9 ก.พ. 2020 เวลา 07:35 • ธุรกิจ
จากศูนย์สู่ร้อยล้านก่อนอายุ 35 ปี(EP.1)
ตอน1: การลงทุนอสังหาฯครั้งแรกของผม (สร้างกำไรหลักแสนใน 2 เดือน )
โดย Savvy Investor ( แซฟวี่ อินเวสเตอร์)
จุดเริ่มต้นมีได้กับทุกคน และเริ่มใหม่ได้ตลอดเวลา
“ เชิญติดตาม...การเดินทางของชายคนหนึ่งที่เริ่มต้นด้วยเงินทุนเล็กๆ ไปสู่พอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 9 หลัก ในเวลาเพียง 6 ปี !!!”
*** ที่สำคัญ เมื่ออ่านจบ ครบทุกตอน รับรองว่า ใครๆก็ทำตามได้ครับ แต่จะได้ 8 หลัก 9 หลัก หรือ 10 หลัก แล้วแต่ความจริงจังของแต่ละคนครับ***
**ยาวหน่อยน้า... แต่ถ้าคุณไม่ยอมจ่ายเวลาเพื่อความสำเร็จ คุณก็ต้องจ่ายเวลาให้กับความไม่สำเร็จเช่นกัน 555**
เราทุกคนย่อมมีครั้งแรก ตั้งแต่เกิดมา เราได้ทำสิ่งใหม่ๆมากมาย
แต่สำหรับผม ผมเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ครั้งแรกตอนอายุ 29ปี ครับ (แต่ทำงานในวงการอสังหาฯมาก่อน 5-6ปีแล้ว) โดยเริ่มจากเงินลงทุน ไปดาวน์บ้าน เพียงหลักหมื่น แต่โชคดี ที่การลงทุนในอสังหาฯนั้น สามารถให้เราใช้เงินกู้ได้ด้วย (ภาษาทางการเงินเรียกว่า Leverage )และผมก็มีเครดิตอยู่บ้าง ตามปกติของมนุษย์เงินเดือน ที่การกู้เงินไปซื้อบ้านไม่ใช่เรื่องยาก ถ้าเรามีวินัยทางการเงินพอ ครับ
โลกความจริง มีแต่การแข่งกีฬาเท่านั้น ที่ให้ทุกคนมีจุดเริ่มต้นเดียวกัน
มาเริ่มกันเลยครับ!! การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ครั้งแรกในชีวิตของผม ผมเริ่มจากการไปจอง อาคารพาณิชย์ หน้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรร 2ชั้นครึ่ง ในราคา 2 ล้านต้น ในโครงการหนึ่ง ในจังหวัดภูเก็ตครับ
ตั้งแต่ตอนเปิดตัวโครงการพรีเซล ผมรีบจองในวันแรกเลยครับ ได้ราคาเปิดตัว ซึ่งจะมีส่วนลดพิเศษด้วยครับ แต่สาเหตุหลักที่รีบจองช่วงแรกๆ คือการได้เลือกทำเลเด็ดๆ นั่นเอง เพราะอาคารพาณิชย์ สิ่งสำคัญที่สุด คือทำเลครับ ลูกพ่อค้าอย่างผม อยู่ในอาคารพาณิชย์ตั้งแต่เด็ก ทำให้ผมมีสัญชาตญาณ และความรู้ในการเลือกระดับหนึ่งครับ ที่สำคัญผมเชื่อเสมอว่า จะทำอะไรแล้ว “ขอเป็นคงผู้เลือก ไม่ใช่คนถูก(โชคชะตา)เลือก” ดังนั้น เราจะต้องได้เลือกในสิ่งที่เรามั่นใจ ก่อนเสมอ
1
ครั้งแรก นี้ผมจอง อาคารพาณิชย์ ไป 3 หลังครับ รวมแล้วยอด 6 ล้านกว่าบาท ( ซื้อตามวงเงินที่มีตอนนั้นครับ คิดว่าถ้าติดมือ ก็กู้ได้ทั้งหมดครับ) เป็นหลังหัวมุม 2 หลัง และ ห้องกลางที่ติดห้องหัวมุม(ที่ติดทางเข้าหมู่บ้าน) อีก1 ห้อง โดย ห้องหัวมุมธรรมดา ผมได้ตั้งใจว่าจะถือระยะสั้น ถึงกลางครับ ส่วนห้องคู่มุมติดถนนทางเข้าหมู่บ้าน คิดว่าจะถือระยะยาวครับ
หลังจากงานเปิดตัวโครงการ ปรากฎว่า โครงการเล็กๆ ที่ผมไปจองมานี้ สามารถปิดการขาย ทั้งโครงการได้100% (แปลว่าขายหมดเกลี้ยง) ในวันแรกที่เปิดตัว!! ซึ่งเป็นไปตามที่ผมคาดไว้ตั้งแต่แรก ว่าโครงการนี้ต้องขายดี แน่นอน เอาล่ะสิ คราวนี้มันส์เลยครับ เพราะ อาคารพาณิชย์ที่ผมซื้อ นั้น มีคนเข้าคิว สำรองอยากได้ อยู่หลายคิวเลยครับ (เข้าตำรา ดีมานด์ Demand มากกว่า ซัพพลาย Supply —> ราคาขึ้น )
5
พอใกล้ครบกำหนด ทำสัญญา (30วันนับจากวันจอง) ที่ต้องไปวางเงินหลักแสน เพื่อทำสัญญาจะซื้อจะขาย ทาง จนท. ขาย ถามผมว่า “อยากขายออกไปบ้างไหม มีคนสนใจพร้อมบวก กำไรให้ สนใจไหมคะ?”
1
ผมก็เล่นตัวพอเป็นพิธีและ ถามออกไปแบบอายๆ ว่า “บวกให้เท่าไหร่ครับ?” เมื่อ จนท. ขาย บอกส่วนต่างหลักแสนให้ฟัง ผมก็จัดสิครับ ไม่รีรอ ตอบตกลงทันที (ตอนนั้นลงทุนหลักหมื่นได้มาหลักแสนใน 30 วัน แค่นี้ก็ตื่นเต้นแล้วครับ) ขายดาวน์ไปเลย 1 ยูนิต เป็นห้องมุม (ที่ไม่ติดทางเข้าหมู่บ้าน ) และเก็บ คู่ที่ติดทางเข้าหมู่บ้านไว้ครับ ตอนนั้นดีใจและตื่นเต้นมากๆครับ รู้แต่ว่าตอนนั้น มีเสบียงเงินสด มาผ่อน 2 ยูนิตที่เหลือเก็บไว้ ได้หลายงวดเลยครับ
“นี่คือก้าวเล็กๆของผม แต่เป็นกำลังใจที่ยิ่งใหญ่ สำหรับเส้นทางที่ยาวไกลครับ”
1
มาถึงตอนนี้ ผู้อ่านคงมีคำถามว่า ... อะไรที่ทำให้ผมมั่นใจ ซื้อถึง 3 ยูนิต ในการลงทุนครั้งแรก ?!? หรือว่าผมเป็นนักเสี่ยงโชค?!? 555
2
แน่นอนที่สุดคือ เบื้องหลังที่ทำการบ้านมาก่อนล่วงหน้าเยอะๆๆๆๆๆๆๆ ครับ (เยอะจริงๆครับ ) ผมทำการบ้านก่อนวันเปิดจองโครงการมาดังนี้ครับ
1. ผมสำรวจตลาด อาคารพาณิชย์ ที่มีอยู่แล้วบริเวณ ที่โครงการใหม่จะเปิดตัว ก่อน ผมพบว่า อาคารพาณิชย์ละแวกนั้น เต็มไปด้วยผู้ทำการค้า แทบไม่มีอาคารไหนว่าง เลย ทำให้ผมรู้ว่าย่านนี้ การค้าขายดี เพราะขนาดผมแกล้งเป็นผู้หาซื้อ หาเช่า แทบไม่มีอาคารพาณิชย์ไหน จะขายหรือปล่อยให้ผมเช่าเลย อันนี้แปลว่า ถ้ามีอาคารพาณิชย์เพิ่มมาอีกในละแวกนี้ น่าจะเป็นที่ต้องการอีกมาก (เช็ค ดีมานด์ ซัพพลาย)
1
สำรวจตลาดอาคารพาณิชจริง คือกุญแจสำคัญในการลงทุนให้สำเร็จ
2. ผมสำรวจตลาดบ้านที่อยู่อาศัย พบว่า เป็นที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างหนาแน่น ซึ่งแปลว่า จะเป็น ลูกค้าให้กับอาคารพาณิชย์ ที่ทำการค้าขาย ในอนาคตได้ดี และตลาดบ้านเช่าก็ยังคงไปได้ แต่ไม่ขาดแคลนมากเหมือนอาคารพาณิชย์ (ดังนั้น ผมจะลงทุนในอาคารพาณิชย์ในเวลานั้น)
มองภาพรวมให้ออก ผ่าน Goolgle Earth
3. ผมดูเช็คราคา ซื้อขายเก่าๆของอาคารพาณิชย์ ละแวกนั้นในอดีต 1-2ปีย้อนหลัง จึงได้ราคาตลาดคร่าวๆ ว่าราคากลางประมาณไหน (เช็คราคาตลาด )
4. ผมมองถึงแนวโน้มว่า เมื่อชุมชนละแวกนั้นใหญ่ขึ้น การค้าก็น่าจะดีขึ้น แล้วจะทำให้คนหาอาคารพาณิชย์ มาทำการค้ามากขึ้น ซึ่งราคาก็ต้องขยับตัวสูงขึ้นไปด้วยเช่นกัน และแถวนั้น พื้นที่ติดถนน มีไม่เยอะ ดังนั้นคู่แข่งในอนาคต ก็คงไม่มาก (ดูแนวโน้มอนาคตด้วย)
5. สุดท้ายที่สำคัญไม่น้อย คือ ผมดู โห้วงเฮ้ง 5 ประการ ของโครงการที่เราจะไปซื้อครับ
5.1 เจ้าของโครงการ : เจ้าของหรือผู้พัฒนาโครงการควรมีชื่อเสียงในด้านบวก โดยเฉพาะเรื่องการเงิน เพราะการที่เราซื้อพรีเซล จองกระดาษ ก่อนการสร้างจริงๆ นั้นมีความเสี่ยงด้วย แต่ ข้อดีคือได้ เลือกทำเลดี ราคาถูก แต่ข้อเสีย คืออาจจะจ่ายเงินแล้วไม่ได้บ้าน ถ้าเจ้าของโครงการทำโครงการไม่สำเร็จ นอกจากนี้ ยังมีเรื่องชื่อเสียง การดูแล และบริการหลังการขายครับ ที่ควรพิจารณาครับ
5.2 ผังโครงการ และที่ตั้ง : อันนี้ผมเริ่มดูจากทำเล ก่อน ว่าไปได้ไหม ตามข้อ 1-4 หลังจากนั้น ก็ศึกษาผังโครงการ (Masterplan) ของหมู่บ้านนั้น ว่าเขาออกแบบดีไหม ? จำนวนของสินค้าแต่ละชนิดในโครงการ Flow ของการเข้าออกโครงการเป็นอย่างไร รถยนต์ที่วิ่งผ่านมากน้อยแค่ไหน, ฮวงจุ้ยโครงการเป็นอย่างไร( อันนี้มีผลมากเช่นกัน) แล้วในผังโครงการนี้ ตำแหน่งไหน ดีสุด และรองลงมา สรุปคือ การดูทำเล และ เตรียมเล็งยูนิต ที่เราคิดว่าดีไว้ก่อนเลยครับ
5.3 การออกแบบสินค้า : ผมก็จะดูแบบ (ที่เป็นภาพ 3 มิติ) และคิดว่าถ้าเราจะอยู่จริงหรือใช้ทำการค้าจริงๆ ดีไซน์เขาลงตัวไหม สู้โครงการเก่าๆ แถวนั้น รึเปล่า เพราะถ้าออกแบบมาดีขึ้น นั่นหมายถึงว่า โครงการใหม่นี้จะเป็นที่ต้องการมากกว่าในอนาคต และราคาจะสูงกว่าในที่สุด ซึ่งผมดูแล้วว่าแบบที่เขาออกมาตอบโจทย์มากกว่าของเก่าๆครับ
ภาพ3D โครงการที่ผมซื้อ เมื่อ 10 ปีที่แล้ว ตอน Presale
5.4 กลุ่มลูกค้าที่น่าจะมาเป็นเพื่อนบ้านเรา : ใครจะมาเป็นเพื่อนบ้าน นั้นสำคัญ เช่นกันครับ เพราะจะกำหนดคุณภาพของชุมชนนั้นๆด้วย นอกจากนี้ หากโครงการนั้นๆ มีแต่ผู้ซื้อเพื่อประกอบการค้าจริงๆ หรืออยู่อาศัยจริงๆ เยอะๆ จะยิ่งทำให้โครงการน่าสนใจมากยิ่งขึ้น เพราะจะเจริญได้เร็วขึ้น ครับ ตรงกันข้ามกับโครงการที่นักเก็งกำไรมากๆ เมื่อโครงการเสร็จ ก็จะมีแต่ป้ายประกาศขายเต็มไปหมด ซึ่งราคาจะไม่ขึ้นมากนัก (อันนี้ มันเป็นเกมส์ เรื่อง Demand and Supply ในอนาคตด้วยครับ)
5.5 ราคา : ผมได้ศึกษา ราคาตลาดมาแล้วตามในข้อ3. แล้วนำมาเปรียบเทียบ กับราคา ที่โครงการเปิดขาย พบว่าทางโครงการเปิดขายในราคาใกล้เคียงตลาดเลย ครับ เพราะฉะนั้น ด้วยเศรษฐกิจที่กำลังขยายตัว (ในขณะนั้น) และอีก 1 ปีถึงจะก่อสร้างเสร็จ อีกทั้งอาคารที่ใหม่กว่า ดีไซน์ที่สวยกว่า ผมจึงตัดสินใจจองครับ
1
สรุปหลังจากทำการบ้านมา โครงการนี้ผ่านทุกข้อ และอยู่ในคะแนนที่สูงมาก อีกทั้งจำนวนยูนิต ที่น้อยมาก เมื่อเทียบกับความต้องการตลาด ผมจึงค่อนข้างมั่นใจว่า โครงการนี้น่าจะขายดีมาก แน่นอน ครับ ดังนั้นจึงจองไป 3 หลัง และตั้งใจขายออกไป 1 หลังก่อนโอนครับ เพื่อเอากำไรหลังแรกมาช่วยผ่อน 2 หลังที่เหลือ (ที่กล้า ซื้อหลังที่3 เพราะคิดว่าโครงการนี้ขายดีแน่นอน และไม่พอขาย )
บทสรุป วิธีการ ทั้ง 5 ข้อนี้ ถือเป็น “พื้นฐาน” ที่สำคัญมาก ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นครับ ยังมี “กลเม็ดเด็ดพราย” ที่ยังเหนือกว่านี้อีกมากมาย ที่จะนำมาแชร์ ในตอนถัดๆไป ครับ
1
ถ้าคิดว่าเป็นประโยชน์ ช่วยกด Like กด ติดตาม และแชร์ เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
โฆษณา