รวมเทคนิคการวิเคราะห์ “หุ้นอสังหาฯ” แบบครบ จบในที่เดียว
สวัสดีครับเพื่อนๆสมาชิก หุ้นพอร์ตระเบิด ทุกท่าน ก่อนหน้านี้ก็ต้องยอมรับเลยนะครับว่าเมื่อ Covid-19 ได้แพร่ระบาดขึ้นมา หุ้นกลุ่มที่กำลังซบเซาอยู่แล้วอย่างกลุ่ม “อสังหาริมทรัพย์” ก็ยิ่งมีราคาที่ตกต่ำกันเข้าไปอีก
ซึ่งพอหลังจากที่ความตึงเครียดของ Covid-19 ได้เริ่มผ่อนคลายลงไป ก็ส่งผลให้หุ้น อสังหาฯ จัดว่าเป็นอีกกลุ่มนึงที่ราคายัง Laggard อยู่พอสมควรเลยทีเดียว หากเทียบกับหุ้นกลุ่มอื่นๆที่เกี่ยวข้องกับวิกฤติในรอบนี้
ทำให้ในระยะหลังๆโบรกเกอร์หลายแห่งก็เริ่มที่จะมีการพูดถึงหุ้นในกลุ่มอสังหาฯกันมากขึ้น และเดี๋ยวพวกเราจะพาเพื่อนๆไปดูเทคนิคการวิเคราะห์หุ้นในกลุ่มนี้กันดีกว่า ว่าต้องเจาะข้อมูลตรงไหนมาคิดทบทวนกันให้ดีถ้าจะลงทุนกับหุ้นกลุ่มอสังหาฯ
และเพื่อไม่เป็นการเสียเวลา ไปลุยกันเลยครับ
เรียกได้ว่าวงการอสังหาฯในยุคนี้มีการเปลื่ยนแปลงจากสมัยก่อนอยู่สมควรเลยล่ะครับ เพราะในอดีตผู้บริโภคส่วนใหญ่จะโฟกัสไปยังโครงการที่สร้างได้รวดเร็วและมีราคาดีที่สุด แต่เดี๋ยวนี้จะมีปัจจัยอื่นๆเพิ่มเติมเสริมเข้าไปด้วยอีกหลายอย่าง
หรือจะเข้าใจได้ง่ายๆว่าผู้บริโภคในยุคนี้นั้นมีความช่างเลือกกันมากขึ้น ทำให้ไอเดียและดีไซน์ของผู้พัฒนาอสังหาฯ1แต่ละเจ้ามีความสำคัญมากขึ้นนั่นเอง
ก่อนอื่นก็อยากจะไปพูดถึงเรื่องของ GDP กันก่อน เนื่องจากว่า GDP ของประเทศก็จะถือว่าเป็นปัจจัยที่สำคัญมากๆกับทิศทางของอุตสาหกรรมอสังหาฯเลยทีเดียว เพราะเรื่องการซื้อ “บ้าน” กับสภาพ “เศรษฐกิจ” นั้นก็เป็นอะไรที่ตัดกันไม่ขาดเลยจริงๆ
โดยปัจจุบัน Sector อสังหาฯก็จะถือว่ามีสัดส่วนอยู่ที่ราวๆ 5-7% เมื่อเทียบกับ Market cap ของตลาดหุ้นไทยทั้งหมดซึ่งจะแบ่งเป็นกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯเพื่อที่อยู่อาศัยในสัดส่วน 37% กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯเพื่อการพาณิชย์ 50% และอื่นๆอีก 13%
และผู้นำของกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯเพื่อที่อยู่อาศัยในไทยนั้นก็คือ LH ที่มีส่วนแบ่งการตลาดอยู่ 27% รองลงมาเป็น
SPALI 13%
PSH 8%
QH 7%
ORI 5%
GOLD 4%
SIRI 3%
SC 3%
NOBLE 3%
และเจ้าอื่นๆอีก 19%
ซึ่งหัวใจหลักในการวิเคราะห์หุ้นกลุ่มอสังหาฯก็คือการดู Demand และ Supply ว่ามีความเหมาะสมกันหรือไม่ในช่วงเวลาดังกล่าว ? หลังจากนั้นจึงจะมาดูต่อที่ประเภทของอสังหาฯว่าสถานะการณ์ในช่วงที่เราอยากจะวิเคราะห์เป็นอย่างไร
และนั่นก็เป็นเหตุผลว่าทำไมราคาของคอนโดค่อนข้างมีความผันผวนกว่าบ้านเดี่ยวและทาวเฮ้าส์ ก็เพราะว่า Demand และ Supply ของคอนโดจะมีความผันผวนที่มากกว่านั่นเองครับ
มาถึงกันในส่วนของการวิเคราะห์โครงสร้างต้นทุนกันบ้างดีกว่า โดยโครงสร้างต้นทุนของผู้พัฒนาอสังหาฯส่วนใหญ่แล้วมีอยู่สองประเภทคือ
ประเภททำที่บ้าน, คอนโด เป็นหลัก
ซึ่งจะมีสัดส่วนของต้นทุนหลักๆคือ “ต้นทุนในการพัฒนาโครงการ” ทำให้หุ้นอสังหาฯประเภทนี้มีหนี้สินที่น้อยกว่า
ประเภทที่มีการลงทุนในธุรกิจอื่นเสริมด้วย
แน่นอนว่าการเป็นผู้พัฒนาอสังหาในรูปแบบนี้จะส่งผลให้หนี้สินต่อทุนของบริษัทเยอะกว่าประเภทแรก แต่การลงทุนในธุรกิจอื่นๆก็จะช่วยสร้างรายได้ประจำได้มากกว่า นอกจากนี้ยังถือว่าเป็นการกระจายความเสี่ยงและต่อยอดเพื่ออนาคตอีกด้วย
มากันที่ “กำไรขั้นต้น” ซึ่งจะถือว่าเป็นอีกตัวเลขหนึ่งที่มีความสำคัญกับผู้พัฒนาอสังหาฯ โดยกำไรขั้นต้นของบ้านแนวราบส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 30%
ซึ่งต้นทุนในพาร์ทของที่ดินก็จะสามารถบ่งบอกได้ว่าผู้พัฒนาอสังหาฯเจ้าไหนที่มีฝีมือในการซื้อ รวบรวม และเลือกที่ดินได้เฉียบขาดกว่ากัน
ต่างกับโครงการอสังหาฯประเภทคอนโดที่จะมีกำไรขั้นต้นสูงกว่าไปเป็นราวๆ 35% เพราะอสังหาฯประเภทคอนโดจะมีความเสี่ยงสูงกว่า ทั้งในเรื่องระยะเวลาและเรื่องของเงินทุน
ส่วนความเสี่ยงของธุรกิจพัฒนาอสังหาฯก็จะมีอยู่หลายปัจจัยไม่ว่าจะเป็น GDP ของประเทศไทยในอนาคตที่อาจจะเติบโตช้า, Supply ของอสังหาฯที่เหลือล้นมาจากวิกฤติ Covid-19 และสุดท้ายคือหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ที่มีแนวโน้มว่าจะสูงขึ้น
เช่นเดียวกันกับอัตราดอกเบี้ยที่อาจจะสูงขึ้นในอนาคตซึ่งน่าจะส่งผลกระทบกับ Demand ของอสังหาฯได้ เพราะเมื่อดอกเบี้ยขึ้นก็แปลว่าผู้กู้สามารถกู้ได้น้อยกว่าเดิม เท่ากับว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคมีน้อยลง
ตรงกันข้ามกับอัตราดอกเบี้ยที่ยิ่งน้อยลง ผู้กู้ก็ยิ่งจะสามารถกู้ได้มากขึ้นด้วย
ส่วนข้อดีของหุ้นกลุ่มอสังหาฯสองข้อหลักๆที่เป็นแรงจูงใจให้กับนักลงทุนก็คืออัตราเงินปันผลสูง รวมไปถึงทิศทางของราคาหุ้นที่ใกล้เคียงกับ SET INDEX อีกด้วย ทำให้หุ้นอสังหาฯน่าจะเหมากับนักลงทุนที่ชอบเงินปันผล & หุ้นที่มีราคาไม่หวือหวาจากดัชนีของ SET จนเกินไป
เป็นยังไงบ้างครับกับเทคนิคการการวิเคราะห์ “หุ้นอสังหาฯ” ที่พวกเรา หุ้นพอร์ทระเบิด ได้เอามาฝากในวันนี้ หวังว่าเพื่อนๆจะได้ลองหยิบจับเอาไปใช้ประโยชน์กันได้บ้างไม่มากก็น้อย
สำหรับในวันนี้ก็คงจะต้องขอตัวลาทุกท่านกันไปก่อน แล้วอย่าลืมกดไลค์ กดแชร์ เป็นกำลังใจให้ทีมงานของเราทุกคนด้วยนะครับ
สวัสดีครับ...
ผู้สนับสนุน
สนใจเปิดบัญชี ค่าคอมหุ้น 0.05 %
TFEX สัญญาละ 25
กับโบรคเกอร์
พร้อมเข้ากลุ่ม VIP
แจ้งชื่อ ที่อยู่ เบอร์โทรทาง INBOX ได้เลยครับ
- 26
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
