คำมั่นจะขายที่ดินในสัญญาเช่าที่ดิน...สิทธิเหนือพื้นดิน
“สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว” มักมี “คำมั่นจะขายที่ดิน” แฝงอยู่ เพื่อให้ผู้เช่าที่ลงทุนพัฒนาอาคารมูลค่าสูงมีสิทธิซื้อที่ดินก่อนบุคคลอื่น (First Right) แต่ผู้ให้เช่าจำนวนมากมองข้าม “มูลค่าซ่อน” (Hidden Economic Value) ของข้อกำหนดนี้ กฎหมาย “คำมั่นจะขายที่ดิน” เป็นสัญญาฝ่ายเดียวที่ผูกพันเจ้าของที่ดิน โดยผู้เช่ามี Option ที่จะ Exercise Right ภายในเวลาที่กำหนด และจะสมบูรณ์เป็นสัญญาซื้อขายเมื่อมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือมีการวางมัดจำ ซึ่งครอบคลุมทั้งเงินและทรัพย์สินประเภทอื่น
กรณีศึกษาปี 2528 “การบินไทย” เช่าที่ดิน 18 ไร่ จาก Landlord เจ้าของมรดกตระกูลเก่าแก่ นาน 30 ปี พร้อมคำมั่นจะขายที่ดินในราคา Fixed Price 25 ล้านบาท ซึ่งระบุว่าเป็น Fair Value เพื่อปิดปากผู้ให้เช่ามิให้โต้แย้งภายหลัง จุดสำคัญคือ การบินไทยนำคำมั่นดังกล่าวไปจดทะเบียน “สิทธิเหนือพื้นดิน” ต่อเนื่องจากสัญญาเช่า ทำให้กลายเป็น “ทรัพยสิทธิ” (Property Right) ที่ติดไปกับที่ดิน ต่อมาเมื่อราคาตลาดขึ้นเป็น 48 ล้านบาท Landlord นำที่ดินไปจำนองธนาคาร 17 ล้านบาท และพยายามขายให้ผู้อื่นพร้อมภาระจำนอง สุดท้ายศาลตัดสินให้การบินไทยชนะคดี บังคับซื้อได้ในราคา 25 ล้านบาท แต่ต้องพ่วงหนี้จำนอง 17 ล้านบาท รวมเป็น 42 ล้านบาท ใกล้เคียงราคาตลาด
บทเรียนคือ “คำมั่นจะขายที่ดิน” บังคับได้ทั้งตามกฎหมายสัญญา (สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์) และกฎหมายทรัพย์สิน (สิทธิเหนือพื้นดิน) ซึ่งการบินไทยใช้กฎหมายหลายชั้นผูกมัดผู้ให้เช่าอย่างรัดกุม นับเป็น “สัญญาเช่าระยะยาวแบบซับซ้อน” ที่ผู้ให้เช่ารายอื่นควรถือเป็น Lesson Learnt เรียนรู้จากความผิดพลาดของผู้อื่น และนำไปใช้ Deal & Negotiate กับผู้เช่ารายใหญ่ที่มีความรู้และประสบการณ์สูงในการทำสัญญาเช่าลักษณะนี้
เช่าที่ดิน ONE Law Talk 23 ตอน https://www.youtube.com/playlist?list=PL23hIBuSQS-cgSojRyuJgW8L9PZjxP6hL
#เช่ากั๊ก #คำมั่นจะขายที่ดิน #สิทธิเหนือพื้นดิน #ทรัพยสิทธิ #สัญญาเช่าระยะยาวแบบซับซ้อน #เช่าที่ดิน #สัญญาเช่า #Lease #LeaseAgreement #PropertyLease #ComplicatedLease #สัญญาเช่าระยะยาว #เช่าอสังหา #อสังหาริมทรัพย์ #กฎหมายเช่า #กฎหมายอสังหา #ภาษีอสังหา
ชินภัทร วิสุทธิแพทย์
ONE Law Office
LINE: @chinapatonelaw
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2026 Blockdit
