เศรษฐกิจ วิกฤตพลังงาน ซ้ำเติม อสังหาฯไทย! กำลังซื้อหด-ต้นทุนก่อสร้างเพิ่ม
วิกฤตพลังงาน ซ้ำเติม อสังหาฯไทย! กำลังซื้อหด-ต้นทุนก่อสร้างเพิ่ม จับตา รัฐต่อมาตรการกระตุ้นตลาด พร้อมจัดระเบียบต่างชาติ เป็นโอกาสใหม่ของธุรกิจ
นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายบริหาร ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2568 ถือเป็นจุดต่ำสุดของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย เนื่องจากสต๊อกคงเหลือเริ่มสมดุลกับดีมานด์การโอนกรรมสิทธิ์ เดิมคาดการณ์ว่า ในปี 2569 ตลาดจะเริ่มมีทิศทางที่ดีขึ้นจากการขยายตัวตามมาตรการภาครัฐ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง และการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV
นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)
แต่กลับมีปัจจัยลบที่ไม่คาดคิดเกิดขึ้น คือเหตุการณ์สู้รบระหว่างสหรัฐฯและอิสราเอลกับอิหร่าน เมื่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ซึ่งส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
โดยทางสภาพัฒน์ฯ ได้ประเมินว่า หากสถานการณ์ยืดเยื้อไม่เกิน 1 เดือน GDP อาจลดลงเหลือ 1.6% แต่หากลากยาวกว่านั้นอาจเหลือเพียง 1.3% ซึ่งจะมีผลกระทบต่อต้นทุนก่อสร้าง พลังงาน และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่อาจชะลอการซื้อออกไป 1-2 เดือน เพื่อรอดูสถานการณ์ราคาพลังงานและการแก้ไขปัญหาของรัฐบาล
"ปี 2568 คือจุดต่ำสุดของอสังหาฯ ไทยที่สต๊อกและดีมานด์เริ่มสมดุลกัน แต่ในปี 2569 ตลาดต้องรับมือกับสงครามอิหร่าน-อิสราเอลที่อาจฉุด GDP เหลือเพียง 1.3-1.6% ซึ่งกระทบทั้งต้นทุนก่อสร้างและพลังงาน จนอาจทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ติดลบเพิ่มเป็น 1-2% และดึงให้การฟื้นตัวของตลาดช้าลงกว่าที่ควรจะเป็น"
ขณะเดียวกัน วิกฤตพลังงานส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มเปราะบาง เนื่องจากค่าครองชีพและค่าเดินทางที่สูงขึ้น ทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระหนี้หรือการเช่าที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมาก จากเดิมที่เคยมีเงินพอจะเช่าบ้านได้ในราคา 3,000 บาท อาจเหลือเพียง 1,500 บาท หรือหายไปครึ่งหนึ่ง ในขณะที่ฝั่งผู้ประกอบการต้องเผชิญกับต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นหากมีการนำเข้า และการขาดแคลนแรงงานที่อาจต้องมีการปรับค่าจ้างตามค่าครองชีพที่สูงขึ้นด้วย
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ประเมินสถานการณ์แบ่งเป็นกรณีหากสงครามยืดเยื้อไม่เกิน 1 เดือน การโอนกรรมสิทธิ์อาจติดลบเพิ่มเป็น -1% จากเดิมที่คาดว่าปี 2569 จะลบเพียงเล็กน้อยที่ -0.5% แต่หากยืดเยื้อเกิน 1 เดือน อาจติดลบถึง -2% ทำให้การฟื้นตัวของตลาดล่าช้าออกไปอีก
สำหรับพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน พบว่าคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายหลักเริ่มทรงตัวหรือชะลอตัว แต่เส้นทางใหม่อย่างสายสีชมพูและสีเหลืองเริ่มมีการซื้อเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตามราคาค่าเช่ายังคงเป็นไปตามกลไกตลาด หากกำลังเช่าลดลงจากวิกฤตพลังงาน ผู้เช่าอาจต้องกลับไปหาบ้านเช่าที่ราคาถูกมากขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจ
"วิกฤตพลังงานจะกระทบกำลังซื้อกลุ่มเปราะบางโดยตรง ค่าครองชีพที่สูงขึ้นอาจทำให้เงินที่เคยใช้เช่าบ้านหรือผ่อนบ้านหายไปครึ่งหนึ่ง ขณะที่ต้นทุนวัสดุและค่าแรงมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น ซึ่งหากสถานการณ์ยืดเยื้อ ทุกภาคธุรกิจรวมถึงอสังหาฯ จำเป็นต้องปรับตัวขนานใหญ่เพื่อให้ผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปให้ได้"
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และผู้บริหาร บจก. สถาพร เอสเตท
ด้านนายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และผู้บริหาร บจก. สถาพร เอสเตท กล่าวว่า ผลกระทบที่เกิดขึ้นมีสองด้านหลักคือด้านกำลังซื้อที่ผู้บริโภคมีความกังวลต่อรายได้ในอนาคต และด้านต้นทุนการก่อสร้างที่มีแนวโน้มปรับสูงขึ้น แม้ซัพพลายคงค้างในตลาดปัจจุบันจะยังไม่กระทบกับการขึ้นราคาเพราะผลิตไปแล้ว แต่ในส่วนงานซ่อมแซมหรือการก่อสร้างเฟสถัดไปจะได้รับผลกระทบจากราคาวัสดุก่อสร้างที่มีต้นทุนค่าขนส่งเป็นส่วนประกอบ 5-7%
โดยเฉพาะวัสดุที่ได้รับผลกระทบทางอ้อมอย่างเม็ดสีที่เป็นเคมีภัณฑ์จากน้ำมันดิบ หากราคาน้ำมันดิบพุ่งสูงถึง 100 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล จะส่งผลให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้น 10-15% และกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยใหม่ในอนาคตให้แพงขึ้นอีกประมาณ 4-5% โดยสีถือเป็นต้นทุนหลักประมาณ 8-10% ของค่าก่อสร้างทั้งหมดปัจจุบันผู้ประกอบการต้องรัดเข็มขัดเพื่อคุมค่าจ่าย ขณะเดียวกันก็นับเป็นโอกาสของผู้ซื้อที่จะได้สินค้าราคาเดิมจากสต็อกเก่าก่อนที่จะมีการสร้างใหม่ซึ่งต้องใช้เวลาอีก 6 เดือนถึง 1 ปี
"ต้นทุนวัสดุก่อสร้างใหม่มีโอกาสพุ่งขึ้น 10-15% หากราคาน้ำมันแตะ 100 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล ซึ่งจะกดดันให้ราคาบ้านใหม่ในอนาคตต้องปรับขึ้นอีก 4-5% โดยเฉพาะค่าสีทาบ้านที่อิงราคาน้ำมันโดยตรงและเป็นต้นทุนหลักถึง 10% ของงานก่อสร้าง ช่วงนี้จึงเป็นโอกาสสุดท้ายของผู้ซื้อที่จะได้บ้านในราคาเดิมจากสต็อกเก่า"
ในส่วนของมาตรการกระตุ้น สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรร่วมกับสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย ได้เสนอต่อรัฐบาลให้ต่ออายุมาตรการลดค่าจดจำนองและค่าธรรมเนียมโอนเหลือ 0.01% รวมถึงขอให้ธนาคารแห่งประเทศไทยต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการ LTV ออกไปอีก 1-2 ปี เพื่อบรรเทาปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากค่าเฉลี่ยปี 2568 ที่ 40% พุ่งเป็น 50% ในไตรมาสสุดท้าย
นอกจากนี้ยังเสนอแนวคิดการรวมหนี้ (Consolidated Debt) เพื่อช่วยกลุ่มที่ประสบปัญหาหนี้ครัวเรือน โดยให้นำวงเงินจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ผ่อนไปแล้วมาปิดหนี้ระยะสั้นที่มีดอกเบี้ยสูง เช่น หนี้รถยนต์ หรือบัตรเครดิต โดยมาอยู่ในหนี้อสังหาฯ ที่มีดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำกว่าที่ประมาณ 6% โดยเน้นโฟกัสความเร่งด่วนไปที่กลุ่ม First Jobber หรือผู้ที่ต้องการบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่มักถูกลดทอนวงเงินกู้จากภาระหนี้อื่นจนทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านหดตัวลงหรือต้องใช้เวลานานขึ้น
"วิกฤตอสังหาฯ รอบนี้ค่อนข้างหนัก อัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 50% ในช่วงปลายปีที่ผ่านมา เราจึงขอเสนอให้รัฐต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง และผ่อนคลาย LTV ออกไปอีก 2 ปี พร้อมผลักดันการรวมหนี้ระยะสั้นมาไว้ในสินเชื่อบ้านเพื่อลดภาระดอกเบี้ย โดยเฉพาะกลุ่ม First Jobber ที่ต้องการบ้านหลังแรกไม่เกิน 3 ล้านบาท"
ขณะเดียวกัน นายสุนทรชี้ให้เห็นว่า เรายังมองเห็นโอกาสในการใช้ภูมิรัฐศาสตร์ของไทยเป็นแหล่งพำนักปลอดภัย (Safe Haven) ของชาวต่างชาติ โดยเสนอให้มีการ "จัดระเบียบ" ผ่านการผลักดันให้เช่าที่ดินระยะยาวจาก 30 ปี เป็น 60 ปี
ผ่าน พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้านที่มีระยะเช่า 70-80 ปี ซึ่งระยะ 60 ปีถือว่าเหมาะสมกับการต่อสัญญามอร์เกจ 2 ชั่วอายุคน และเปิดโอกาสให้ภาครัฐเก็บภาษีบนโต๊ะได้เต็มที่โดยเสนอให้เก็บค่าธรรมเนียมโอนจากต่างชาติสูงถึง 10% เพื่อนำเงินเข้ากองทุนที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทย
พร้อมกันนี้ยังเสนอให้รัฐบาลใช้ระบบวีซ่าพำนักระยะยาวที่ต้องตรวจสอบแหล่งที่มาของรายได้แทนการใช้เพียงฟรีวีซ่าท่องเที่ยว เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติคุณภาพและกลุ่มตะวันออกกลางที่เข้ามาใช้บริการ Wellness ให้มาพำนักระยะยาว โดยปัจจุบันลูกค้าหลักอันดับหนึ่งยังเป็นชาวจีนที่ครองส่วนแบ่งการโอนคอนโดมิเนียมเกือบ 40% จากยอดทั้งหมดประมาณ 10,000-11,000 หน่วย รองลงมาคือรัสเซียและเมียนมา
"เราควรพลิกวิกฤตภูมิรัฐศาสตร์ให้เป็นโอกาสด้วยการจัดระเบียบต่างชาติให้เช่าที่ดินระยะยาว 60 ปีแทนระบบนอมินี พร้อมเก็บภาษีโอนในอัตรา 10% เพื่อนำเงินมาตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยให้คนไทย และควรเน้นดึงดูดกลุ่มคุณภาพผ่านวีซ่าพำนักระยะยาวที่มีการตรวจคุณสมบัติชัดเจน เพื่อสร้างความมั่นคงและยั่งยืนให้เศรษฐกิจไทย"
อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : https://www.pptvhd36.com/wealth/economic/271093
ติดตามข่าวสารเพิ่มเติมที่เว็บไซต์ https://www.pptvhd36.com
และช่องทาง Social Media
Facebook PPTVHD36 : https://www.facebook.com/PPTVHD36
YouTube : www.youtube.com/@PPTVHD36
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2026 Blockdit
