กฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับใหม่
เมื่อ “สาธารณูปโภค” ไม่ใช่เพียงเรื่องบริหารโครงการ แต่เป็นเรื่องความเสี่ยงทางธุรกิจ
เมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2569 ที่ผ่านมา พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 ได้มีผลใช้บังคับอย่างเป็นทางการ ซึ่งถือเป็นความเคลื่อนไหวสำคัญของกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะสำหรับผู้ประกอบการโครงการจัดสรรที่ดิน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่เกี่ยวข้องกับการบริหารโครงการในระยะยาว
โดยสาระสำคัญของกฎหมายฉบับนี้ ได้แก่การเพิ่มหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดิน และการยกระดับมาตรฐานการดูแลโครงการหลังการขาย ให้มีความชัดเจน ตรวจสอบได้ และมีประสิทธิภาพในการบังคับใช้มากยิ่งขึ้น
ในทางปฏิบัติ ประเด็นที่ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษ คือ หน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ซึ่งภายใต้กฎหมายฉบับใหม่นี้ ผู้จัดสรรที่ดินไม่ได้มีหน้าที่เพียงจัดให้มีสาธารณูปโภคตามแผนโครงการเท่านั้น แต่ต้องดูแลรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ตามปกติ และไม่ด้อยไปกว่ามาตรฐานเดิมหรือมาตรฐานที่เทียบเท่า
พร้อมทั้งต้องจัดให้มีหลักประกันเพื่อค้ำประกันการบำรุงรักษาตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งทำให้ภาระของผู้ประกอบการไม่ได้สิ้นสุดลงเมื่อขายที่ดินได้แล้ว หากแต่ต่อเนื่องไปถึงคุณภาพการบริหารจัดการโครงการในระยะหลังการขาย ซึ่งย่อมเกี่ยวพันโดยตรงกับต้นทุนของโครงการ ความน่าเชื่อถือของแบรนด์ และความเสี่ยงต่อข้อพิพาทกับผู้ซื้อในอนาคต
อีกหนึ่งประเด็นสำคัญ คือ การเพิ่มกลไกให้ผู้ซื้อสามารถขับเคลื่อนการจัดการส่วนกลางได้ด้วยตนเอง ในกรณีที่ผู้จัดสรรไม่ปฏิบัติหน้าที่ตามกฎหมาย โดยผู้ซื้อไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยที่จำหน่ายแล้ว อาจรวมตัวกันเพื่อยื่นคำขอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ กลไกนี้ทำให้ผู้ซื้อมีอำนาจดำเนินการมากขึ้น และลดโอกาสที่การบริหารโครงการจะค้างอยู่ในสภาวะไม่ชัดเจนเป็นเวลานาน
ขณะเดียวกัน กฎหมายยังปรับ บทลงโทษ ให้มีความเข้มงวดมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะกรณีฝ่าฝืนคำสั่งของคณะกรรมการหรือไม่ปฏิบัติให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งอาจนำไปสู่ทั้งโทษปรับตั้งแต่ 50,000 ถึง 100,000 บาท และค่าปรับรายวันตั้งแต่ 1,000 – 10,000 บาท จนกว่าจะมีการแก้ไขให้ถูกต้อง ผลกระทบจึงไม่ได้จำกัดอยู่เพียงตัวเลขค่าปรับ แต่รวมถึงผลกระทบต่อชื่อเสียง ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และความต่อเนื่องของการพัฒนาโครงการในระยะยาว
ในมุมของการบริหารความเสี่ยง กฎหมายฉบับนี้จึงเป็นสัญญาณชัดเจนว่า ผู้ประกอบการควรกลับมาทบทวนโครงสร้างการบริหารโครงการของตนอย่างจริงจัง ไม่ว่าจะเป็นการวางระบบดูแลสาธารณูปโภค การเตรียมหลักประกัน การกำหนดค่าส่วนกลาง การจัดทำข้อบังคับโครงการ ตลอดจนการวางแผนส่งมอบภาระหน้าที่ให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างเป็นระบบ
สำหรับผู้ประกอบการซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้สอดคล้องกับกฎหมายใหม่ตั้งแต่วันนี้ อาจไม่ใช่เพียงการป้องกันปัญหาในอนาคต แต่เป็นส่วนหนึ่งของการสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันอย่างยั่งยืนหากท่านต้องการประเมินผลกระทบของกฎหมายฉบับนี้ต่อโครงการของท่าน ไม่ว่าจะในมิติของโครงสร้างเอกสาร การบริหารสาธารณูปโภค หรือการจัดการความเสี่ยงหลังการขาย การทบทวนเชิงกลยุทธ์ตั้งแต่ระยะนี้ ย่อมช่วยลดต้นทุนของข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นและความไม่แน่นอนในระยะยาวได้อย่างมีนัยสำคัญ
.
Principle Law & Advisory
Get in Touch :(+66)82–856–3644
.
FB : principlelawandadvisory
.
#PrincipleLawAndAdvisory #LegalExcellence #YourLegalPartners #BusinessLaw #RealEstateLaw #HotelLaw #TechLaw #StartupLaw #ClientSuccess #MedicalLaw #EnvironmentalLaw
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2026 Blockdit
