสิทธิ” (Personal Right) อาศัย “ความไว้วางใจ” ระหว่างคู่สัญญา KYC: Know Your Contractual Parties ซึ่งกันและกัน บนพื้นฐานกฎหมายสัญญาเช่า “ผู้เช่าเป็นสาระสำคัญ” กฎหมายเช่าจึงกำหนด “ห้ามโอนสิทธิการเช่า” และ “ห้ามเช่าช่วง” เว้นแต่ “ผู้ให้เช่า” ยินยอมก่อน
ที่ผ่านมากฎหมายกำหนดให้ “ผู้เช่าตาย” สัญญาเช่าระงับเพราะ “คุณสมบัติของผู้เช่า” เรื่องใหญ่ หาก Prefer ให้ “ผู้เช่าไม่ตาย” เลือกได้ (1) เปลี่ยนให้ “ผู้เช่าบริษัท” ไม่ตาย เลิกบริษัทไม่ง่าย (2) เจรจาต่อรองสัญญาเช่าให้ “คุณสมบัติผู้เช่า” ไม่สำคัญอีกต่อไป (3) เปลี่ยนรูปแบบสัญญาเช่าธรรมดาเป็น “สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา” BTO: Build-Transfer-Operate หรือ BOT: Build-Operate-Transfer
ผู้ให้เช่าซับซ้อนมากกว่านั้น “อาจ” เลือกเป็น “บุคคลธรรมดา” “คณะบุคคล” “หุ้นส่วน” หรือ “บริษัท” ให้เช่า สัญญาเช่าที่ดิน/อาคารระยะยาว 30 ปีบวกไม่ธรรมดา ที่สำคัญหากนำ Leasehold Right เข้า “กองรีท” REIT: Real Estate Investment Trust ผู้ให้เช่าต้อง “คิดให้มาก” เพราะ “ผู้เช่า” มีความรู้ ประสบการณ์ ทีมเจรจาต่อรองสัญญาเช่า จากประสบการณ์ “ผู้ให้เช่า” Landlord ตามไม่ทันเพราะ “คิดแบบเดิม” เช่ารายปี เช่าระยะสั้น
สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว “ผู้ให้เช่า” พลาดที่ไม่ได้ทำ Valuation: Long Term Lease เพื่อใช้เจรจาต่อรองสัญญาเช่า
“ผู้ให้เช่าตาย” สัญญาไม่ระงับตามกฎหมาย ทรัพย์ที่เช่าตกทอดมรดกไปยังทายาท “แต่” คู่สัญญาสามารถกำหนด “ออกแบบ” สัญญาเช่าได้ตาม “ความคิดสร้างสรรค์” ในการ “ร่าง” และ “เจรจาต่อรอง” สัญญาเช่าระยะยาว เท่าที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย ผู้ให้เช่าที่เป็น Property Holding Co ได้เปรียบกว่า “ผู้ให้เช่าบุคคลธรรมดา” ทั้งด้าน Legal Liabilities และ Tax Consequences รวมถึง Commercial Preference
ภาษีโดยรวมของ “บริษัทให้เช่า” หากจ่ายเงินปันผลโดยไม่มี “บริษัทโฮลดิ้งถือหุ้น” (Investment Holding Co) อีกชั้นรับเงินปันผลจาก “บริษัทโฮลดิ้งที่ดิน” อยู่ที่ 28% (Effective Tax Rate) ต่างจาก “บุคคลธรรมดาให้เช่า” ภาษี “อัตราก้าวหน้า” Progressive Tax Rate 5-35% แม้ว่า “ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา” ยอมให้ “หักค่าใช้จ่าย” ได้ “อัตราเหมา” (15% หรือ 30%) หรือ “จ่ายจริง” ต้องมีหลักฐานก็ตาม
“บริษัทให้เช่าที่ดิน” ยังได้เปรียบเรื่อง “มรดกที่ดินตกทอด” เมื่อผ่านระยะยาว ทายาทไม่ทะเลาะกันง่ายเกิน ประโยชน์มากกว่านั้น “ภาษีการรับมรดก” อยู่ที่ “หุ้นมรดก” ไม่ใช่ “ที่ดินมรดก”
สัญญาเช่าที่ดิน 18 ตอน
#เช่าที่ดิน #คู่สัญญาเช่า #สัญญาเช่า #ผู้ให้เช่า #ผู้เช่า
ชินภัทร วิสุทธิแพทย์
LINE: @chinapatonelaw
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
