กรณีศึกษา เซ็นทรัลพัฒนา (cpn) ตอนที่ 1
อากาศร้อนๆ เพื่อนๆ คิดถึงอะไร
กันครับ คงหนีไม่พ้น ห้างสรรพสินค้า
ที่อยู่คู่คนไทยมาหลายสิบปี
วันนี้เล่าหุ้นจะพาไปสำรวจตรวจตรา
ห้างกันสักหน่อยในวันที่ covid19
ยังอยู่กับเราไปอีกหลายเดือนครับ
ตามมาเลย
เซ็นทรัลพัฒนา (cpn)
ลักษณะธุรกิจ
พัฒนาและให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และประกอบธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่องและส่งเสริมการประกอบธุรกิจศูนย์การค้า
.
.
เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม ที่พักอาศัย และศูนย์อาหาร รวมถึงการลงทุนในกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (CPNCG) และทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (CPNREIT) และเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมฯ และกองทรัสต์ฯ
เพื่อนๆ ที่ไปเดินห้างจะสังเกตเห็นร้านค้่าที่จัดเรียงเป็นโซนๆ นั้นแหล่ะครับ ผู้เช่า
ส่วน cpn เป็นผู้ให้เช่า นั้นเอง รายได้ก็มาจากการปล่อยเช่าพื้นที่ในห้างนั้นเองครับ
เราจะมาลอง checklists กันดูว่า เซ็นทรัลพัฒนา
ในศาสตร์แห่งบัฟเฟตต์ ดูแล้วเป็นไงกันบ้างตามมาเลยครับ
cr.aspen
ก่อนอื่นมาดูความสัมพันธ์
ระหว่าง หุ้น cpn กับ set index กันหน่อย
.
.
ซึ่งจากในรูปกราฟ สีฟ้าคือ set index
ในรอบนี้ แข็งกว่า หุ้น cpn ครับ
.
.
เซ็นทรัลพัฒนา ได้รับผลกระทบจากการปิด
ห้างอยู่ ทำให้สูญเสียรายได้จากการให้เช่า
และที่สำคัญ เมื่อเปิดห้าง จะทำให้พฤติกรรม
ผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไปมากน้อยแค่ไหน
.
.
หากพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป
(new normal) มาเที่ยวห้างน้อยลง
ผู้เช่าก็ได้รับผลกระทบโดยตรง
และถ้าคนไม่เดินห้างเหมือนเก่า
ผู้เช่า อาจสู้ค่าเช่าไม่ไหว ย้ายออกจากห้าง
.
.
สุดท้าย เซ็นทรัลพัฒนา จะปรับกลยุทธ์
ช่วยผู้เช่า อย่างไร อันนี้ต้องติดตาม
ความสามารถของ ผู้บริหาร กันต่อไป
.
.
ส่วนเล่าหุ้นจะมา checklists กันครับ
เล่าหุ้นได้เขียนวิธีการคิด อัตราผลตอบแทนในส่วนของผู้ถือหุ้น ในบทความแรกในซีรีส์
เล่าหุ้นล่าหุ้นทศวรรษ เพื่อนๆ สามารถ ย้อนดู
ย้อนหลังได้เลย ครับ
ขอบคุณคลังสมอง finnomena
จะเห็นได้ว่า อัตราผลตอบแทนของผู้ถือหุ้นเฉลี่ย (Roe) = 17.9 % ก็ถือว่าเป็นตัวเลขที่สูงกว่า
ค่าเฉลี่ย ที่ 12% ครับ
.
.
Roe ถือว่าใช้ได้ครับ มาดูข้อต่อไปกันครับ 😊
มาดูในส่วนของอัตราผลตอบแทนต่อเงินลงทุนกันครับ ว่าเป็นยังไงบ้าง
ขอบคุณคลังสมอง finnomena
ดูสิว่า สินทรัพย์ ของ cpn จะสร้างผลตอบแทนเฉลี่ยเป็นยังไงบ้่างครับ
.
.
อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์เฉลี่ย อยู่ที่ 7.63 %
ดูต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 12%
.
.
ทำไมถึงเป็นอย่างนั้น ทั้งๆที่ อัตราผลตอบแทนในส่วนของผู้ถือหุ้น อยู่เหนือค่าเฉลี่ย
แต่พอมาเป็นอัตราผลตอบแทนในส่วนของสินทรัพย์ ถึง ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย
.
.
ด้วย รูปแบบ business model ต้องใช้เวลาในการก่อสร้าง ห้างสรรพสินค้า และต้องใช้เงินทุน
ค่อนข้างมาก จึงต้องก่อหนี้ ในการก่อสร้าง
จะเห็นได้สัดส่วนในงบการเงินจะมีหนี้สินต่อทุน ในปีท้ายๆ เกิน 1 เท่า ก็ถือว่ามีความเสี่ยงในเชิง
ตัวเลขครับ
.
.
แต่จุดเด่นของ cpn คือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ถือเป็นวิศวกรรมทางการเงิน ที่ทำให้ ห้างเซ็นทรัลเติบโต และขยายสาขาไปมากมาย
.
.
กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ทำงานโดยการที่ห้างเก็บเกี่ยว ผลตอบแทนไปสักระยะหนึ่ง แล้วเห็นว่าห้าง
นั้นสร้างผลตอบแทนเริ่มคงที่
.
.
สมมุติ ว่า 2.5 %ต่อปี ก็ประกาศระดมเงินทุน
โดยมีนโยบายจ่ายปันผล 2.5% ให้กับผู้ถือหน่วย
ลงทุน
.
.
แล้วมันดียังไง หล่ะ
.
.
ในส่วนของฝ่ายจัดการ ห้าง ก็ได้เงินทุนหมุนเวียน
จากการระดมเงินทุนไปสร้างห้างใหม่ได้ทันที
ไม่ต้อง ไปกู้แบงค์ ในอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า
.
.
ผู้ถือหน่วยลงทุนก็ได้ ผลตอบแทนที่ดีกว่าดอกเบี้ยแบงค์ ครับ
.
.
แต่ การมาของโควิด19 กองทุนอสังหาริมทรัพย์
ก็มีความเสี่ยง อย่าลืมว่า รายได้จากห้าง
เกิดจากผู้เช่า ถ้าผู้เช่าเดือดร้อน ผู้ให้เช่าก็เดือดร้อนเช่นกัน และ ส่งผลต่อผู้ถือหน่วยลงทุนเช่นกัน
.
.
ในโลกของการลงทุน ที่เราคิดว่าได้ชัวร์
อาจจะไม่เป็นอย่างที่คิดครับ
.
.
มาต่อในข้อที่ 3 ครับ
มาดูผลกำไรของ cpn เป็นยังไงกันบ้างครับ
ขอบคุณคลังสมอง finnomena
จากกราฟย้อนหลัง 10 ปี จะเห็นได้ว่า
กำไรต่อหุ้น ของ cpn มีแนวโน้มปรับขึ้น
มีช่วงปี 2555-2556 มีปรับลงมาบ้างครับ
.
.
โดยกำไรสุทธิต่อหุ้นเฉลี่ย อยู่ที่ 1.93
ก็ถือว่า cpn ทำได้ค่อนข้างดีเลยครับ
กำไร พอจะคาดการณ์แนวโน้มในอนาคตได้
มาดูในส่วนของ หนี้สินระยะยาวต่อกำไรสุทธิกันบ้างว่าเป็นยังไง
cr.www.set.or.th
cr.www.set.or.th
เราเอาหนี้สินระยะยาว มา หาร กำไรสุทธิ ดูว่า ศักยภาพในการทำกำไรของบริษัทเป็นอย่างไรบ้าง
หนี้สินระยะยาว / กำไรสุทธิ
68,395 / 11,809 = 5.80 ปี
แสดงว่า กำไรสุทธิ ของ เซ็นทรัลพัฒนา สามารถ ทำกำไรจนคืนหนี้ระยะยาวใช้เวลา
ประมาณ เกือบ 6 ปี
.
.
ก็ถือว่ากำไรที่ทำได้ ก็ไม่โดดเด่นเท่าไรนัก
จริงๆไม่ควรเกิน 5 ปี
รายได้ส่วนใหญ่ ของ cpn เป็นรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ห้าง อาคาร ออฟฟิศ ใจกลางเมือง
ดูหรูหรา มีการจัดงาน event ต่างๆ มากมาย
.
.
ถือว่าเป็นแบรนด์ที่อยู่คูู่่คนไทยมาช้านาน
แต่ถึงอย่างนั้น ต้องดูว่า โรคระบาด covid19
จะส่งผลกระทบต่อพฤติกรรมผู้บริโภคมากน้อย
เพียงไร ถือว่าเป็นความท้าทาย
ที่ทางผู้บริหารต้องปรับตัวตาม
.
.
ในความเห็นส่วนตัวของเล่าหุ้น ในมุมมองระยะสั้น มีผลกระทบแน่นอน จากการที่ผู้บริโภค
มาเดินห้างน้อยลง
และผู้เช่าอาจต่อรองราคาให้ลดค่าเช่าลง
ไม่งั้นก็อยู่ไม่ได้ ทำให้ผู้ให้เช่าได้รายได้ลดลงตามไปด้วยเช่นกันครับ
.
.
ส่วนในมุมมองระยะยาว ยังมองว่าห้างยังเป็นแหล่งพบปะสังคมกันอยู่ หลังจบโควิดคิดว่าคนยังใช้บริการอยู่ อย่างน้อยก็แอร์ฟรีครับ อิอิ😁😁
"อยากให้เปิดห้างไวๆ ไม่ใช่อะไร คิดถึงชาบู "
มาต่อตอนที่ 2 ในวันพรุ่งนี้ครับ
ขอบคุณทุกท่านที่เข้ามาอ่าน
ฝาก กด like กด ติดตาม
แชร์บทความ เป็นกำลังใจให้เล่าหุ้นด้วยนะครับ
เรียบเรียงและวิเคราะห์
เล่าหุ้นให้มันง่าย
.
สามารถรับข่าวสารระหว่างวัน
ได้แล้วทาง line open chat เล่าหุ้นให้มันง่าย
.
ติดตามช่องทาง facbook
.
ติดตามช่องทาง youtube
.
ติดตามช่องทาง instragtam https://www.instagram.com/invites/contact/?i=cqlxba1ga562&utm_content=9jt8wup
.
reference
-www.set.or.th
-www.finnomena.com
.
ขอบคุณภาพสวยๆ
-www.set.or.th
-www.finnomena.com
-aspen
- 23
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
