โพสต์

วิกฤตการณ์ของมือใหม่ และ กับดักของอสังหา !!
สังเกตุไหมคะว่า ก่อนหน้านี้เรามักเห็นป้ายหรือโฆษณาของโครงการคอนโดมิเนี่ยมต่างๆที่ประกาศว่า sold out ภายใน 2วัน !!
ทั้งๆที่เราดูตัวโครงการแล้ว ถึงกับอุทานในใจ
เ_ยโครงการเนี่ยนะ #$^&* !!! ขายใครวะ !!!
หรือเรามักสงสัยหรือตั้งคำถาม กับ พวกโครงการที่เปิดตัวด้วยราคา มหาโหด ตารางเมตรละ 2-3แสนว่าพวกเจ้าของโครงการไปเอาความมั่นใจมาจากไหน?
ทำไมขายแพงขนาดนั้น ???
เคทเองก็เคยคิดแบบนั้นเมื่อสมัยเด็กๆค่ะ สมัยที่ยังไม่เข้าใจโลกแห่งการลงทุน ยังไม่ประสีประสา
ทุกครั้งที่เห็นคนแห่จองโครงการใหม่ๆ ได้แต่พึมพำกับตัวเอง " ทำเลแบบนี้ ราคานี้ ซื้อก็โง่ละ "
ถามว่าเรามีตังค์พอซื้อไหม แน่นอนเราก็มีศักยภาพที่จะซื้อได้ แต่ด้วย information และ Knowledge ที่เรามี มันบอกเราว่า ไม่เวิร์ค
แล้วคนเหล่านั้นเขาไปรู้อะไรมา เหตุผลอะไร ที่ทำให้เขาเห็นศักยภาพแตกต่างจากเรา
ก็ได้แต่คิดว่าคงเป็นเพราะเรายังติด mindset แบบเดิมๆและด้วย mindset นี้ทำให้วิสัยทัศน์เราไปได้ไม่ไกลแบบคนอื่นๆ ฯลฯ โอเค...ก็ทิ้งคำถามนั้นไว้ในใจมานาน........
จนกระทั่งเคทเริ่มหันมาศึกษาการลงทุนในตลาดหุ้น ก็เลยเริ่มพอจะมองภาพออก มอง Money game นี้ออก พอเข้าใจภาพจิ๊กซอร์แต่ละตัวที่ปะติปะต่อกัน
ภาพที่เคยสงสัย ก็ ชัดเจนขึ้น เห็นกลไกของจิ๊กซอร์ทั้งระบบ แล้วก็เข้าใจว่า สิ่งที่เราคิดตอนแรกมันถูกต้องแล้ว (Common sense)
คือ หลายๆโครงการมันมีการปั่นกระแสคล้ายหุ้น Ipo ในตลาดนั่นแหละ !!! คนที่ปั่นก็เจ้าของโครงการ ฝ่าย developer ที่สร้างภาพขึ้นมา สร้างมายาคติ ขายฝัน และกล่อมเราให้ซื้อฝัน กลายเป็นฟองสบู่ที่รอวันแตก เพราะซัพพลายที่มีอยู่มันล้น มันไม่ใช่ดีมานด์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด
ซึ่งการสร้างมายาคติเหล่านี้แหละ ที่ทำให้หลายๆคนเสียเงินเทคอร์สไปเรียน หวังว่าจะอัพสกิล อัพมุมมองใหม่ๆที่ไม่รู้ อันนี้แหละคือ บ่อดัก !!ชั้นแรก
ซึ่งโอเค...มันก็มีหลายคนที่เรียนแล้วสำเร็จ แต่มีจำนวนน้อยมากๆ เพราะในวงการนี้เขาบอกคุณไม่หมดหรอก คุณต้องอาศัยการศึกษาจากประสบการณ์ การลงพื้นที่จริง.....
ตลาดอสังหา เกมอสังหา หรือเกมการเงินใดๆก็แล้วแต่......มันไม่ง่ายอย่างที่คุณมองเห็นหรอก มันซับซ้อนกว่านั้นเยอะ มันมีสมการและตัวแปรมากมาย ที่มันง่าย คือ มันง่ายต่อคนที่ มองออก คนที่มีเซนต์มีสกิล และก็ต้องอยู่ในระดับท๊อปด้วย และอีกสิ่งคือ ความขยัน ซึ่งต้องมีควบคู่กัน งานสบายมันไม่มีจริงหรอกค่ะ คุณเห็นเขาแค่ตอนสบาย แต่ตอนเขาลำบากหัวฟู เขาให้เราเห็นไหม ??
สิ่งที่เคทจะสื่อคือจะบอกว่า มันไม่ง่ายค่ะ แต่เคทไม่ได้ปิดกั้นที่คุณจะหาความรู้นะคะ เป็นสิ่งดีแน่นอน และไม่มีใครห้ามคุณได้หากคุณต้องการศึกษา
เอาหล่ะ หากคุณยังสนใจการลงทุนในอสังหา
เคทมีมุมมองที่อยากแบ่งปัน และมีแนวคิดที่อยากให้คุณพิจารณาตั้งแต่บรรทัดนี้เป็นต้นไป
.
.
.
.
.
ส่วนหนึ่งของบทความต่อไปนี้ที่อยากให้พิจารณากันเคทยกบางส่วนหนึ่งแต่ไม่ใช่ทั้งหมด ซึ่งมาจากพี่ เอ็กซ์ Chakkapan Toolsub นะคะ ก็ลองพิจารณากัน
จุดประสงค์ของการซื้อคอนโดของคุณ
คืออะไร?
ลงทุน ระยะสั้น กลางหรือยาว
ถือจนโอน ปล่อยเช่าหรืออยู่เอง
ตำแหน่ง+ราคามันจะผันไป
รวมถึงโครงการที่จะซื้อ
ขึ้นอยู่กับจุดประสงค์ของคุณ
แต่อยากบอกไว้อย่างนึง
ถึงแม้ว่าตั้งใจจะอยู่เอง
ก็อยากให้เผื่อการขายต่อด้วยสัก 20%
เท่าที่ผมสังเกตุ
ยังไงซะ บั้นปลายชีวิต
คนก็ย้ายที่อยู่ไปอยู่บ้าน
ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ
การย้ายงาน
การขยายครอบครัว
หรือสาเหตุใดๆก็ตาม
ที่จำเป็นต้องขายคอนโด
ดังนั้นการที่คุณไม่สนใจสิ่งใดเลย
นอกจากคำว่า "ราคา"
เอาถูกไว้ก่อน
อย่างอื่นเดี๋ยวค่อยว่ากัน
บางทีไอ้ราคาถูกเนี่ยะ
มันไม่สามารถเอามาใช้
กับวงการอสังหาได้นะ
คุณยอมจ่ายแพงกว่าอีกนิดหน่อย
แต่ดูมีอนาคตขึ้นมาอีกเยอะ
อย่าตระหนี่กับเรื่องไม่เป็นเรื่อง
ยกตัวอย่างเช่น
คอนโด 10ล้าน มี2ห้อง
ที่เอามาเปรียบเทียบ
ห้องนึง 10.2 ห้องนึง 10.7
แต่ตำแหน่งห้อง10.2 ดูไร้อนาคตมาก
อยู่ตำแหน่งหลืบ
วิวถูกบล็อคโดยสมบูรณ์
เพิ่มอีก5แสนได้อะไรที่สมบูรณ์กว่า
ตำแหน่งดีกว่า วิวเทพกว่า ชั้นเทพกว่า
เค้าเลือก10.7 ค่ะ
ต้องเข้าใจคนที่มีกำลังซื้อคอนโด
ในระดับ 10 ล้านด้วยค่ะ
ถ้ามีกำลังซื้อขนาด10ล้าน
กับอีกแค่5แสน
เพื่อเพิ่มความเต็มในชีวิตเค้า
ทำไมเค้าจะไม่ยอมจ่าย
อีกแบบนึง
จ่าย 10 ล้าน แบรนด์หรู ได้ห้อง 28 ตร.ม.
กับอีกโครงการ แบรนด์ดรอปมาหน่อย
แต่segmentของห้องมันได้
จ่าย 10 ล้านแต่ได้ห้อง 45 ตร.ม.
เค้าเลือกเอาห้อง 45 นะคะ
คนจ่ายเงิน10ล้าน
เค้าอยากอยู่ห้อง 28 ตร.ม. หรอ ???
ในอีกตลาดนึง
คอนโด1-2ล้าน
ธรรมชาติของตลาดนี้
จะเน้นราคาถูกไว้ก่อน
เพราะคนที่มีกำลังระดับนี้
เค้าจะมองราคาเป็นหลัก
เรื่องอื่นช่างมัน
ขอแค่มีที่ซุกหัวนอน
ไม่ต้องเอาเงินไปจ่ายค่าหอ
มีห้องเป็นของตัวเองก่อนก็พอ
สุดท้ายพอจะปล่อย ปล่อยยังไงก็ไม่ออก
ต้องขายขาดทุนไป
แล้วมาโวยวายว่า
อสังหาไม่ได้ดีอย่างที่ใครหลายคนบอก
( แต่ถ้าได้ราคาดี ตำแหน่งดีก็ยิ้มค่ะ )
ดังนั้นจะเห็นว่า
พฤติกรรม บริบท ความคิด
ของกลุ่มคนแต่ละคนนั้น
แตกต่างกัน
มันมีนัยยะการแบ่งชนชั้นอย่างชัดเจน
ของพวกนี้มันไม่มีใครมานั่งบอกกันหรอกค่ะ
ต้องใช้การสังเกตเอาทั้งนั้น
ไม่มีใครยอมรับว่าตัวเองจน
ไม่มีใครบอกว่าตัวเองรวย
แต่ถ้าเราเข้าใจพฤติกรรม
ของกลุ่มคนที่มีรายได้ในแต่ละชนชั้น
มันจะทำให้เราอ่านเกมส์อสังหาออก
หลายกูรูเน้นย้ำเรื่องของ
Location Location Location
เอาตามตรงนะ
ควรเชื่อครึ่งเดียว
เพราะอะไร?
เพราะ....
การที่locationจะดี
มันขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมโดยรอบ
สิ่งนี้ต่างหากที่เป็นตัวกำหนด
ที่เป็นตัวสร้าง location
ตัว location อย่างเดียว
มันไม่สามารถขายตัวมันเองได้
ยกตัวอย่างชัดๆ
เส้นลาดพร้าว
เอาตั้งแต่เซ็นทรัลลาดพร้าว
ไปถึงเดอะมอลล์บางกะปิ
ถ้าดูโดยรวมคุณจะเห็นว่า
มันแบ่งsegmentกันชัดเจน
คนรวยจะอยู่ลาดพร้าวช่วงต้น
คนมีรายได้น้อยหน่อยจะอยู่ตั้งแต่
แยกรัชดา-ลาดพร้าว
ไปจนถึงโชคชัย4
และเป็นหลุมดำอยู่ตรงกลาง
แถวๆบิ๊กซีลาดพร้าว
แล้วไปโผล่อีกทีคือเดอะมอลล์บางกะปิ
ตรงตลาดตะวันนา
ดังนั้นคุณจะเห็นชัดว่า
ถนนเส้นเดียวกัน
แต่ชุมชนต่างกัน
ก็สามารถแบ่งตลาดได้อย่างชัดเจน
คนรวยแถวลาดพร้าว
จะไม่เข้าเซ็นทรัลลาดพร้าว
จะขึ้นทางด่วนไปเอ็มควอเทียร์หรือสยาม
คนมีฐานะแถวอิมพีเรียล บิ๊กซี
จะไปเข้าเดอะมอลล์แทน
ดังนั้นถ้ามีโครงการคอนโดใหม่
ย่านบิ๊กซีลาดพร้าว
ประกาศกร้าวว่า
"เตรียมพบกับคอนโดหรูแลนมาร์คแห่งใหม่ย่านลาดพร้าวเริ่มต้นที่ 4.9ล้านบาท"
เห็นโฆษณาก็สนใจ เข้าไปชมห้องตัวอย่าง
เจอเซลล์มาเสนอขาย
เชิญชวนให้มาลงทุน
โน้มน้าวว่าแถวนี้คนเยอะ
ปล่อยเช่า25000ได้แน่นอน
ถ้าจะซื้อไว้ปล่อยต่อก็ไม่มีปัญหา
ถ้าไปหลงคารมพวกเซลล์
เตรียมมีปีกได้เลย
บินฉิว?
ไม่ใช่!!!!
เตรียมเป็นเม่าค่ะ!!!
เพราะอะไร...?
คนมีตังเค้าไม่อยู่แถวบิ๊กซีลาดพร้าวหรอกจ้าา!!
แถวนั้นมีแต่คนหาเช้ากินค่ำ
พนง ห้าง พนง เงินเดือนทั่วไป
จะเอากำลังซื้อ กำลังเช่ามาจากไหน?
พอนึกภาพออกใช่มั้ย?
สถานที่มันไม่เอื้อค่ะ
รายได้ของคนในย่านนั้น
มันไม่สัมพันธ์กับtargetของdev
ที่พยายามจะปั่นกระแสมันขึ้นมา
คอนโดแถวทองหล่อ
ไม่จำเป็นต้องติดรถไฟฟ้า
แต่ตัวโครงการต้องมีที่จอดรถเพียงพอ
เพราะคนมีเงินแถวทองหล่อ
ไม่นั่งรถไฟฟ้าแน่นอน
พวกนี้ยอมนั่งเล่นมือถืออยู่ในรถหรู
ท่ามกลางการจราจรที่ดี๊ดี
มากกว่าไปยืนเบียดเสียดกัน
บนรถไฟฟ้า
ดังนั้น ต้องมองบริบทในทุกมิติ
สังเกตพฤติกรรกลุ่มคนแถวนั้นให้แตกฉาน
แล้วคุณจะเห็นทิศทางการเล่นเกมส์อสังหาได้ดีขึ้น
มันจะทำให้คุณเริ่มเข้าใจว่า
ทำไมสาทรถึงย่ำแย่
ทำไมคอนโดติดรถไฟฟ้าบางสายถึงเจ๊งไม่เป็นท่า
เนื้อหาบางส่วนไม่ได้เหยียดชนชั้น
แต่มันเป็นกำแพงแห่งความจริงบางๆ
ที่พวกคุณมองไม่เห็น
ทีนี้มามองในมุมมองที่เคทอยากเพิ่มเติมนะคะ
.
.
.
.
เคทมองว่า อสังหาในยุคสมัยนี้นั้น ด้วยความที่ปัจจัยภายในที่หลายๆคนลืมคิดไป คือ การเข้าสู่สังคมคนชรา และอัตราการเกิด ที่ต่ำลง การลงทุนในอสังหาจะปรับเปลี่ยนโฉมไปไวมาก ( คล้ายๆกับที่ทีวีและธนาคารต้องปรับตัว ) การเลือกลักษณะการออกแบบของอสังหาต้องรองรับและสอดคล้องกับเทรนด์ที่จะมาถึง
การลงทุนอสังหาในมุมมองแนวคิดแบบเดิมๆ
จะนำมาซึ่งปัญหา !!!
ทีนี้การเลือกอสังหา เราต้องปรับที่มุมมองก่อน ควรมองแบบไหน
ง่ายๆ เลยถ้า..คอนโด มองที่ทำเลก่อน แต่ไม่ใช่แนวรถไฟฟ้าแล้ว แนวคิดแบบเดิมๆทิ้งไปซะ
แนวรถไฟฟ้าอนาคตราคาจะไม่เติบโต เพราะทุกที่ก็มีรถไฟฟ้าไปถึง !!! การอยู่ติดรถไฟฟ้าไม่ใช่เรื่องความได้เปรียบอะไรมากมายอีกต่อไป จริงไหมคะ
ราคาที่เป็นอยู่ตอนนี้คือ ราคาอนาคต !!!
ซึ่งมันแพงไปแล้ว คอนโด ต้องมอง ที่เป็นโลเคชั่นชุมชน ตลาด หรือใกล้ มหาลัย เน้นรูปแบบมิกซ์ครบวงจร หรือ ยกตัวอย่าง คอนโดย่านบางนาที่ใกล้ๆกับเมกะนั่นแหละ คอนโดต้องไม่ใช่ย่านแออัด แออัดได้แต่ต้องเป็นใจกลางเมือง ซึ่งกลุ่มลูกค้าก็จะอีกระดับ อันนั้นจะมีรายละเอียดอีกไม่ขอลงลึก
โซนแนวรถไฟฟ้าคอนโดเลือกที่ห้องชั้นล่างก่อน ชั้นสูงหมดยุคแล้ว ไม่ใช่เทรนด์ ลูกค้าอนาคตที่เน้นวิวจะไปเลือกทำเลอื่นๆ เลือกชั้นล่างที่สามารถเปิดออฟฟิศ หรือ shop ต่างๆได้จะขายง่ายกว่า
เทียบกับชั้นสูงๆราคาไม่ต่างเผลอๆถูกกว่า แต่จะปล่อยขายปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า เพราะลูกค้ากลุ่มที่อยากเปิดออฟฟิศหรือทำshopแต่ไม่มีกำลังเช่าอาคารพาณิชย์มีสูงมาก
โซนรถไฟไม่จำเป็นแล้วที่ต้องติดถนน หลบในซอยก็ได้ เพราะอย่างที่บอกทุกที่มีรถไฟฟ้าไปถึงหมด และคนซื้อคอนโด มีรถเกือบทุกคน
นอกจากเทรนด์ของสังคมผู้สูงอายุจะมีผลกับการเลือกซื้ออสังหา ปัจจัยเรื่อง การเติบโต ของกลุ่ม CLMV ก็เป็นปัจจัยหลักที่จะเปลี่ยนพฤติกรรมการลงทุน สองปีนี้เราเห่อเรื่องนี้กันมาก จนลืมไปว่า เราจะไม่ได้โตประเทศเดียว ปัจจัยเสี่ยงคือ ภาวะเศรษฐกิจภายใน ในอนาคตหากเรายังคงพัฒนาช้า เพื่อนๆในกลุ่มจะเติบโตทัดเทียมความเหลื่อมล้ำจะแคบลง และการลงทุนจะขยายออกไปยังเพื่อนบ้าน นักลงทุนจะมาลงทุนกับเราน้อยลง .....แล้วซัพพลายในตลาดจะล้นอย่างหนัก ซึ่งตอนนี้ก็ล้นแล้วหล่ะ
#ตลาดหุ้น #และวงแชร์ ไว้ติดตามกันในบทความหน้านะคะ วันนี้พอแค่นี้ก่อนนะ มิ้วๆ
ภาพจาก google
บทความเก่า เขียนไว้เมื่อต้นปี
ความคิดเห็น

Chaiyasit Leatarkkawat

บทความดีมากครับ
10 ก.ค. เวลา 15:39

ฤทธิชัย ทิมวิไลรักษ์

ตอนนี้ผมก็ติดอสังหา 2 ที่เลยครับ บ้านเดี่ยว 1 หลังที่ยังขายไม่ออก และคอนโดอีก 1 ห้องที่ยังขายไม่ออกเหมือนกันครับ อยู่ระยองครับ
29 มี.ค. เวลา 22:40

JeaJungWon

บทความดีมากเลยครับ
28 ม.ค. 2019 เวลา 07:15
1

Kate MewMew

ขอบคุณมากค่ะ 😊
28 ม.ค. 2019 เวลา 08:33