ทอสกานา วัลเล่ จากโครงการบ้าน สู่การสร้าง “เมือง” โมเดลอสังหาริมทรัพย์
ในโลกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ความเร็วคือข้อได้เปรียบ ใครขายหมดไวคือผู้ชนะ ใครปิดโครงการได้เร็วคือคนเก่ง แต่มีธุรกิจหนึ่งที่ตั้งคำถามกับสมการนี้ตั้งแต่วันแรก ถ้าขายช้าแล้วมีความมั่นคงกว่า จะเลือกแบบไหน?
“บริษัท ทอสกานา วัลเล่ จำกัด” คือตัวอย่างของผู้ประกอบการที่ไม่รีบเก็บกำไร แต่เลือกที่จะผูกอนาคตของตัวเองไว้กับพื้นที่ ยอมกำไรน้อยกว่าปกติในบางช่วง ยอมทำธุรกิจที่รู้อยู่แก่ใจว่าอาจไม่คืนทุนในเวลาอันสั้น และยอมลงทุนกับสิ่งที่ยังไม่สร้างรายได้ในทันที เพื่อแลกกับความมั่นคงระยะยาวของทั้งโครงการ บทเรียนจาก ทอสกานา วัลเล่ (Toscana Valley) จึงไม่ใช่เรื่องของสไตล์หรือทำเลเท่านั้น แต่ยังเป็นเรื่องวิธีคิดของผู้ประกอบการที่เลือกดำเนินการไปอย่างช้า ๆ คิดระยะยาว และวางโครงสร้างธุรกิจให้ยืนหยัดอยู่ได้จริง
🔹 จุดเริ่มต้นจาก “ที่ดิน” ไม่ใช่ “ดีไซน์”
ทอสกานา วัลเล่ ไม่ได้เริ่มต้นจากคำถามที่ว่าโครงการควรมีหน้าตาแบบไหน แต่เริ่มจากโจทย์ที่เรียบง่ายและตรงไปตรงมา คือ จะทำอย่างไรกับที่ดินผืนใหญ่ย่านเขาใหญ่ ที่ถือครองไว้ตั้งแต่ก่อนวิกฤตเศรษฐกิจฟองสบู่?
ในช่วงต้นทศวรรษ 2000 เขาใหญ่ยังไม่ใช่จุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเท่าไรนัก และก็ยังไม่ใช่ตลาดที่จะสามารถใช้สูตรสำเร็จแบบหัวหินหรือภูเก็ตได้ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นี้จึงต้องตั้งต้นจากความเข้าใจบริบทของพื้นที่และกลุ่มลูกค้า ไม่ใช่การนำแบบสำเร็จจากที่อื่นมาวางทับ
การวางรากฐานของโครงการ ทอสกานา วัลเล่ เกิดขึ้นภายใต้การตัดสินใจของผู้บริหารหลักจากกลุ่มทุนเรืองกฤตยา นำโดย คุณชนัฎ เรืองกฤตยา ซึ่งมีบทบาทสำคัญในฐานะผู้ก่อตั้งและผู้กำหนดทิศทางการลงทุนของโครงการ ขณะที่การพัฒนาแนวคิดด้านการออกแบบและการใช้พื้นที่ ถูกขับเคลื่อนโดยทีมผู้บริหารและผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้าน
คุณปิ๊ก ต่อบูรณ์ คำ ณ พัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ ทอสกานา วัลเล่ ย้อนมองประสบการณ์จากการพัฒนาสนามกอล์ฟในหลายจังหวัด และเห็นชัดว่าหลังเกิดวิกฤตฟองสบู่แตก โมเดลเดิมก็ไม่สามารถใช้ได้อีกต่อไป เนื่องจากสนามกอล์ฟไม่ใช่ธุรกิจที่สร้างรายได้โดยตรงเหมือนในอดีต แต่กลับมีบทบาทใหม่ในฐานะตัวเพิ่มมูลค่าที่ดินโดยรอบ
“ตอนนั้นเขาใหญ่เป็นตลาดคนไทย ฉะนั้นถ้าจะขายคนไทย เราก็ต้องคิดใหม่ว่าจะทำอะไรที่ยังไม่มีใครทำ” คุณปิ๊กกล่าว
โจทย์หลักของ ทอสกานา วัลเล่ จึงไม่ใช่การเลือกสไตล์สถาปัตยกรรม แต่คือการหาทิศทางที่สอดคล้องกับภูมิประเทศ ฟาร์มแลนด์ และลักษณะของพื้นที่จริง จนกระทั่งคำแนะนำของทีมสถาปนิกที่ปรึกษานำไปสู่แนวคิดของการสร้าง “เมืองทางตอนเหนือของอิตาลี” ซึ่งมีภูมิประเทศ เนินเขา และการใช้พื้นที่คล้ายคลึงกับเขาใหญ่ในหลายมิติ
🔹 Master Plan คือ Vision ที่จับต้องได้
สำหรับ ทอสกานา วัลเล่ คำว่า “วิสัยทัศน์ (Vision)” ถูกตีความในฐานะ “ภาพอนาคตที่ต้องสร้างให้เห็นจริง” คุณปิ๊กเล่าว่า ในช่วงหนึ่งที่ต้องอธิบายวิสัยทัศน์ของบริษัทต่อกลุ่มผู้บริหารคนอื่น เขาเพิ่งตระหนักว่าบริษัทไม่เคยมี Vision Statement หรือ Mission Statement ในรูปแบบที่หลายองค์กรใช้กัน แต่สิ่งที่มีมาตลอดคือ “Master Plan” ของพื้นที่นับพันไร่ ซึ่งทำหน้าที่แทนทุกคำอธิบายได้เป็นอย่างดี
“วิสัยทัศน์ของเราไม่ได้เขียนไว้บนกระดาษ ไม่ได้เอาไปติดในห้องประชุม แต่มันคือภาพใน Master Plan ว่าเราจะทำอะไรตรงไหน และทุกอย่างจะสัมพันธ์กันอย่างไร”
Master Plan ของ ทอสกานา วัลเล่ เป็นเครื่องมือกำหนดทิศทางของธุรกิจทั้งหมด โดยมีสนามกอล์ฟทำหน้าที่เป็นจุดตั้งต้น บ้านพักคือแหล่งรายได้หลัก ส่วน Town Square และโรงแรมถูกสร้างขึ้นเพื่อสร้างความมีชีวิตชีวาให้กับพื้นที่
สิ่งสำคัญคือ ทุกองค์ประกอบต้องไปด้วยกัน หากส่วนใดส่วนหนึ่งถูกตัดออก หรือพัฒนาแบบไม่สัมพันธ์กัน ภาพรวมของโครงการจะเสียสมดุลทันที และนี่คือเหตุผลที่ ทอสกานา วัลเล่ เลือกที่จะพัฒนาหลายธุรกิจควบคู่กัน แม้รู้ดีว่าบางส่วนอาจสร้างกำไรได้ไม่มากนักในช่วงแรก
นอกจากนี้ Master Plan ยังทำหน้าที่เป็นกรอบควบคุมการเติบโตในระยะยาว โดยโครงการสามารถปรับเปลี่ยนหรือเพิ่มเติมฟังก์ชันได้ตามสถานการณ์ แต่ต้องไม่หลุดจากภาพรวมที่วางไว้ตั้งแต่ต้น คุณปิ๊กพูดถึงแนวคิดนี้ว่า “ยืดหยุ่นได้ แต่ไม่ใช่ยืดจนย้วย” ซึ่งหมายถึงการเปิดรับการเปลี่ยนแปลงโดยไม่ทำลายโครงสร้างหลักของธุรกิจนั่นเอง
🔹 ทำไมต้อง “ขายบ้านพร้อมที่ดิน”
หนึ่งในการตัดสินใจเชิงโครงสร้างที่สำคัญที่สุดของ ทอสกานา วัลเล่ คือ การไม่ขายที่ดินเปล่า ลูกค้าทุกคนต้องซื้อที่ดินและสร้างบ้านกับโครงการเท่านั้น การเลือกโมเดลนี้เป็นการแก้ปัญหาที่คุณปิ๊กเคยเจอมากับตัวจากโครงการในอดีต เขาเล่าว่า
จากประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในอดีต คุณปิ๊กเล่าว่า การขายที่ดินแบบแบ่งแปลงโดยไม่ควบคุมรูปแบบการก่อสร้าง มักนำไปสู่ปัญหาด้านการดูแลพื้นที่ ถนนและภูมิทัศน์ขาดการบำรุงรักษา บ้านบางหลังสร้างเสร็จบ้างไม่เสร็จบ้าง และดีไซน์ของแต่ละหลังไม่ไปในทิศทางเดียวกัน จนทำให้ภาพรวมของโครงการสูญเสียความกลมกลืน “เราต้องการให้บ้านทุกหลังอยู่ในกรอบเดียวกัน เพื่อให้สุดท้ายมันออกมาเป็นเมือง ไม่ใช่แค่บ้านหลายหลังมาเรียงกัน”
ในทางตรงกันข้าม หากโครงการขายเฉพาะที่ดิน ความรับผิดชอบต่อพื้นที่ของผู้อยู่อาศัยจะค่อย ๆ เลือนหายไป แต่การขายบ้านพร้อมที่ดินทำให้ผู้ซื้อกลายเป็น “ผู้อยู่อาศัยจริง” ที่ต้องพึ่งพาระบบส่วนกลาง ความปลอดภัย และการดูแลพื้นที่ในระยะยาว ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความยั่งยืนของโครงการ
“ถ้าเขาสร้างบ้านแล้วเขามาอยู่ เขาย่อมต้องการความปลอดภัย ต้องการการดูแล ทำให้เขายอมจ่ายค่าส่วนกลาง แต่ถ้าไม่อยู่จริงก็ไม่มีใครอยากจ่าย”
ในเชิงธุรกิจ โมเดลนี้ยังช่วยให้โครงการสามารถควบคุมคุณภาพได้อย่างเป็นระบบ ทั้งด้านสถาปัตยกรรม ภูมิทัศน์ และการใช้พื้นที่ ทำให้ภาพรวมของชุมชนยังคงสอดคล้องกับ Master Plan ที่วางไว้ตั้งแต่ต้น ไม่เกิดการเติบโตแบบแยกส่วนหรือถูกแรงตลาดดึงออกนอกทิศทาง
สำหรับผู้ประกอบการ SME บทเรียนจากแนวคิดนี้คือ การออกแบบโมเดลรายได้ไม่ควรมองแค่จุดขายแรก แต่ต้องมองถึงผลกระทบในระยะถัดไป การยอมขายช้าลงเพื่อแลกกับ Community ที่ใช้งานได้จริง อาจเป็นการตัดสินใจที่คุ้มค่ากว่าการปิดการขายให้เร็วที่สุด แต่ต้องแบกรับภาระดูแลในอนาคต
🔹 โรงแรม ร้านอาหาร และสนามกอล์ฟ ธุรกิจเสริมที่ทำหน้าที่มากกว่าสร้างรายได้
ภายใต้ Master Plan ของ ทอสกานา วัลเล่ ธุรกิจอย่างโรงแรม ร้านอาหาร และสนามกอล์ฟ ไม่ได้ถูกวางบทบาทให้เป็นตัวทำกำไรหลักตั้งแต่แรก ทว่าเป็นกลไกสำคัญที่ช่วยพยุงและเพิ่มมูลค่าให้กับโครงสร้างธุรกิจทั้งหมด
คุณปิ๊กอธิบายอย่างตรงไปตรงมาว่า ธุรกิจบางประเภทในโครงการอาจไม่ได้สร้างกำไรในตัวเอง และบางช่วงอาจขาดทุนด้วยซ้ำ แต่หากธุรกิจเหล่านั้นช่วยทำให้พื้นที่ดูมีชีวิต ช่วยดึงคนเข้ามาใช้บริการ และช่วยให้มูลค่าที่ดินและที่อยู่อาศัยโดยรอบเพิ่มขึ้น การขาดทุนในช่วงระยะสั้น ๆ จึงนับเป็นสิ่งที่คุณปิ๊กยอมรับได้ในเชิงกลยุทธ์
“ผมมองว่าสนามกอล์ฟอาจทำเงินได้ไม่มาก แต่ที่ดินรอบ ๆ มันขายได้ราคา ซึ่งพอเอามารวมกับบ้าน ร้านอาหาร และโรงแรมแล้ว มันจึงเกิดเป็น ‘เมือง’ ได้จริง”
หากเราตัดธุรกิจเหล่านี้ออก โครงการอาจมีต้นทุนที่ต่ำลง แต่จะสูญเสียองค์ประกอบที่เพิ่มคุณภาพคุณภาพและประสบการณ์ของพื้นที่ในระยะยาวได้ แนวคิดดังกล่าวสะท้อนมุมมองธุรกิจเป็น Portfolio มากกว่าการแยกส่วนแต่ละกิจการออกจากกัน โดยใช้ธุรกิจที่ทำกำไรได้ไม่มากนักเป็นตัวเสริม (Enabler) ช่วยพยุงธุรกิจหลักให้เติบโตได้อย่างแข็งแรง ทำให้ภาพรวมโครงการสอดคล้องกับ Master Plan ที่วางไว้ ถือเป็นการตัดสินใจที่เลือกจะแบกรับต้นทุนเพื่อรักษาคุณค่าของสินทรัพย์ (Asset) ไว้ทั้งระบบ
“ถ้าเรามองแค่ว่าธุรกิจไหนทำกำไรหรือไม่ทำกำไร แล้วตัดออกหมด สุดท้ายจะเหลือแค่โครงการบ้านธรรมดาที่หาได้ทั่วไป จะไม่มีคำว่า ‘เมือง’ เหมือน Master Plan ที่เราวางไว้”
ดังนั้น บทเรียนจาก ทอสกานา วัลเล่ ในประเด็นนี้คือ การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ไม่จำเป็นต้องทำให้ทุกหน่วยธุรกิจมีกำไรเท่ากัน แต่ต้องตอบให้ได้ว่าธุรกิจนั้นทำหน้าที่อะไรในภาพรวม และช่วยเสริมความแข็งแรงให้กับแกนหลักของธุรกิจหรือไม่ การยอมขาดทุนอย่างมีเหตุผล อาจเป็นการลงทุนที่คุ้มค่ากว่าการเลือกเฉพาะสิ่งที่คืนทุนเร็วที่สุด
🔹 เสียงของลูกค้า คือข้อมูลที่แม่นยำที่สุด
เมื่อโครงการเริ่มมีผู้อยู่อาศัยจริง ทอสกานา วัลเล่ เลือกวิธีรับฟังตลาดที่แตกต่างจากแนวทางทั่วไป คุณปิ๊กยอมรับว่าไม่ได้ให้ความสำคัญกับการทำ Marketing Research ในรูปแบบดั้งเดิมเท่ากับการฟังเสียงจากลูกค้าที่ตัดสินใจซื้อจริง ด้วยเหตุผลที่ว่า ข้อมูลจากการสำรวจความเห็นอาจสะท้อนความต้องการในเชิงความรู้สึก แต่ยังไม่ใช่การตัดสินใจที่มีต้นทุน ในขณะที่เสียงจากผู้ซื้อคือข้อมูลที่มาพร้อมความเสี่ยง เงินลงทุน และความคาดหวังระยะยาว
คุณปิ๊กอธิบายว่า “เราฟังจากคนที่ซื้อจริงมากกว่า เพราะคนที่ยังไม่ได้ซื้อเขาคิดได้หลายแบบ แต่คนที่ซื้อแล้วเขาอยู่จริง ใช้จริง บางอย่างเราคิดว่าดี แต่พอเขาอยู่จริงเขาบอกว่ามันไม่ตอบโจทย์ เราก็ต้องนำกลับมาปรับ”
เสียงสะท้อนเหล่านี้ถูกนำมาใช้ในการปรับรายละเอียดของโครงการอย่างต่อเนื่อง ทั้งรูปแบบบ้าน ฟังก์ชันการใช้งาน การวางพื้นที่ส่วนกลาง ไปจนถึงบริการต่าง ๆ ภายในโครงการ ถือเป็นกระบวนการเรียนรู้จากการใช้งานจริงของลูกบ้าน
อย่างไรก็ตาม การรับฟังลูกค้าไม่ได้หมายถึงการเปลี่ยนทุกอย่างตามเสียงเรียกร้อง คุณปิ๊กย้ำว่าทุกการปรับต้องยังอยู่ภายใต้กรอบของ Master Plan เพื่อไม่ให้โครงการสูญเสียทิศทางหลักที่วางไว้ตั้งแต่ต้น
โครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สร้างเสร็จแล้วจบ แต่คืออะไรที่ต้องปรับไปเรื่อย ๆ ตามคนที่มาอยู่จริง
สิ่งที่ทำให้ ทอสกานา วัลเล่ แตกต่างจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปไม่ใช่เพียงรูปแบบการพัฒนา แต่คือการตัดสินใจตั้งแต่ต้นว่าโครงการนี้จะไม่ถูก “ทำแล้วทิ้ง” ผู้บริหารยังคงอยู่ในพื้นที่เพื่อดูแลและบริหารธุรกิจต่าง ๆ ด้วยตนเองอย่างต่อเนื่อง แนวคิดนี้ทำให้ธุรกิจต้องก้าวไปข้างหน้าพร้อมกับการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมลูกบ้านและบริบทของพื้นที่ ไม่ว่าจะเป็นการปรับบริการ การพัฒนาฟังก์ชันใหม่ ๆ หรือการยอมรับว่าบางสิ่งที่เคยคิดว่าเหมาะ อาจต้องเปลี่ยนตามการใช้งานจริง
ในมุมของคุณปิ๊ก การอยู่กับโครงการหมายถึงความรับผิดชอบที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่ก็เป็นสิ่งที่ทำให้สามารถควบคุมคุณภาพและทิศทางของธุรกิจได้จริง เพราะเมื่อเจ้าของยังอยู่ การตัดสินใจทุกอย่างก็จะสะท้อนกลับมาที่ตัวผู้พัฒนาโดยตรง
สำหรับผู้ประกอบการ SME บทเรียนจาก ทอสกานา วัลเล่ คือ การออกแบบธุรกิจที่ดีอาจไม่ใช่ธุรกิจที่ขายออกได้เร็วที่สุดเสมอ แต่คือธุรกิจที่เจ้าของพร้อมรับมือกับทุกปัญหาไปกับทุกคน ด้วยการเลือกที่จะผูกตัวเองไว้กับลูกค้าและพื้นที่ ซึ่งอาจทำให้ธุรกิจเติบโตช้าลง แต่ก็แลกมาด้วยความแข็งแรงและความยั่งยืนของธุรกิจในระยะถัดไป
- 1
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2026 Blockdit
