เมื่อ Mixed-Use ครองเมือง ห้างและออฟฟิศ แบบเดิม กำลังอยู่ยากขึ้น ?
ช่วงไม่กี่ปีมานี้ วงการศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานในประเทศไทย กำลังเจอกับการย้ายถิ่นฐานครั้งใหญ่ ทั้งด้านเม็ดเงินและผู้คน
แม้การมาของโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ ที่มีการเปิดตัวอย่างยิ่งใหญ่นั้น จะสร้างความตื่นเต้นให้แก่ผู้คน
แต่ในขณะเดียวกัน มันก็สร้างความหวั่นวิตกให้แก่เจ้าของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานเดิม ที่อยู่มาก่อนด้วยเช่นกัน
และอาจเปลี่ยนโฉมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในไทยไปโดยปริยาย
การย้ายถิ่นฐาน ที่บรรดาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กำลังเจออยู่ คืออะไร ?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง
ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เราจะเห็นว่ามีโครงการศูนย์การค้าใหม่ ๆ เปิดตัวอย่างยิ่งใหญ่ ไม่ว่าจะเป็น
- ICONSIAM ของ Siam Piwat ในปี 2561
- Samyan Mitrtown ของ FPT ในปี 2562
- Emsphere ของ The Mall Group ในปี 2566
- One Bangkok ของ TCC Group ในปี 2567
และล่าสุดกับ Dusit Central Park ของ Central Pattana
หรือแม้แต่ที่กำลังจะเปิดตัวในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าอย่าง Bangkok Mall ของ The Mall Group
โครงการเหล่านี้ ต่างเรียกเสียงฮือฮาได้มาก และตามมาด้วยคลื่นมนุษย์จำนวนมหาศาล ที่ไปยลโฉมในวันเปิดตัว
แต่ในอีกด้านหนึ่งของแวดวงอุตสาหกรรมเดียวกัน มีศูนย์การค้าเก่าจำนวนมาก ที่ต้องปิดตัวลง ขณะที่หลายแห่งแม้จะยังอยู่ได้ แต่ก็ถือว่าอยู่ในขั้นหายใจลำบาก
ไม่เพียงแต่ธุรกิจศูนย์การค้า แม้แต่อาคารสำนักงานจำนวนมาก ก็กำลังเจอกับชะตากรรมเดียวกัน แม้ว่าจะตั้งอยู่ในทำเลทองก็ตาม
ทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นว่า Landscape ของอุตสาหกรรมศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานในไทย กำลังเปลี่ยนโฉมไปอย่างรุนแรง
จาก “ห้างอย่างเดียว” กลายเป็น “เมืองในเมือง”
จาก “กระจายตัว” กลายเป็น “รวมศูนย์”
แล้วอะไรคือสาเหตุ ที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่นี้ ?
คำตอบคือ.. การสิ้นสุดของยุคต่างคนต่างอยู่
หากใครสังเกต จะเห็นได้ว่าโครงการที่กล่าวถึงในด้านบน ล้วนอยู่ในรูปแบบของ Mixed-Use หรืออสังหาริมทรัพย์แบบผสม
ที่รวมทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบโรงแรมหรือคอนโดมิเนียม ไว้ในที่เดียว
ย้อนไปในอดีต ศูนย์การค้าหรือห้างสรรพสินค้าส่วนใหญ่มักเป็นเพียง “สถานที่ขายของ”
ขณะที่อาคารสำนักงานก็มีไว้เป็นเพียงที่ “นั่งทำงาน” เท่านั้น
แต่ในยุคนี้ ด้วยราคาที่ดินที่สูงขึ้น ประกอบกับจำนวนที่ดินที่มีศักยภาพเหลือให้พัฒนานั้น มีจำนวนลดน้อยลง
และที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือ “ไลฟ์สไตล์” ของผู้คนที่เปลี่ยนไป
ทำให้ Developer เลือกที่จะทุ่มเงินลงทุน เพื่อปรับปรุงโครงการที่เปิดอยู่เดิม หรือไม่ก็พัฒนาโครงการใหม่ ให้เป็นแบบ Mixed-Use แทน
เพื่อสร้างสิ่งที่ตึกฟังก์ชันเดี่ยว ๆ ไม่มี นั่นคือ Ecosystem นั่นเอง
ลองจินตนาการดูว่า ถ้าเราเป็นพนักงานออฟฟิศ ที่ต้องมาทำงานใน Mixed-Use โครงการหนึ่ง ๆ พอพักเที่ยงก็ลงลิฟต์มากินข้าวที่ Food Court แล้วก็กลับขึ้นไปทำงานต่อ
พอตกเย็นก็ลงมาดูหนังหรือเดินช็อปปิงก่อนกลับบ้าน ซึ่งกิจกรรมทั้งหมดนี้ เกิดขึ้นภายในพื้นที่เดียว
ความสะดวกสบายที่ครบวงจรนี้เอง ที่เป็นแม่เหล็กคอยดึงดูดผู้คน และช่วยสร้างมูลค่าให้กับโครงการเหล่านี้
ทำให้สถานที่รอบข้างที่เป็นอสังหาริมทรัพย์แบบฟังก์ชันเดี่ยว ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน หรือแม้แต่ตลาดเดินเล่นหลายแห่ง ที่เคยมีผู้คนหนาแน่น
ล้วนต้องสูญเสีย Traffic ผู้คน ให้กับโครงการ Mixed-Use อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะเมื่อสามารถใช้ชีวิตได้อย่างครบ จบ ในที่เดียวได้ จำนวนคนที่มาเยือนสถานที่แบบดั้งเดิม ก็ลดน้อยลง
จนทำให้ในวันนี้ เรามักจะเห็นศูนย์การค้าที่เคยรุ่งเรืองในอดีตหลายแห่งต่างซบเซาลง หรืออาคารสำนักงานจำนวนไม่น้อย ที่แม้จะตั้งอยู่ใจกลางเมือง แต่ก็มีผู้เช่าลดลงไปมาก
แล้วเรื่องนี้ เปลี่ยนโฉมวงการอสังหาริมทรัพย์ในไทยอย่างไร ?
ความจริงข้อหนึ่งที่ปฏิเสธไม่ได้เลย คือโครงการแบบ Mixed-Use นั้น ต้องใช้เงินลงทุนสูงมาก ขณะเดียวกันก็แทบไม่มีใครรับประกันได้ว่าโครงการนั้นจะไปรอด
ซึ่งผู้ที่มีเงินลงทุนและรับความเสี่ยงได้ ก็หนีไม่พ้นบริษัทใหญ่ ที่มีทั้งกำลังเงิน พาร์ตเนอร์ทางการค้า และที่สำคัญคือ ประสบการณ์ในการบริหาร
สิ่งที่มักตามมาเมื่อผู้เล่นรายใหญ่ ลงมาเล่นในเกมด้วยตัวเอง นั่นคือปรากฏการณ์เกือบจะ “กินรวบ”
เพราะด้วยทรัพยากรที่เหนือกว่า ทำให้สามารถแข่งได้ทั้งในมุมของการลดราคา เช่น ให้เงื่อนไขค่าเช่าพิเศษ หรือการทุ่มทุนสร้าง Ecosystem ต่าง ๆ เพื่อทำให้บรรดาออฟฟิศ ตัดสินใจย้ายเข้ามาในโครงการ
เมื่อมีออฟฟิศเข้ามาตั้งมากขึ้น บรรดาร้านค้าร้านอาหาร ก็อยากเข้ามาตั้งมากขึ้น และก็ทำให้คนข้างนอก หรือจำนวนผู้คนที่แม้จะไม่ได้ทำงานใน Mixed-Use นั้น ก็เข้ามาใช้บริการมากขึ้นไปด้วยเช่นกัน
กลายเป็น Flywheel ที่ช่วยสร้างมูลค่าให้กับ Mixed-Use นั้น ๆ
ขณะที่เจ้าของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานรูปแบบเก่า ก็ยากที่จะสู้ได้ เนื่องจากไม่มีทรัพยากรเพียงพอ และท้ายที่สุด ก็อาจต้องเลิกกิจการไป
มาถึงจุดนี้ หากเราจะสรุปว่า หลังจากนี้วงการอสังหาริมทรัพย์ ประเภทศูนย์การค้า หรือแม้แต่อาคารสำนักงานในไทย อาจเหลือเพียงผู้เล่นรายใหญ่ ก็คงไม่ผิดไปจากความเป็นจริงนัก
ที่น่าสนใจคือปรากฏการณ์นี้ ไม่ได้เกิดขึ้นแค่เพียงในกรุงเทพฯ เท่านั้น แต่ยังเกิดในหลาย ๆ จังหวัดด้วย..
- 6
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
