มีบัญชีอยู่แล้ว?
จากศูนย์สู่ร้อยล้าน ก่อนอายุ 35 ปี (EP.7)
ตอนที่ 7: ก้าวข้าม Covid19 มองโอกาส ยาม “ฟ้าหลังฝน”
New Normal ในอสังหาฯ&การท่องเที่ยว หลังยุคโรคระบาดลามโลก
New Normal in Real Estate & Tourism after Global Pandemic (Covid19)
เรียนรู้ เพื่อลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ถูกทิศทาง !!!
โดย Savvy Investor (แซฟวี่ อินเวสเตอร์)
“Slow Life แต่ไม่ Slow Rich”
*New Normal หรือภาษาไทย ขอใช้คำว่า “ปกติใหม่” ที่นักเศรษฐศาสตร์ ใช้อธิบาย เหตุการณ์ที่อดีตไม่เคยเกิดขึ้นหรือเกิดขึ้นไม่บ่อย แต่ จะเกิดขึ้นบ่อยมากขึ้นในปัจจุบันจนถึงอนาคต ซึ่งจะกลายเป็นเรื่องปกติใหม่ (ที่ไม่ควรต้องแปลกใจอีกต่อไป และควรยอมรับว่ามันเป็นเรื่องปกติไปแล้ว)
ที่มนุษย์ อยู่รอดจนถึงทุกวันนี้ เพราะสมองคนเรา จะมีระบบระวังภัย ให้เรารู้จัก “กลัวแล้วหนี” ซึ่งเป็นปกติ เช่นเราเจอเสือ งู เราก็จะกลัวไว้ก่อนเองโดยสัญชาตญาณ
แต่ ถ้าเราปล่อยให้ความกลัว มาครอบงำเราตลอดเวลา จะทำให้เราไม่สามารถมองโลกตามความเป็นจริง ได้ทั้งหมด !! ... เช่นปัจจุบันมีแต่ข่าวโรคระบาด ข่าวเดียวกัน แชร์กันซ้ำๆไปมา จนทำให้หลายๆคนหลอนกันไปเลยก็มี 555
ผมเองยอมรับว่ารู้สึกจิตตกเป็นครั้งคราว จนต้องไปฟังผู้ใหญ่หลายๆท่าน ที่ผ่านร้อนผ่านหนาวมามาก ให้ข้อคิดครับ
หลังจากได้สติ ปิ๊งแวป ผมจึงถามตัวเองว่า...
“เมื่อผ่านพ้นเหตุการณ์ไป อะไรคือโอกาสในอสังหาริมทรัพย์?”
“อะไรคือ สิ่งที่น่าเข้าไปลงทุน และอะไรคือสิ่งที่ไม่น่าเข้าไปลงทุนอีกต่อไป?”
จึงค่อยๆคิดวิเคราะห์ ออกมาดังนี้ครับ....
จากเหตุการณ์ โรคระบาด Covid19 ที่กำลังเขย่าโลกขณะนี้ ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงใน “พฤติกรรม” ของคนทั่วโลกมากมาย (เช่นยกมือไหว้แบบไทย แทนการจับมือ 555) และยังเป็นตัวเร่งให้เกิดการ ดิสรัปชั่นในด้านเทคโนโลยี (Technological Disruption) ให้เกิดเร็วยิ่งขึ้น เช่น การที่ Work from Home , เพิ่มธุรกรรมทางการเงินผ่านมือถือเพราะกลัวติดเชื้อผ่านธนบัตร การสั่งอาหารมาทานที่บ้านมากขึ้นแม้ไม่ร้อนหรือสดเท่าทานในร้าน
นอกจากนี้ ยังมี “พฤติกรรม” ที่เปลี่ยนแปลงโดยตรง เพราะ Covid19
เช่น ...
แนวความคิด “แยกกันเราอยู่ รวมหมู่เราไม่รอด” ,
เลี่ยงการเดินทางในขนส่งมวลชนสาธารณะขนาดใหญ่ เช่น เครื่องบิน รถไฟฟ้า รถเมล์ ,
ลักษณะของที่อยู่อาศัย หรือสถานที่ท่องเที่ยวที่ไม่แออัด ,
ร้านอาหารแบบไม่ติดแอร์เป็นอะไรที่ดูว่าปลอดภัยขึ้น เป็นต้น
แม้ New Normal ที่กล่าวมาข้างต้น อาจจะไม่เกิดขึ้นพร้อมกันทั้งหมดในสังคมในทันที เพราะ ความสามารถในการใช้จ่ายและความจำเป็นที่แตกต่างกัน
กล่าวคือ ... ผู้ที่สามารถเลือกได้ (ผู้มีกำลังซื้อ) จะเริ่มเปลี่ยนแปลง “พฤติกรรม” ในการเลือกบริโภค หรือเลือกใช้บริการ ก่อน ผู้ที่ยังไม่มีกำลังซื้อ แต่เชื่อว่า ความต้องการใหม่ๆเหล่านี้ จะค่อยๆพัฒนากลายเป็นกระแสหลักในอนาคตสักวัน และเป็นบรรทัดฐานใหม่ (New Norm) ที่ต้องพิจารณาในการลงทุนในอสังหาฯต่อไป เรามาดูกันเลยครับ ว่ามีอะไรบ้าง
1
1. ที่อยู่อาศัย แนวคอนโด อพาร์ตเมนต์ ที่หนาแน่นมากๆในที่ต้องใช้ลิฟต์ขนาดใหญ่ มีคนใช้ร่วมกันเยอะๆ อาจจะไม่น่าพิสมัย อีกต่อไป เพราะคุณจะได้ใช้ลมหายใจร่วมกันกับผู้อื่นๆมากมายซึ่งไม่รู้ว่าใครเป็นโรคติดต่อ หรือไม่?!? หากผู้คนยังหวาดกลัวเรื่องเหล่านี้ต่อไป จะมีนักพัฒนาอสังหาฯทำ คอนโดหนาแน่นน้อยลง และซอยลิฟต์ เป็นตัวเล็กลง แต่มีจำนวนมากขึ้น เพื่อลดจำนวนคนที่อยู่ร่วมกันขณะใช้ลิฟต์ (แต่ล่าสุดเหตุการณ์ ใน ลิฟต์BTS ได้ปรากฎมีหนุ่ม ที่มีเจตนาไม่ดีเอาน้ำลายตัวเองป้ายลิฟต์ไปทั่วครับ ทำให้คิดได้ว่า อะไรก็เกิดขึ้นได้)
ถ้าเป็นผม ต่อไปผมจะไม่ลงทุนในคอนโดที่หนาแน่นมากๆ และผมก็จะไม่ลงทุนในคอนโดระดับบนที่หรูหราที่แบบเกือบสุด แต่ยังไม่สุด (B+ ถึง A) คือช่วงประมาณ 10-30 ล้านบาท เพราะคนกลุ่มบนๆที่เลือกได้ ถ้าเขาต้องจ่ายคอนโด ยูนิตละ 10-30ล้าน แต่ลิฟต์ยังคงใช้ร่วมกันเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งหากมีโรคระบาดแบบนี้ คนที่จะอยู่คอนโด ไฮโซแบบนี้ได้ ก็อาจจะเริ่มคิดได้ว่า เอาตังไปซื้อบ้าน แทนดีไหม ?
แต่มีข้อยกเว้น สำหรับคอนโดพวก Ultra Luxury หรูหราสุดๆ (A+) ตั้งแต่ ราคาประมาณ 31-80 ล้านบาท อันนี้ส่วนใหญ่จะมีลิฟต์ ส่วนตัว หรือมีการแชร์การใช้ลิฟต์ เพียง 1-3 ห้องต่อลิฟต์ 1 ตัว อันนี้สำหรับท่านที่มีเหลือๆ ครับ (ส่วนตัวผมก็ไม่ลงทุน กับคอนโดแนวนี้เช่นกัน เพราะในระดับราคานี้มีทางเลือกอื่นๆ ที่น่าสนใจกว่า)
Cr. ข่าวสด
2. เมื่อก่อน สำหรับคน กทม. ถ้ามีงบประมาณ 3-4 ล้านบาท หลายๆคนลังเล ระหว่าง คอนโด25-40 ตรม. บนทำเลในเมืองที่สะดวกสบายมากๆ ใกล้/ติด สถานีรถไฟฟ้า กับ บ้านชานเมืองที่อยู่ปริมณฑล พื้นที่ใช้สอยใหญ่กว่าคอนโด 4-5 เท่าตัว แต่ต้องเสียเวลาขับรถเข้าเมืองมาทำงานทุกวัน
แต่หากความกลัวเรื่อง การใช้ลิฟต์ร่วมกันกับคนอื่น , ไม่อยากนั่งรถไฟฟ้าเบียดเสียดกับคนหลักร้อยหลักพัน ยังคงอยู่ ทิศทางการเลือกที่อยู่อาศัย อาจจะเทกลับมาที่บ้านชานเมือง ที่ทำเลดีๆ เดินทางสะดวกแทนก็ได้ ครับ ซึ่งการลงทุนในโครงการบ้านชานเมือง(ที่มีปัจจัยบวกเยอะๆ เช่นมีทางด่วนเข้าใจกลางกรุงเทพ ไม่นาน อยู่ใกล้ห้างสรรพสินค้า ) น่าจะเป็น ทางเลือกที่น่าสนใจขึ้นครับ
Cr. Pinterest
3. เริ่มจาก PM2.5 ทำให้ คนกรุงเทพ เชียงใหม่ และจังหวัดหัวเมืองใหญ่ๆ จำนวนหนึ่ง (ช่วงแรกส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ) หนีฝุ่นมาทำงาน หรือพาลูกมาเรียน ที่ภูเก็ต เพราะอากาศดีกว่า โรงเรียนนานาชาติมากมาย และยังได้ Feeling ความสะดวกสบาย ใกล้เคียง กทม. แต่พอมี COVID19 ปะทุ จนเกิดกระแส Work from Home หรือ Virtual Office (ออฟฟิสเสมือนจริง) จึงน่าจะทำให้เกิดการย้ายแหล่งที่อยู่อาศัย เป็นแนวบ้านพักตากอากาศมากยิ่งขึ้น
จินตนาการดูครับว่ามันจะดีแค่ไหน ที่เช้ามาคุณจะได้เจอวิวสวยๆ อากาศดีๆ และทำงานผ่าน คอมพิวเตอร์ และอินเทอร์เน็ตความเร็วสูง โดยไม่ต้องไปเสี่ยงชีวิต ฝ่าคลื่นฝูงชน ในออฟฟิศอันแออัด อันนี้ก็เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางเลือกในการลงทุนอีกรูปแบบหนึ่งครับ
Note: วิลล่าในรูปด้านล่าง เป็นบ้านพักตากอากาศ ชื่อว่า Sea Theatre แปลว่า “โรงละครแห่งท้องทะเล” ที่สร้างไว้ครับ
ห้องนอนที่ตื่นมาแล้ว จะพบวิวที่สวยงาม
โต๊ะทำงาน มีวิวทิวทัศน์ให้ผ่อนคลาย
สภาพอากาศ PM2.5 ที่ กทม. ภูเก็ต เชียงใหม่ 21/3/2563
4. ดีไซน์บ้านที่เราจะลงทุน ควรจะตอบสนองพฤติกรรมที่เปลี่ยนไป เช่น บ้านที่ปลอดโปร่ง, การจัดเรียงห้องนอน ที่มีห้องน้ำในตัวทุกห้องนอน และมีความเป็นส่วนตัวมากขึ้น (ใช้ในกรณีกักตัวเองในบ้าน ด้วยก็ได้555), บ้านที่รับลมได้ดี เย็นสบาย แม้ไม่ต้องเปิดแอร์ ทำเลที่ตั้งไม่มีมลพิษ ทำให้ชีวิตไม่ต้องอยู่กับแอร์มากเกินไป, มีบริเวณให้จัดเก็บ ของเพื่อเก็บอาหารแห้งไว้ได้เพียงพอหากมีเหตุการไม่ปกติเกิดขึ้นอีก ถ้าเป็นไปได้ มีสวนและสระว่ายน้ำ เพื่อเป็นกิจกรรมยามที่เราเก็บตัว หรือ Social Distancing โดยทำให้การอยู่บ้านไม่น่าเบื่ออีกต่อไป
Note: บ้านในรูปด้านล่าง เป็นบ้านที่ผมเคยลงทุนไว้เช่นกันครับ
Deva Escape , Phuket
5. ที่พักในอนาคต นักท่องเที่ยว น่าจะนิยมความเป็นส่วนตัวที่มากขึ้น ไม่ต้องการเจอผู้คนมากมาย ประมาณว่า ห้องติดๆกัน ก็จะไม่ชอบ ถ้าเลือกได้ คงจะเลือกแนวรีสอร์ตมากขึ้น โดยเฉพาะถ้าไปกับเพื่อนหรือครอบครัว
ในอนาคตอันใกล้ เชื่อว่า คำถามในใจผู้บริโภคจะถามมากขึ้นว่า ทำไมต้องไปพัก โรงแรมที่ ต้องกินข้าวเช้าร่วมกัน ตักอาหารแบบบุฟเฟต์ที่บางครั้งก็เห็นคนไอหรือจามใกล้ๆ (ควรมีครัวอยู่ในที่พักเลย) ทำไมต้องว่ายน้ำร่วมกันกับคนที่ไม่รู้จัก มาเที่ยวกันเอง อยู่ด้วยกันแค่กลุ่มเรา( Friend and Family ) ได้ไหม ? มีที่นั่งรวมกลุ่มกับเพื่อนฝูง ซึ่งจะนอนกี่โมง ตื่นกี่โมงก็ได้ นี่คือจะทำให้ที่พักแนว Private Pool Villa ได้รับความนิยมมากขึ้น ครับ
ครัวในวิลล่าที่พัก
สระว่ายน้ำส่วนตัว
ผมขออธิบาย กราฟด้านล่างที่ได้จากการวิจัยและวิเคราะห์ จากผมและเพื่อนๆ ถึงการทำนาย พฤติกรรม นักท่องเที่ยวในอนาคต เพื่อหาทิศทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ครับ
Ref. Hospitality Market Trend
ผมขอยกตัวอย่าง ง่ายๆ ...
สมมติ มีครอบครัวหนึ่ง มีสมาชิก 6 คน คือ คุณปู่คุณย่า พ่อแม่ และลูกๆ2 คน หรือเพือนกลุ่มนึง ที่มีขนาด 4-10 คน ถ้าเป็น สมัยก่อน ช่วงปี 2010 ทางเลือกที่พักยังไม่มากนัก และคนส่วนใหญ่ จะเลือก นอนโรงแรม แยกเป็นห้องๆไป (อย่างดีก็มีห้องที่ติดกันบ้าง) ซึ่งจะทำให้ การจองห้อง เป็นทีละห้อง แยกๆกัน เช่นสมมติว่า ห้องละ2,000 บาท 3 ห้อง แต่จากที่วิจัยค้นคว้า พบว่า ในปี 2018 -2019 พบว่า ผู้คนเริ่มนิยมพักเป็น บ้านเป็นหลังๆ มากขึ้น ซึ่งในกรณีนี้ พวกเขาจะมีแนวโน้มที่เช่ารีสอร์ต ที่เป็นบ้านเป็นหลังๆ และงบประมาณอาจจะเป็น 6-9,000 บาท ต่อคืน สำหรับ 3 ห้องนอน ซึ่ง เมื่อเทียบกับ ส่วนต่างที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นก็ไม่ถือว่าสูงมาก เมื่อเทียบกับคุณประโยชน์และความเป็นส่วนตัวที่มากขึ้น จากกราฟนี้ เราทำนายว่า ในปี 2025 และ 2030 อัตราส่วนของกลุ่มนักท่องเที่ยว จะนิยมพักแนวรีสอร์ต ที่พักรวมกันได้หลายๆคน มากยิ่งขึ้นครับ
ซึ่งจากกราฟนี้ เพื่อนคงเห็น ตัวอย่าง New Normal ที่จะเกิดในวงการที่พักมากยิ่งขึ้นนะครับ แล้วทิศทางการลงทุนก็ควร ดัก ความต้องการในอนาคตด้วยครับ
สุดท้ายนี้ อยากจะให้กำลังใจกับทุกคนว่า ...อีกไม่นานก็จะสว่างแล้ว ...
ถ้าเราอยู่ในจุดที่มืดที่สุด ต่อจากนี้ก็จะค่อยๆสว่างขึ้น เราต้องอดทนและผ่านพ้นไปให้ได้ครับ ( คำคมจากคุณ ธนินทร์ เจียรวนนท์ )
วันนี้สวัสดีครับ
*** ถ้าคิดว่าเป็นประโยชน์ รบกวนช่วยกด Like กด ติดตาม และแชร์ เป็นกำลังใจให้ด้วยนะครับ ขอบคุณมากครับ
    Supakitt Mahakij
    สนับสนุน20 เพชร
    Mint.Morning
    ขอบคุณมากๆค่ะ ได้ความรู้เยอะมาก เป็นอีกหนึ่งอาชีพที่อยากทำมากๆ เปิดครอสสอนไหมคะ 😊