ที่ดินแปลงเดียวกัน.. ระหว่างคนซื้อที่ดินกับคนครอบครองปรปักษ์ ใครที่มีสิทธิในที่ดินแปลงนั้น?
สำหรับใครที่ยังไม่รู้ว่าการครอบครองปรปักษ์คืออะไร ผมขอสรุปสั้น ๆ ให้พอเห็นภาพ
การครอบครองปรปักษ์ คือ การที่คน ๆ หนึ่งได้ครอบครองทรัพย์สินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของคนอื่น ตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ จนได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ๆ ไปแบบฟรี ๆ
สำหรับทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์อย่างเช่น ที่ดิน ถ้าครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีก็จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น
ส่วนทรัพย์สินประเภทสังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ แหวน นาฬิกา จะต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี
(อ่านเรื่องการครอบครองปรปักษ์เพิ่มเติมได้ตามลิงค์นี้ครับ https://www.blockdit.com/articles/5ecbc17f74a1d217d6cc1d90
)
ทีนี้ ปัญหาที่มักจะเกิดขึ้นก็คือ เมื่อได้ครอบครองทรัพย์สินของคนอื่น (ในบทความนี้ขอยกตัวอย่างเป็น “ที่ดิน”) ครบระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดแล้ว
แต่ยังไม่ได้ไปร้องขอต่อศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์
และระหว่างนั้น เจ้าของที่ดินได้นำที่ดินไปขายให้แก่บุคคลภายนอก
กรณีแบบนี้ ระหว่างผู้ครอบครองซึ่งยังไม่ได้ไปร้องขอต่อศาลเพื่อให้มีคำสั่งให้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วยการครอบครองปรปักษ์
กับบุคคลภายนอกที่ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวจากเจ้าของที่ดินไป..
ใครกันแน่ที่จะมีสิทธิในที่ดินแปลงนั้น?
เรื่องนี้.. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรค 2 ได้บอกไว้ว่า
“ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์..โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้นถ้ายังไม่ได้จดทะเบียน จะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้
และสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียนนั้น ไม่ให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว”
เพื่อจะได้เข้าใจง่ายขึ้น ผมขออธิบายตามลำดับอย่างนี้ครับ
1) การครอบครองปรปักษ์ เป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม หรือที่เรียกว่าเป็นการได้มาด้วยผลของกฎหมาย
ส่วนการได้มาโดยนิติกรรม ก็เช่น การซื้อขาย หรือการให้ เป็นต้น
2) เมื่อเป็นการได้มาด้วยผลของกฎหมาย จึงทำให้รายชื่อในทะเบียนและในโฉนดที่ดินยังคงเป็นชื่อของเจ้าของเดิมอยู่
ดังนั้น เพื่อให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน และใช้ยืนยันต่อบุคคลภายนอกได้ ผู้ครอบครองจะต้องไปร้องขอต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วยการครอบครองปรปักษ์
และเมื่อศาลได้มีคำสั่งแล้ว ผู้ครอบครองต้องนำคำสั่งนั้นไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินเพื่อทำการเปลี่ยนแปลงชื่อในโฉนดที่ดิน
3) เมื่อทำครบขั้นตอนนี้แล้ว แม้ภายหลังเจ้าของที่ดินจะได้ขายที่ดินให้แก่บุคคลภายนอกผู้สุจริต และเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตไป
กฎหมายก็ให้ถือว่าคนที่ครอบครองปรปักษ์นั้นมีสิทธิในที่ดินมากกว่าบุคคลภายนอกที่ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าว
(กฎหมายให้ความคุ้มครองเฉพาะบุคคลที่มีคุณสมบัติครบถ้วน คือ..
- เป็นบุคคลภายนอก คือ บุคคลอื่นที่ไม่ใช่ผู้สืบสิทธิ หรือทายาทเจ้าของที่ดิน และ
- สุจริตและเสียค่าตอบแทน (ไม่รู้ถึงการครอบครองปรปักษ์ และจ่ายเงินซื้อ ไม่ได้ได้มาฟรี ๆ) และ
- จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต (ไม่รู้ถึงการครอบครองปรปักษ์จนกระทั่งได้จดทะเบียนสิทธิต่อเจ้าหน้าที่)
ดังนั้น หากบุคคลภายนอกมีคุณสมบัติไม่ครบถ้วน ก็ไม่จำเป็นต้องนำมาตรา 1299 วรรค 2 มาพิจารณา)
4) ในทางกลับกัน หากผู้ครอบครองปรปักษ์ยังไม่ได้ดำเนินการตามข้อ 2 และเจ้าของที่ดินได้นำที่ดินไปขายให้แก่บุคคลภายนอกที่มีคุณสมบัติครบถ้วนตามข้อ 3 แล้ว
บุคคลภายนอกย่อมมีสิทธิในที่ดินแปลงดังกล่าวมากกว่าคนที่ครอบครองปรปักษ์นั่นเอง
ยังมีช่องทางอื่น ๆ ให้ติดตามกัน 😉
- สำหรับเอาไว้อ่านบทความดีๆ Facebook.com/Nataratlaw
- สำหรับเอาไว้ดูรูปสวย ๆ กับอินโฟกราฟิก
- สำหรับสายย่อ เอาไว้รับข่าวสารหรือข้อกฎหมายแบบกระชับ
Photo: pixabay.com
- 163
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
