10 พ.ค. 2020 เวลา 07:19 • ธุรกิจ
กฎหมายเช่าที่อยู่อาศัย 2562 คุ้มครอง 'ผู้เช่า-เข้าใจผู้ประกอบการ' แค่ไหน?
ส่องกฎหมายเช่าที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ 2562 ที่ผู้เช่าและผู้ประกอบการให้เช่าควรรู้ เพราะมีการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์และภาระหน้าที่เพิ่มเติมหลายประการ ซึ่งจะมีความคุ้มครองที่แตกต่างจากเดิมมากน้อยแค่ไหน? ติดตามอ่านได้จากบทความนี้
บทความโดย โดย สุพัทธ์รดา เปล่งแสง | คอลัมน์ กฎหมาย 4.0 I กรุงเทพธุรกิจ
กฎหมายเช่าที่อยู่อาศัย 2562 คุ้มครอง 'ผู้เช่า-เข้าใจผู้ประกอบการ' แค่ไหน?
กฎหมายฉบับหนึ่งได้เริ่มบังคับใช้คือ “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา 2561" ประกาศของคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องดังกล่าว มีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้เช่า ซึ่งเป็นผู้บริโภคให้ได้รับความเป็นธรรมในการเข้าทำสัญญามากขึ้น
แต่ประกาศฉบับนี้ได้สร้างความตื่นตะลึงให้แก่ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย (ผู้ให้เช่า) เพราะมีการกำหนดกฎเกณฑ์ ภาระหน้าที่ผู้ให้เช่าเพิ่มเติมจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หลายประการ
ปัญหาที่พบในประกาศฯ ปี 2561 คือ
การให้ประโยชน์แก่ผู้เช่าที่ไม่สุจริตมากเกินไป ทั้งมีหลายประเด็นที่ยากต่อการปฏิบัติในความเป็นจริง
1
ด้วยเหตุนี้เครือข่ายผู้ประกอบการอพาร์ตเมนต์และห้องเช่าจึงจัดกิจกรรมรณรงค์ (campaign) เข้าชื่อกันใน Change.org หัวข้อ “ปกป้องธุรกิจห้องเช่า! ยกเลิกประกาศควบคุมสัญญาเช่า พ.ศ.2561” เพื่อให้สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ในฐานะผู้รับผิดชอบยกเลิกประกาศฯ ฉบับนี้ ปรากฏว่ามีผู้ร่วมลงชื่อสนับสนุนถึง 3,162 คน
1
ภายหลัง สคบ.โดยคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาได้ออกประกาศฉบับใหม่เพื่อแก้ไขปัญหาอุดช่องว่างของกฎหมายเดิม โดยอาศัยอำนาจพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2541 คือ “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2562” (ประกาศฯ ปี 2562) ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 31 ต.ค.2562 และมีผลใช้บังคับวันที่ 30 ม.ค.2563 ขณะนี้เพิ่งครบเวลา 3 เดือนเต็ม
อย่างไรก็ดี ข้อมูลส่วนใหญ่ในอินเทอร์เน็ตว่าด้วยกฎหมายเช่าที่อยู่อาศัยยังเป็นรายละเอียดของประกาศฯ ปี 2561 ในขณะที่ประกาศฉบับล่าสุดมีสาระสำคัญที่แตกต่างหลายประเด็น ประกอบกับขณะนี้ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารหลายรายอาจยังไม่ทราบเพราะต่างมุ่งความสนใจไปที่การดูแลรักษาสุขภาพในช่วงการระบาดของโรค COVID-19
ผู้เขียนจึงขอสรุปสาระสำคัญของประกาศฯ ปี 2562 ในส่วนที่แตกต่างจากประกาศฉบับเดิม ดังนี้
ประการแรก ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 วัน ก่อนถึงวันกำหนดชำระค่าเช่า จากเดิมที่ให้ส่งล่วงหน้า 7 วัน ระยะเวลาที่ลดลงจะทำให้ผู้ให้เช่าสามารถคำนวณและบันทึกค่าใช้จ่ายที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง
ประการที่ 2 กฎหมายใหม่ยังให้สิทธิผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาก่อนสิ้นสุดระยะเวลาได้ แต่มีเงื่อนไขว่าผู้เช่าต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาเช่าทั้งหมด เช่น ถ้าทำสัญญาเช่ารายปี ก็จะต้องเช่ามาอย่างน้อย 6 เดือน นอกจากนี้ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วันและผู้เช่าต้องไม่ผิดนัดค้างชำระค่าเช่า
1
จุดแตกต่างคือประกาศฯ ใหม่ตัดคำว่า “ผู้เช่าต้องมีเหตุจำเป็นอันสมควร” ออกไป เพราะเหตุจำเป็นของผู้เช่าแต่ละรายย่อมไม่เหมือนกันยากที่จะหาหลักเกณฑ์ชี้วัด เช่น ถูกออกจากงาน หรือย้ายกลับภูมิลำเนา การแก้ไขจุดนี้ทำให้กฎหมายใหม่มีความชัดเจนในทางปฏิบัติมากขึ้น
โฆษณา