Affordable Housing: บ้านซื้อหรือเช่า เราควรรับภาระได้
นโยบายที่เหมาะสมจากภาครัฐด้านที่อยู่อาศัยสำหรับครัวเรือนรายได้น้อยถึงปานกลาง เป็นหนึ่งในกุญแจสำคัญในการเสริมศักยภาพรายได้ของครัวเรือนและยกระดับเศรษฐกิจไทย
การมีบ้านหรือการอาศัยอยู่ในบ้านที่มีคุณภาพแตกต่างกัน สะท้อนถึงความเหลื่อมล้ำของโอกาสทางสังคมและการเงิน โดยเฉพาะในช่วงการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่สะท้อนภาพความเหลื่อมล้ำชัดเจน เมื่อการระบาดกระจายตัวรุนแรงในชุมชนแออัดของเมืองใหญ่
ซึ่งการเว้นระยะห่างทางสังคมแทบเป็นไปไม่ได้ นโยบายที่อยู่อาศัยในราคาที่รับภาระได้ (affordable housing) เป็นหนึ่งในกุญแจสำคัญที่จะช่วยปลดล็อกการเพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้ ยกระดับฐานะให้ครัวเรือนรายได้น้อยได้รับประโยชน์จากการเติบโตทางเศรษฐกิจ (inclusive growth) และลดปัญหาทางสังคม
รวมทั้งปัญหาด้านสาธารณสุข บทความนี้มุ่งจุดประกายให้เห็นถึงความสำคัญและความหมายของนโยบายที่สนับสนุน affordable housing โดยวิเคราะห์ปัญหาตลาดที่อยู่อาศัยของไทย ตัวอย่างนโยบายจากต่างประเทศทั้งด้านอุปทานและด้านอุปสงค์ และถอดบทเรียนที่น่าสนใจสำหรับนำมาปรับใช้ในบริบทไทย
ความสำคัญของที่อยู่อาศัยและนโยบาย affordable housing
การมีสุขภาพที่ดี การศึกษาที่ดี และสถานที่พักอาศัยที่ดี ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้แรงงานสามารถสร้างรายได้ และสะสมเป็นเงินออม ทำให้มีเงินลงทุนเพื่อพัฒนาสุขภาพ การศึกษา และความเป็นอยู่ของตนเองและสมาชิกครัวเรือนรุ่นถัดไป
จนสามารถยกระดับคุณภาพครัวเรือนได้ต่อเนื่องและส่งผลต่อการยกระดับศักยภาพของเศรษฐกิจในอนาคต (รูป 1) อย่างไรก็ตาม บางครัวเรือนอาจเข้าไม่ถึงสิทธิเหล่านี้ ภาครัฐจึงต้องมีบทบาทสำคัญที่จะช่วยจัดให้บริการเหล่านี้เป็นสวัสดิการขั้นพื้นฐาน และดำเนินนโยบายแบบ inclusive growth ให้ครัวเรือนด้อยโอกาสได้รับประโยชน์จากการขยายตัวทางเศรษฐกิจ
ซึ่งจะช่วยลดความเหลื่อมล้ำ ยกระดับศักยภาพของประเทศผ่านทุนมนุษย์ และส่งผลดีต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจในระยะยาว
รูป 1 ที่อยู่อาศัยคือกุญแจสำคัญในการขยายตัวทางเศรษฐกิจอย่างมีส่วนร่วมหมายเหตุ: ส่วนที่แรเงาสีเข้มในวงกลม แสดงสัดส่วนโดยเฉลี่ยของค่าใช้จ่ายประเภทนั้น ๆ ต่อค่าใช้จ่ายทั้งหมดของครัวเรือนรายได้ต่ำที่สุด percentile ที่ 20 คำนวณจากข้อมูลการสำรวจเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือน (SES) สำนักงานสถิติแห่งชาติปี 2019
ข้อสรุปและนัยสำคัญเชิงนโยบาย
การดูแลให้ครัวเรือนมีที่อยู่อาศัยภายใต้ภาระที่รับได้ (affordable housing) เป็นนโยบายสำคัญเชิงสวัสดิการสังคม ที่นอกจากจะทำให้ความเป็นอยู่ของครัวเรือนดีขึ้นแล้ว ประเทศยังได้ผลตอบแทนจากศักยภาพของแรงงานที่เพิ่มขึ้น สำหรับไทยนั้นมีรากฐานบางประการบ้างแล้วแต่ยังขาดหัวใจสำคัญบางด้าน และผู้เขียนเห็นว่าภาครัฐสามารถพิจารณาดำเนินนโยบายเพิ่มเติมได้ ดังนี้
1. พัฒนาหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยให้แข็งแกร่งและดำเนินงานเชื่อมโยงกัน เพื่อแก้ปัญหาการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยได้ต่ำกว่าเป้าและใช้เวลานาน และปัญหาการขาดแคลนพื้นที่สาธารณะในเมือง อาทิ
หน่วยงานด้านการวางแผนผังเมือง (urban planning) ควรปฏิรูปให้มีความแข็งแกร่ง มองการณ์ไกลถึงความต้องการใช้งานที่ดินเมืองในอนาคต วางแผนโดยคำนึงถึงการจัดสรรที่ดินเพื่อ affordable housing และพื้นที่สาธารณะโดยรอบ
หน่วยงานด้านการสะสมที่ดิน (land banking) ต้องจัดตั้งให้มีพันธกิจชัดเจนให้รัฐนำที่ดินไปทำประโยชน์เพื่อสาธารณชน โดยต้องอาศัยกฎหมายที่เข้มแข็งเพื่อเชื่อมโยงกับงานวางผังเมือง มีกลไกการเวนคืนที่ดินและการชดเชยที่เป็นธรรม ให้สามารถดำเนินการสะสมที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ และ
การเคหะแห่งชาติ เร่งเพิ่มที่อยู่อาศัยให้เพียงพอต่อความต้องการของผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางในพื้นที่ที่เหมาะสม สะดวกต่อการเดินทาง มีคุณภาพและขนาดของห้องเหมาะกับการดำเนินชีวิตและการประกอบอาชีพของผู้อยู่อาศัย โดยดำเนินงานตามกรอบการวางแผนผังเมือง และใช้ประโยชน์จาก land banking ของรัฐเพื่อลดต้นทุนการก่อสร้าง รวมทั้งพิจารณาการวางแผนซ่อมบำรุงที่ชัดเจนเป็นมาตรฐานตามอายุของโครงการ (ตัวอย่างสิงคโปร์)
2. วางกรอบและดำเนินนโยบาย affordable housing ร่วมกันทั้งด้านอุปทานและอุปสงค์อย่างครบวงจร นอกเหนือจากการพัฒนาหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย โดยมุ่งดำเนินการต่อเนื่องในระยะยาวเพื่อให้ครัวเรือนมีที่อยู่อาศัยที่มั่นคง ถูกสุขลักษณะ ในราคาที่เหมาะสม
ด้านอุปทาน เพื่อแก้ปัญหาการขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง รัฐควรกระตุ้นให้เกิดการสร้างอุปทานที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นนอกเหนือจากการดำเนินงานของการเคหะแห่งชาติ อาทิ
1) การให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี (ตัวอย่างสหรัฐฯ) เนื่องจากไทยมีผู้ประกอบการเอกชนที่แข่งแกร่ง แต่ยังไม่ได้เติมเต็มความต้องการให้แก่ผู้มีรายได้น้อย การเพิ่มแรงจูงใจให้ผู้ประกอบการในเขตเมืองจะช่วยเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งประเภทเช่าและซื้อได้ และ
2) การจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัย (ตัวอย่างเดนมาร์ก) ช่วยออมค่าเช่าเพื่อใช้ก่อสร้างและซ่อมบำรุงที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย โดยไม่เป็นภาระงบประมาณกลาง
ด้านอุปสงค์ เพื่อแก้ปัญหาผู้มีรายได้น้อยไม่ได้รับประโยชน์จากมาตรการช่วยเหลือทางภาษี และภาระการผ่อนบ้านจากอัตราดอกเบี้ยแบบขั้นบันไดที่มีอยู่ในปัจจุบัน รัฐควรสนับสนุนด้านเงินอุดหนุนและลดต้นทุนการให้สินเชื่อ อาทิ
1) การให้เงินอุดหนุนค่าเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อย ซึ่งเป็นนโยบายได้รับความนิยมมากในกลุ่มประเทศ OECD สามารถเสริมร่วมกับบัตรสวัสดิการแห่งรัฐของไทยที่มีการเชื่อมโยงกับการอุดหนุนค่าสาธารณูปโภคอยู่ แต่ยังไม่ครอบคลุมค่าเช่าที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย และ
2) การสร้างกลไกให้เกิดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำและคงที่ (ตัวอย่างเกาหลีใต้) โดยอาศัยเครื่องมือในตลาดการเงิน (Mortgage-backed securities, covered bond) เพื่อลดต้นทุนและความเสี่ยงของธนาคารพาณิชย์
ผู้เขียน : ชลิดา แท่งเพ็ชร (ธนาคารแห่งประเทศไทย)
บทความฉบับเต็มติดตามได้ที่ : https://www.pier.or.th/abridged/2021/10/
- 62
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
