สวัสดีครับ พี่ๆน้องๆ ทุกท่านที่ติดตามเพจ นะครับ
ขอต้อนรับเข้าสู่ Content ที่ 12
Series : Project Planning
S1:CT2 : Architecture is the key for Physical fease
วันนี้ topic แปลก หน่อยนะครับ
เราจะมาพูดถึง งานออกแบบ โดยเฉพาะ การออกแบบด้านสถาปัตยกรรม
ใช่แล้วครับ ถ้าพูดถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คงปฎิเสธไม่ได้ ว่าต้องเกี่ยวข้องกับ "งานออกแบบ" และ "งานก่อสร้าง" เพราะ product ที่ขายในตลาดฯ
คือ บ้าน และ คอนโด
จนหลายๆคนเข้าใจผิดว่า นักพัฒนาอสังหาฯ กับ ผู้รับเหมาก่อสร้าง
คืออาชีพเดียวกัน ซึ่งไม่ถูกต้องเท่าใดนัก
ถ้าจะพูดให้ถูกก็คือ นักพัฒนาอสังหาฯ บางกลุ่ม โดยเฉพาะ บริษัทใหญ่ๆ
คือการรวมตัวของกลุ่มอาชีพ สถาปนิก วิศวกร นักการตลาด นักการเงิน
4 หัวเรือใหญ่ ในการพาธุรกิจ ไปสู่ ความสำเร็จ
และ key man ในการสร้าง product คือ สถาปนิก+นักการตลาด
ในการพัฒนาที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่ง เมื่อเราได้ที่ดินมา
เราต้องตรวจสอบศักยภาพในการพัฒนาก่อน
และ idea อันสร้างสรรค์ที่จะมาบังเกิด ณ ที่ดินพื้นนี้ คือ
Design Concept ของสถาปนิก + ข้อมูลสภาวะตลาด ของ นักการตลาด
Boom เกิด เป็น Product ชนิดหนึ่ง หรือ หลายชนิด
ซึ่งต้องให้ นักการตลาด ไปทดสอบตลาดอีกที ว่า
สามารถตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้า ได้หรือไม่
ถ้าได้ วิศวกรก็จะเข้ามาช่วยสถาปนิกพัฒนา product ต่อไป
ส่วน นักการเงินก็จะเข้ามาช่วยนักการตลาด วางแผน business model ต่อ
กระบวนการดังกล่าว ยังอยู่ในขั้น pre-feasibility study
หรือ ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้น เท่านั้น
ไปดูตัวอย่าง case study เล็กๆ กันดีกว่า
Case study
มีที่ดินอยู่ 1 แปลง ขนาด 333 ตร.วา
แล้ว ที่ดินแปลงนี้มันทำอะไร ได้บ้างล่ะ
บางคนอาจจะจินตนาการไป ไกล ทำ apartment, ทำ condo, ทำโรงแรม, ทำ สนามฟุตบอลหญ้าเทียม, ทำอาคารพาณิชย์, ทำ... ฯลฯ
ใช่ครับ ข้อมูลไม่ครบถ้วน ทำให้เกิดจินตนาการที่มากกว่าศักยภาพของที่ดิน
เอาใหม่ครับ มีข้อมูลเพิ่มเติม
- ที่ดินแปลงนี้อยู่ในเขตผังเมืองสีเหลือง (หนาแน่นน้อย) จำกัดความสูง 12ม
- ที่ดินแปลงนี้อยู่ในหมู่บ้านจัดสรร เป็นบ้านเดี่ยวระดับราคา 10-20ล้าน
(เมื่อ 10ปีที่แล้ว) มี facilities ดีเยี่ยม นิติฯดูแลส่วนกลางดี
- ที่ดินอยู่ในทำเลขอบๆของใจกลางเมือง
- ปัจจุบัน ราคาที่ดินสูงขึ้น 100% (จาก 10ปีก่อน)
- มีโครงการเปิดใหม่ในพื้นที่ อีก 15โครงการ ในรัศมีไม่เกิน 3กม
แทบทุก segment ตั้งแต่ townhouse 3-6ล้าน, townhouse 6-15ล้าน,
บ้านแฝด/บ้านเดี่ยว 5-9ล้าน, บ้านเดี่ยว 8-20ล้าน, บ้านเดี่ยว 20-40ล้าน
รวมถึง คฤหาสน์ 40-80ล้าน
เป็นยังไงครับ พอมีข้อมูลทางด้านการตลาดมาประกอบแล้ว ง่ายขึ้นไหม
อาจจินตนาการง่ายขึ้นครับ scope มาที่ การพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ
แต่ตัดสินใจ ว่าจะทำ product อะไร segment ไหน นี่ไม่ง่ายเลยครับ
ในขั้นตอนนี้แหละครับ ที่สถาปนิก จะลองวิเคราะห์ ว่าที่ดินจะสามารถ
พัฒนาเป็นรูปแบบไหนได้บ้าง
เช่น แบ่ง 2 แปลง ทำบ้านเดี่ยว ขนาดใหญ่ 150+ ตร.วา
แบ่ง 3 แปลง ทำบ้านเดี่ยว ขนาดกลาง-ใหญ่ 100+ ตร.วา
แบ่ง 4 แปลง ทำบ้านเดี่ยว ขนาดเล็ก-กลาง 50-80+ ตร.วา
แบ่ง 10แปลง ทำทาวเฮาส์ ขนาดเล็กมาก 25-30+ ตร.วา
case study - plot separation
นี่ยังแค่ ขั้นตอนการวางผังแบ่งแปลง เท่านั้น
ยังไม่ได้รวมถึง แบบบ้าน ขนาดบ้าน ฟังก์ชั่นการใช้สอย
และนี่ยังเป็นแค่ การแบ่งแปลงที่ดินเล็กๆ
ถ้าใหญ่กว่านี้ ก็เป็นระดับ หมู่บ้านจัดสรร
และถ้าซับซ้อนกว่านี้ก็จะเป็น ประเภท อาคารชุด, apartment, โรงแรม
ซึ่งสามารถวาง program ของอาคาร ได้หลากหลายรูปแบบไปอีก
และถ้าจะไปให้สุด ก็ต้องลงลึกถึง
สเปควัสดุ ต้นทุนการพัฒนา ระดับราคาที่จะขาย ด้วย
เห็นไหมครับ ขั้นตอนการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ
ที่ใครก็ได้จะมาทำ หรือ จะ copy กันแล้วขายตัดราคา ก็คงง่ายไป
ความสำเร็จ อาจจะมีปัจจัยอย่างอื่นนอกเหนือจาก
Design และ Price ก็เป็นไปได้
ก่อนจะลงมือพัฒนาอสังหาฯ ต้องศึกษาให้ลึก
เอาให้ถึงระดับ ถ้ามันจะเจ๊งก็ขอเจ๊งในกระดาษดีกว่า
ถ้าคุณกำลังจะพัฒนาโครงการ อย่าลืม คิดถึงเรา นะครับ
"อสังหาฯ เป็นไปได้" กับ Feasible Estate
#FeasibleEstate #Feasible #RealEstate #Feasibility #Study
#Property #Management #Economics #Marketing #Finance #Law #Physical #Architecture #Design #Construction #Engineering
- 4
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2025 Blockdit
