Passive Income หรือ ภาระ? วิเคราะห์อนาคตคอนโดปล่อยเช่าในปี 2025
ในแวดวงการเงินส่วนบุคคล "คอนโดปล่อยเช่า" มักถูกยกให้เป็นสุดยอดเครื่องจักรผลิตเงินสด (Passive Income) แต่สำหรับปี 2025 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ ทั้งจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ยังอยู่ในระดับสูงแม้อัตราดอกเบี้ยเงินฝากจะต่ำติดดิน และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้เช่า บทความนี้จะเจาะลึกว่าการลงทุนคอนโดในปีนี้ ยังเป็น "ทางรอด" หรือจะเป็น "ทางตัน" กันแน่
1. มายากลของตัวเลข: ทำไม Yield 6-7% ถึงไม่มีอยู่จริง?
นักขายส่วนใหญ่มักจะใช้ตัวเลข Gross Yield มาดึงดูดใจนักลงทุน เช่น คอนโดราคา 3 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้เดือนละ 15,000 บาท เท่ากับ Yield 6% ต่อปี ฟังดูดีกว่าการฝากเงินธนาคารใช่ไหมครับ?
แต่ในฐานะนักลงทุนสายเลือด Blockdit คุณต้องมองให้ลึกกว่านั้นด้วย Net Yield (ผลตอบแทนสุทธิ) โดยหักค่าใช้จ่ายดังนี้:
ค่าส่วนกลาง: ซึ่งคุณต้องจ่ายไม่ว่าห้องจะมีคนเช่าหรือไม่ เฉลี่ย 500-1,000 บาทต่อเดือน
ค่าประกันภัยและภาษีที่ดิน: แม้จะไม่มากแต่เป็นรายจ่ายคงที่
ค่าซ่อมบำรุง: ล้างแอร์ ของเล็กๆน้อยๆเสีย ท่อน้ำตัน ทาสีใหม่ ฯลฯ เมื่อเปลี่ยนผู้เช่า (ควรสำรองไว้ 5% ของค่าเช่าเป็นอย่างต่ำ)
ค่าเสียโอกาสจากห้องว่าง (Vacancy Rate): ตลาดปัจจุบันมี Supply ล้น การคำนวณที่ปลอดภัยต้องคิดว่าห้องจะมีคนเช่าเพียง 11 เดือนต่อปี
เมื่อคำนวณใหม่ Net Yield ของคุณอาจเหลือเพียง 4% - 4.5% เป็นอย่างสูงหากโชคดี ซึ่งหากคุณกู้มาลงทุนโดยดอกเบี้ยเงินกู้ของคุณอยู่ที่ 5% และไม่มีรายได้ทางอื่นมากพอเท่ากับว่าคุณกำลังมีกระแสเงินสดติดลบทุกเดือน (Negative Cash Flow) ต้องหวังราคาขายที่สูงขึ้นในอนาคตอย่างเดียว
2. สงครามทำเล: เมื่อ "ใกล้รถไฟฟ้า" ไม่ใช่คำตอบเดียวอีกต่อไป
ยุคที่ซื้อคอนโดติดรถไฟฟ้าสายไหนก็มีคนเช่าได้จบลงแล้ว ปัจจุบันการเลือกทำเลต้องมองไปที่ Real Demand (ความต้องการจริง) ในเชิงลึก:
Medical Hub District: คอนโดใกล้โรงพยาบาลรัฐและเอกชนขนาดใหญ่ (เช่น ย่านอนุสาวรีย์ฯ, พร้อมพงษ์) กลุ่มหมอและพยาบาลมีกำลังซื้อสูงและต้องการที่พักที่เดินไปทำงานได้
Campus Condo: ย่านมหาวิทยาลัย (เช่น รังสิต, ศาลายา) เป็นตลาดเดียวที่ยังคงความแกร่ง เพราะมีผู้เช่าใหม่ไหลเข้าทุกปี แต่ต้องระวังการแข่งขันจากโครงการเกิดใหม่ที่ให้ส่วนกลางดีกว่า
Transit Oriented Development (TOD): สายสีส้มและสายสีชมพูที่เพิ่งเปิดใหม่เป็นโอกาสสำหรับ "ต้นทุนต่ำ" แต่ต้องแลกมาด้วยระยะเวลาสะสมผู้เช่าที่นานกว่าโซน CBD
Old CBD และ Soho เริ่มกระจุกตัว ทำเลอย่าง สาทร สีลม และสุขุมวิท แน่นอนว่าน่าสนใจ แต่ราคาก็ไปไกลเกินที่จะทำให้ได้ผลตอบแทนที่ 6-7% ได้ง่ายๆ
3. การบริหารความเสี่ยง: LTV และดอกเบี้ย
มาตรการ LTV (Loan-to-Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงเข้มงวดสำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 คุณต้องเตรียมเงินดาวน์ที่สูงขึ้น (20-30%) ดังนั้นการคำนวณ "Leverage" หรือการใช้เงินกู้ต้องระวังไม่ให้ตึงมือเกินไป หากดอกเบี้ยนโยบายขยับขึ้นเพียง 0.25% อาจส่งผลให้แผนเกษียณด้วยคอนโดของคุณสะดุดได้ทันที
สรุป: การลงทุนคอนโดปี 2025 ไม่ใช่เรื่องของการ "ซื้อตามกระแส" แต่คือการ "แก้ปัญหาให้ผู้เช่า" ใครที่คัดทรัพย์ได้ตรงใจกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ (Niche Market) ผู้นั้นคือผู้ชนะครับ
4. กลยุทธ์การปรับตัว: จาก "นักลงทุน" สู่ "นักบริหาร"
ในปี 2025 คุณไม่สามารถแค่ซื้อห้อง วางเฟอร์นิเจอร์ แล้วรอรับเงินได้อีกต่อไป คุณต้องเพิ่มมูลค่าผ่าน:
Smart Home & Work From Home: ติดตั้งอินเทอร์เน็ตความเร็วสูง และจัดมุมทำงานที่ใช้งานได้จริง เป็นปัจจัยเบอร์ 1 ที่ผู้เช่ายุคใหม่มองหา แทนที่จะลดค่าเช่าเพื่อแข่งกับห้องข้างๆ ให้ลองปรับปรุง Product Value เช่น การตกแต่งที่ตอบโจทย์การ Work from Home หรือการติดระบบ Smart Home เพื่อดึงดูดผู้เช่าเกรด A ที่ยอมจ่ายแพงกว่าเพื่อความสะดวกสบาย
Pet-Friendly: คอนโดที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ในไทยมีน้อยมาก แต่ Demand สูงมาก หากคุณถือครองทรัพย์ประเภทนี้ คุณจะสามารถเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าตลาด 10-20% และผู้เช่ามักจะอยู่ยาวกว่าปกติ
Property Scanning การหาซื้อห้องผ่าน Agent แน่นอนแม้จะมีมานาน แต่การมั่นเสาะหาทรัพย์ที่ราคาต่ำกว่าตลาดด้วยตัวคุณเองในทำเลที่ชอบ ทุกวัน ทั้งปี นั้นเป็นเรื่องที่ใช้ทั้งเวลาและเงิน เหนื่อยทั้งกายและใจ สิ่งที่น่าจะง่ายกว่าคือหาเอเจน หาทำเล และตั้งราคา ขยันพอประมาณทักเอเจนว่ามีอะไรน่าสนใจไหม เท่านี้ก็จะมีสิ่งที่น่าสนใจ ราคาต่ำกว่าตลาดมาเสนอให้คุณพิจารณาเอง
สรุป: การลงทุนคอนโดปี 2025 ไม่ใช่เรื่องของการ "ซื้อตามกระแส" แต่คือการ "แก้ปัญหาให้ผู้เช่า" ใครที่คัดทรัพย์ได้ตรงใจกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ (Niche Market)
ทำเลดี ห้องได้ ราคาโดน ผู้นั้นคือผู้ชนะครับ
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2026 Blockdit
