Blockdit Logo (Mobile)
ฐานเศรษฐกิจ_Thansettakij
ยืนยันแล้ว
•
7 ม.ค. เวลา 13:01 • อสังหาริมทรัพย์

จับตา 4 ทำเลชานเมือง บูมรับมอเตอร์เวย์ M 9บางบัวทอง–บางปะอิน

  • ●
    ครม. อนุมัติโครงการมอเตอร์เวย์ M9 บางบัวทอง-บางปะอิน เพื่อเชื่อมต่อวงแหวนรอบนอกให้สมบูรณ์ แก้ปัญหาจราจร และลดต้นทุนโลจิสติกส์ คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2573
  • ●
    โครงการดังกล่าวจะส่งผลดีต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรในทำเลชานเมืองบริเวณใกล้จุดขึ้น-ลงทางด่วน
  • ●
    ผู้เชี่ยวชาญชี้ว่า 4 ทำเลที่น่าจับตาและจะได้รับประโยชน์คือบริเวณจุดเชื่อมต่อพระราม 2, เพชรเกษม, บรมราชชนนี และนครอินทร์ ซึ่งจะกลายเป็นจุดขายสำคัญสำหรับนักพัฒนา
  • ●
    พื้นที่ช่วงบางบัวทองถึงลาดหลุมแก้วมีความน่าสนใจเป็นพิเศษ เนื่องจากเป็นการก่อสร้างบนระดับดิน ซึ่งมีศักยภาพในการเกิดโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่เหมือนโซนวงแหวนตะวันออก
นายพิพัฒน์ รัชกิจประการ รองนายกรัฐมนตรี และรมว.คมนาคม เปิดเผยว่า ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติอนุมัติดำเนินงานก่อสร้างโครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง (มอเตอร์เวย์) หมายเลข 9 สายวงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานครด้านตะวันตก ช่วงบางบัวทอง–บางปะอิน โดยอนุมัติงานโยธาวงเงิน 15,862 ล้านบาท ใช้เงินทุนค่าธรรมเนียมผ่านทางและงบประมาณสมทบ จากนี้กรมทางหลวงจะเดินหน้าตามขั้นตอนโครงการดังกล่าวผ่านการศึกษาและบรรจุในงบประมาณปี 2569 แล้ว
ปัจจุบันอยู่ในไตรมาสที่ 2 และได้สอบถามความเห็นสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา ซึ่งแจ้งว่าสามารถเสนอ ครม. พิจารณาได้โดยมองว่ามอเตอร์เวย์สาย 9 ช่วงบางบัวทอง-บางปะอิน จะช่วยแก้ปัญหาการจราจรในกรุงเทพฯและปริมณฑล เป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาวงแหวนรอบนอกให้เป็นโครงข่ายทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง เชื่อมต่อเส้นทางที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอย่างไร้รอยต่อ ลดต้นทุนโลจิสติกส์ เพิ่มความสะดวกรวดเร็วการเดินทางจากภาคใต้สู่ภาคเหนือและอีสาน มีแผนเปิดให้บริการปี 2573 สอดรับกับช่วงบางขุนเทียน-บางบัวทองที่ตั้งเป้าเปิดปีเดียวกัน
สาระสำคัญคือการเชื่อมต่อ 2 ช่วงให้เป็นวงแหวนรอบนอกสมบูรณ์ เชื่อมโยงโครงข่ายในอนาคต โดยลักษณะโครงการเป็นการปรับปรุงทางหลวงเดิมตามมาตรฐานมอเตอร์เวย์ ไม่ต้องเวนคืนที่ดิน ก่อสร้างผิวทางคอนกรีต 6 ช่องจราจร (ขาเข้า–ออกทิศทางละ 3 ช่อง) เก็บค่าธรรมเนียมแบบระบบปิด คิดตามระยะทาง ใช้ M-Flow เป็นหลัก ออกแบบทางเข้าขออก 4 แห่ง ได้แก่ ด่านบางบัวทอง ด่านลาดหลุมแก้ว ด่านสามโคก และด่านบางไทร รองรับโครงข่ายทางหลวงหลักใกล้เคียง
โดยมูลค่าโครงการรวม 15,862 ล้านบาท แบ่งเป็นเงินทุนค่าธรรมเนียมผ่านทาง 8,739 ล้านบาท และงบประมาณ 7,123 ล้านบาท ผลวิเคราะห์เศรษฐกิจพบว่าคุ้มค่า (B/C 1.52, NPV 5,225.71 ล้านบาท, EIRR 15.96%) แต่ด้านการเงินตลอด 30 ปีไม่คุ้มค่า (FIRR -1.84%) จึงไม่จูงใจเอกชนร่วมลงทุน
กรณีข้อกังวลเสนอในช่วงยุบสภา สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาเห็นว่า โครงการถูกกำหนดใน พ.ร.บ.งบประมาณปี 2569 แล้ว ไม่เข้าข่ายสร้างพันธะผูกพันต่อ ครม. ชุดถัดไปตามรัฐธรรมนูญ มาตรา 169(1) โครงการมอเตอร์เวย์ สาย 9 (วงแหวนรอบนอกด้านตะวันตก) ช่วงบางบัวทอง-บางปะอิน ) มูลค่ากว่า 5.6 หมื่นล้านบาท
นอกจากจะช่วยระบายการจราจรออกนอกเมืองได้อย่างรวดเร็วแล้ว ยังพบว่าบริเวณจุดขึ้นลง ส่งผลดีต่อการเปิดหน้าดินพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ โครงการบ้านจัดสรร รองรับการขยายตัวของเมืองและการเดินทางเชื่อมโยงเข้าออกเมือง ที่น่าจับตาราคาที่ดินขยับสูงขึ้น
จากการวิเคราะห์ของ นายวสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (RESAM) และกรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัดบริษัทที่ปรึกษาและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า เนื่องจากโครงการมอเตอร์เวย์ สาย9 (วงแหวนรอบนอกด้านตะวันตก) ช่วงบางบัวทอง-บางปะอิน เป็นโครงการต่อขยายก่อสร้างบนโครงสร้างเดิมซึ่งต่อจาก ช่วงM9 บางขุนเทียน-บางบัวทอง
ดังนั้นการปรับขึ้นของราคาที่ดินจึงไม่มีผลมากนัก เนื่องจากมีการเปิดใช้งานมาก่อนหน้านี้ แต่จะมีผลช่วยกระตุ้น ให้เกิดการพัฒนา แต่ความน่าสนใจอยู่ในช่วงจุดขึ้นลง บริเวณพระราม 2, เพชรเกษม, บรมราชชนนี, และนครอินทร์ ซึ่งผู้ประกอบการสามารถใช้เป็นจุดขายพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร บริเวณด้านใน ทำเลชานเมือง และใช้เส้นทางดังกล่าว เชื่อมเข้าเมืองได้สะดวก
ทำให้ราคาที่ดินขยับได้ โดยเฉพาะทำเลบริเวณ บางบัวทอง ไปลาดหลุมแก้วเป็นลักษณะก่อสร้างบนระดับดิน ที่แยกจากโครงสร้างเดิม คล้ายกับถนนวงแหวนตะวันออกที่มีโครงการบ้านจัดสรรขนาดใหญ่เกิดขึ้นมาก แต่จากลาดหลุมแก้วไปบางปะอินจะเป็นทางยกระดับทั้งหมด
ในภาพรวมทั้งโครงสร้างส่วนใหญ่เป็นทางปิด มีรั้วกั้น การปรับขึ้นของราคาที่ดิน และการพัฒนาตลอดทั้งแนวจะมีไม่มาก อีกทั้งยังเป็นทำเลที่ไกล อย่างทำเลบางบัวทอง ทางแยกไปสุพรรณ แปลงเล็กไม่เกิน 5 ไร่ราคา 30-40 ล้านบาทต่อไร่ ขณะแปลงใหญ่ 20 ไร่ขึ้นไป ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทต่อไร่ ส่วนทำเลวงแหวนตะวันออก เชื่อมรังสิต-นครนายกแปลงเล็ก 10 ล้านบาทต่อไร่ ทำเลวังน้อย 5-6 ล้านบาทต่อไร่ ลาดหลุมแก้ว เชียงรากน้อย 5 ล้านบาทต่อไร่
ขณะที่ทำเลย่านบางใหญ่ ใกล้เซ็นทรัลเวสเกต แปลงเล็ก 5 ไร่ ตารางวะ 2 แสนบาท ไร่ละ 80 ล้านบาท ลำลูกกา 2-3 แสนบาทต่อตารางวา สถานีคูคตสายสีเขียว ไร่ละ 80 ล้านบาท แต่หากเลยไปบริเวณลำลูกกาคลอง 4 คลอง 5 เหลือไร่ละ 10 ล้านบาทต่อตารางวา เนื่องจากไม่มี คอมเมอร์เชียลหรืย่านการค้า และขยับไกลออกไป ไม่ถึง10 ล้านบาทต่อไร่ ดังนั้นหากมองให้ลึกลงไป ความต้องการของผู้บริโภคยังอยู่ในย่านปริมณฑลที่ใกล้กรุงเทพมหานคร ยังมีสูงมากกว่า
สำหรับโครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง (มอเตอร์เวย์) สายถนนวงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานคร ด้านตะวันตก ช่วงบาง บางบัวทอง-บางปะอิน หรือ M9 โดยมีด่านเก็บค่าผ่านทาง รวมทั้งหมด 6 ด่าน ประกอบด้วย 1.จุดทางขึ้นอยู่ที่ด่านบางบัวทอง 2 โดยอยู่ในพื้นที่ของจังหวัดนนทบุรี 2.ด่านลาดหลุมแก้ว1 3.ด่านลาดหลุมแก้ว 2 4.ด่านสามโคก1 5.ด่านสามโคก2 6.ด่านบางไทร และมีจุดสิ้นสุดลงที่ทางแยกต่างระดับบางปะอิน โดยอยู่ในพื้นที่ของจังหวัดพระนครศรีอยุธยา
นอกจากนี้โครงการมีจุดเริ่มต้นต่อจากจุดสิ้นสุดของโครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองหมายเลข M8 สายถนนวงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานครด้านตะวันตก ช่วงบางขุนเทียน-บางบัวทอง (โครงการช่วงบางขุนเทียนฯ) ซึ่งคณะรัฐมนตรีได้อนุมัติให้กรมทางหลวง (ทล.) ดำเนินโครงการช่วงบางขุนเทียนฯ ในรูปแบบการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชนตามมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2567
ทั้งนี้ทล. จึงมีความจำเป็น ต้องดำเนินโครงการเพื่อให้ทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองทั้ง 2 ช่วง ได้แก่ (1) ช่วงบางขุนเทียน-บางบัวทอง และ (2) ช่วงบางบัวทอง-บางปะอิน (ข้อเสนอในครั้งนี้) สามารถเชื่อมต่อกันโดยเป็นโครงข่ายทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองที่เป็นวงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานครอย่างสมบูรณ์ ตลอดจนเชื่อมโยงโครงข่ายทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและแผนการพัฒนาในอนาคตให้เป็นไปอย่างไร้รอยต่อทั้งระบบ
โดยที่โครงการจะทำหน้าที่เชื่อมต่อการเดินทางระหว่าง ภูมิภาคโดยรอบกรุงเทพมหานครกับโครงข่ายทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองเส้นทางอื่นในอนาคต
โฆษณา