Blockdit Logo (Mobile)
WealthThink
ยืนยันแล้ว
•
วันนี้ เวลา 04:00 • อสังหาริมทรัพย์

Fractional Ownership โมเดลลงขัน ร่วมเป็นเจ้าของอสังหาฯ มีความเสี่ยงอะไรบ้าง ที่ควรรู้

เมื่อเร็ว ๆ นี้ มีข่าวคนมีชื่อเสียงท่านหนึ่ง นำเงินเก็บราว 10 ล้านบาท ไปลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง
ก่อนที่ต่อมา โครงการเกิดประสบปัญหา ทำให้ไม่สามารถจ่ายผลตอบแทนตามที่ตกลงกันไว้ได้
โดยทุกวันนี้โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการ นิยมเปิดให้นักลงทุนเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อแลกกับรายได้ค่าเช่า และส่วนต่างกำไรจากการขายสินทรัพย์
เราเรียกอสังหาริมทรัพย์แบบนี้ว่า “Investment Property” แปลเป็นไทยได้ว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
แต่รู้ไหมว่ายังมีการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ซับซ้อนยิ่งกว่านี้ นั่นคือการขายห้องชุด 1 ห้อง ให้กับนักลงทุนรายย่อยหลาย ๆ คนให้เป็นเจ้าของร่วมกัน
ซึ่งการระดมทุนจากนักลงทุนรายย่อยหลาย ๆ คน มาร่วมลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบนี้ เรียกว่า “Fractional Ownership” ซึ่งเป็นสิ่งที่คนมีชื่อเสียงที่เรากล่าวไปเข้าไปลงทุน
แล้วการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบ Fractional Ownership มีข้อดี ข้อเสียอย่างไรบ้าง ? อะไรคือความเสี่ยงที่ต้องระวัง ?
มาหาคำตอบด้วยกันกับ WealthThink ทำความมั่งคั่ง ให้เป็นเรื่องง่าย
Fractional Ownership เป็นการเสนอขายกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ในโครงการ ออกเป็นหน่วยย่อย ๆ ให้กับนักลงทุนรายย่อยโดยตรงเลย
โดยการแบ่งส่วนความเป็นเจ้าของให้กับนักลงทุนแต่ละราย จะมีอยู่ 2 วิธีด้วยกัน คือ
1
1. สร้างโทเคนดิจิทัลขึ้นมา
โดยเจ้าของโครงการสามารถกำหนดมูลค่าโทเคน 1 หน่วยขึ้นมา
จากนั้นก็สร้างโทเคนออกมาให้เท่ากับมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดในโครงการที่ต้องการขายให้นักลงทุนรายย่อย
ถ้านักลงทุนสนใจลงทุนในโครงการนี้มาก ก็จะต้องซื้อโทเคนมาก เหมือนกับที่เวลาเราลงทุนซื้อขายหุ้นในตลาดหลักทรัพย์นั่นเอง
และแทนที่นักลงทุนจะถือโฉนด เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของ ก็เปลี่ยนมาเป็นการถือโทเคนแทน
เช่น หากเราเป็นเจ้าของโรงแรมที่มีห้องพักอยู่ 100 ห้อง ที่มีมูลค่าโครงการประมาณ 1,000 ล้านบาท
ถ้าเรากำหนดการลงทุนขั้นต่ำไว้ที่ 1 บาท เราสามารถออกโทเคนมา 1,000 ล้านหน่วยได้เลย
นักลงทุนที่ต้องการลงทุน 100 บาทในโรงแรม 5 ดาวแห่งนี้ ก็จะสามารถซื้อโทเคนได้ 100 หน่วย และจะได้รับผลตอบแทนตามสัดส่วนความเป็นเจ้าของเลย
2. การร่วมถือครองกรรมสิทธิ์ทางกายภาพ
วิธีการนี้ผู้ลงทุนจะลงขันกันจ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง ๆ และมีการสลักชื่อร่วมกันหลังโฉนด หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ตามสัดส่วนเงินที่ลงทุน
เช่น หากเราเป็นเจ้าของโรงแรมจากตัวอย่างเดิม เราต้องการแบ่งการขายห้องพักโรงแรม 1 ห้อง ออกเป็น 10 ส่วน
ถ้าเราตีมูลค่าออกมาว่าห้องพัก 1 ห้องของเรามีราคา 10 ล้านบาท ขั้นต่ำในการลงทุน 1 หน่วย ก็คือ 1 ล้านบาท
ถ้านักลงทุนต้องการลงทุนที่ขั้นต่ำ 1 ล้านบาท หลังโฉนดก็จะมีการระบุเอาไว้ว่า นักลงทุนรายนี้มีสิทธิ์ถือครอง 1 ใน 10 ส่วนของอสังหาริมทรัพย์นี้
จะเห็นได้ว่าข้อดีของ Fractional Ownership สำหรับนักลงทุนคือ ใช้เงินลงทุนไม่มาก ก็สามารถร่วมเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้
ถึงตรงนี้หลายคนอาจจะสงสัยว่า แล้วการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบ Fractional Ownership ต่างจากการลงทุนในสินทรัพย์ทางการเงินอย่าง REIT และหุ้นอย่างไร ?
ก็ต้องบอกว่า การลงทุนในหุ้น คือการร่วมเป็นผู้ถือหุ้นของบริษัท ซึ่งบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง มักจะเป็นเจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการ
ส่วนการลงทุนใน REIT ก็เช่นเดียวกัน REIT หลายกอง มักจะถือครองทรัพย์สินในหลายโครงการเข้าด้วยกัน
แต่การลงทุนแบบ Fractional Ownership เราเลือกได้เลยว่า เราจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในโครงการไหน
ไม่ได้ลงทุนแบบรวม ๆ ในหลายโครงการ หรืออสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง เหมือนการลงทุนในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ และกอง REIT
อีกจุดหนึ่งที่แตกต่างกันก็คือ การลงทุนในสินทรัพย์ทางการเงินอย่างหุ้น และ REIT เราจะได้เพียงผลตอบแทนทางการเงิน เช่น เงินปันผล และส่วนต่างกำไรจากการขายหุ้นหรือหน่วยลงทุน
แต่การลงทุนใน Fractional Ownership จะมีทั้งผลตอบแทนทางการเงิน และสิทธิประโยชน์ในการใช้งานสินทรัพย์ด้วย
เช่น หากเราลงทุน 1 ล้านบาท ในคอนโดมิเนียมมูลค่า 10 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนการเป็นเจ้าของ 1 ใน 10 จะสามารถเข้าพักได้ 3 คืนต่อปี หรือเป็นเวลาตามที่กำหนด เป็นต้น
อ่านมาถึงตรงนี้ เราก็น่าจะเข้าใจหลักการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบ Fractional Ownership กันดีขึ้นแล้ว เรามาพูดถึงความเสี่ยงของการลงทุนแบบนี้บ้างดีกว่า
- ผลตอบแทนการันตีคงที่ ก็ยังคงมีความเสี่ยง
การลงทุนใน Investment Property มักจะมีการการันตีผลตอบแทนให้กับนักลงทุน
หลายคนพอเห็นแบบนี้แล้ว ก็มักจะคิดว่าผลตอบแทนในอนาคตจะได้รับตามที่ระบุไว้ในสัญญาจริง ๆ โดยไม่มีความเสี่ยงเลย
แต่ในความเป็นจริงแล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางประเภท เช่น ธุรกิจโรงแรม มักจะมีรายได้ที่ขึ้นลงตามฤดูกาล ตรงกันข้ามกับผลตอบแทนที่การันตีไว้คงที่
ทำให้ความเสี่ยงที่นักลงทุนจะไม่ได้รับผลตอบแทนตามสัญญาก็ยังคงอยู่ ไม่ได้หายไปไหน
เพราะถ้าหากปีไหนการท่องเที่ยวซบเซา หรือบริษัทดำเนินธุรกิจผิดพลาด จนบริษัทขาดสภาพคล่อง จนไม่สามารถให้ผลตอบแทนตามที่การันตีไว้ได้ ก็อาจจะนำไปสู่การฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายกันต่อไป
- สภาพคล่องต่ำ แถมยังปวดหัวเรื่องเจ้าของร่วม
เพราะต่อให้เราจะลงทุนแบบ Fractional Ownership แต่ด้วยความที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จริง ๆ มักจะมีสภาพคล่องต่ำ ต้องใช้เวลาในการขายค่อนข้างนาน
อีกทั้งการจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมแบบนี้ ต้องได้รับการเซ็นยินยอมจากเจ้าของที่มีชื่อในนั้น “ทุกคน”
1
นั่นจึงหมายความว่า ต่อให้เรามีปัญหาแล้วร้อนเงินอยากขายมากแค่ไหน แต่ขอแค่สัก 1 คน ที่ไม่ได้อยากขายกับเราด้วย เราก็ขายไม่ได้
ทำให้เสี่ยงที่เงินลงทุนของเราจะจมอยู่กับสินทรัพย์นี้ และแลกเปลี่ยนออกมาเป็นเงินสดได้ยาก
- ไม่ได้มีหน่วยงานกำกับดูแลชัดเจน
แม้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน แบบโทเคนดิจิทัล จะอยู่ในการกำกับดูแลของ ก.ล.ต.
แต่การลงทุนแบบร่วมถือครองกรรมสิทธิ์ทางกายภาพ ซึ่งมีชื่อร่วมกันหลังโฉนดนั้น ไม่ได้อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ ก.ล.ต.
และบริษัทผู้พัฒนาโครงการหลายราย ก็อาจไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้การหาข้อมูลบริษัท ผู้ถือหุ้น หรือสถานะการเงิน ทำได้ยาก
นักลงทุนต้องมีความระมัดระวังเป็นพิเศษ และต้องตรวจสอบความเสี่ยงการลงทุนด้วยตัวเองอย่างเข้มงวด
เพราะต่อให้การลงทุนแบบ Fractional Ownership ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน จะทำให้นักลงทุนใช้เงินลงทุนไม่มาก
แต่ความเสี่ยงจากการลงทุนก็ไม่ได้หายไปไหน แม้หลายครั้งจะมีการการันตีผลตอบแทนที่สวยหรูก็ตาม..
#WealthCreation
#อสังหา
#FractionalOwnership
โฆษณา