ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ปัจจุบันไม่ใช่เสือนอนกินอีกต่อไปแล้ว ด้วยต้นทุนที่สูงคู่แข่งเต็มไปหมด ที่คุณถามๆมาผมไม่ขอตอบซักกะข้อเลย เพราะคุณยังไม่รู้จะเริ่มต้นตรงไหนก่อน ดังนั้นผมจะค่อยๆอธิบายให้ฟัง step by step เพราะผมก็ทำธุรกิจตัวนี้อยู่ โดยเริ่มต้นจากศูนย์เหมือนกัน อาศัยนั่งหาข้อมูลเป็นปีๆ ส่วนใหญ่มาจากสถาบันพัฒนา SME ของรัฐเมื่อ 10 กว่าปีมาแล้ว
ทําธุรกิจนี้ต้องมีเงินเย็นและที่ดินเป็นของตัวเองจึงจะ work สุด ถ้าจะกู้ธนาคารมาทําจะยากมาก ดอกเบี้ยจะกินไปส่วนหนึ่งจะไม่คุ้มกับการลงทุน แต่ถ้าจะซื้อมือสองแบบถูกๆแล้วมารีโนเวท น่าจะคุ้มกว่า ผมจะลองเสนอเป็นข้อๆให้พิจารณา แล้วดูว่าข้อไหนไม่ผ่านบ้าง
1. มีที่ดินเป็นของตนเองและมีเงินลงทุนก่อสร้าง ไม่ต้องไปกู้ยืมใครหรือไม่? ถ้ามีพร้อมก็ลุยต่อ
2. ถ้าต้องกู้ยืมเงินเพื่อลงทุนซื้อที่ดินและปลูกสร้าง ควรพิจารณารายได้และค่าใช้จ่ายต่อเดือนว่าเพียงพอต่อการชําระหนี้คืน ระยะเวลาการคืนทุนและผลตอบแทนการลงทุนว่าคุ้มที่จะทำหรือไม่? โดยศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการเพื่อสร้างความมั่นใจให้แก่ผู้ร่วมทุนหรือธนาคารที่ปล่อยสินเชื่อ โดยอัตราการเข้าพักควรอยู่ที่ 70% ข้้นตํ่า Yield 6% เทียบกับต้นทุนค่าก่อสร้าง + ดอกเบี้ยธนาคาร
การประมาณการรายได้จะทําโดยคํานวณ จํานวนห้อง บนที่ดินของเราว่าสามารถสร้างได้กี่ห้อง โดยควรจะกําหนดราคาห้องที่เท่าไร? จะทําได้ยังไงก็ตามอ่านต่อไป
3.ทําเลที่ตั้งอยู่ในย่านชุมชนอยู่ริมถนนใหญ่หรืออยู่ในซอยลึก ใกล้แหล่งชุมชนตลาดสด การเดินทางสะดวก มีรถโดยสารประจําทาง ข้างทางเปลี่ยว ไม่มีไฟฟ้า การเดินทางของผู้เช่าห้องพัก
ต้องอาศัยวินมอเตอร์ไซค์รับจ้างราคาแพง หาของกินยากหรือไม่?
4. กลุ่มลูกค้าเป้าหมายคือใคร? เป็นพนักงานโรงงาน นักศึกษาหรือคนทำงาน เพราะมีผลต่อรูปแบบอพาร์ทเม้นท์ ต้นทุนค่าก่อสร้าง จะต้องมีสิ่งอํานวยความสะดวกเฟอร์นิเจอร์ ตู้เย็น ทีวี เครื่องซักผ้า ระบบรักษาความปลอดภัย อินเทอร์เน็ตไวไฟ เคเบิ้ลทีวี ครบหรือมีมากน้อยแค่ไหน? ขึ้นอยู่กับกลุ่มเป้าหมายและมีผลต่อการกําหนดราคาค่าเช่า
ลูกค้าบางกลุ่มอาจไม่ชอบกฎระเบียบมากไป พนักงานโรงงาน ห้างสรรพสินค้า ลูกจ้างทั่วไป นักเรียนนักศึกษา ต้องการพักอาศัยคุ้มค่าราคาถูกจะอยู่กันเยอะๆ เพื่อแชร์ค่าเช่า ส่วนคนทํางานต้องการความสงบ สิ่งอำนวยความสะดวกในห้องพร้อม ส่วนลูกค้าระดับสูง ต้องการพวกส่วนกลาง ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ห้องอ่านหนังสือ แนวคอนโด
5. ข้อจํากัดทางกฎหมายและวิศวกรรมการก่อสร้าง ( ศึกษากฏหมายและพรบ. ที่เกี่ยวข้อง
เช่น พรบ.ควบคุมอาคาร, พรบ.หอพัก, พรบ.สิ่งแวดล้อม จากสํานักงานเขต, กองควบคุมอาคาร, เทศบาล, อบต) จะสร้างตามกฏหมายควบคุมอาคารหรือกฏหมายหอพัก เพราะจะเป็นตัวกําหนดจํานวนห้องที่จะมีรายรับเข้ามา
เราอยากได้ค่าก่อสร้างที่ต้นทุนต่ำ จํานวนห้องเยอะๆ แต่ในทางปฏิบัติสร้างไม่ได้ด้วยเหตุผลเกณท์ไม่ผ่าน (อ้างอิงถึงกฎหมายควบคุมอาคาร สําหรับอาคารพักอาศัยรวมแต่เนื่องจากรวบรวมข้อมูลเมื่อ 10 กว่าปีแล้ว อาจจะมีการเปลี่นยแปลง ควรตรวจสอบใหม่อีกที)
- ที่ดินอยู่ในซอยทางเข้าแคบ รถปูนเข้าลําบากใช้เข็มเจาะแทนเข็มตอกด้วยข้อบังคับ ก่อสร้างยาก มีผลต่อต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นและระยะเวลาก่อสร้างนานขึ้น
- ระยะย่นด้านหน้าติดถนนที่กว้างไม่เกิน 10 เมตร
ต้องร่นจากกึ่งกลางถนนเป็นระยะ 6 เมตร ( เช่นถนนกว้าง 6 ม.ต้องร่นจากริมถนน 3 เมตร )
- ความสูงของอาคาร อาคารจะมีความสูงไม่เกิน 2 เท่าของความกว้างของถนนรวมกับระยะล่น เช่น ถนนกว้าง 6 เมตร จะต้องมีระยะล่นไม่ตํ่ากว่า 2 เมตร
จากด้านหน้าที่ดินส่วนที่ติดกับถนน อพาร์ทเมนท์จะสูงได ้ไม่เกิน 16 เมตร (6 + 2 = 8 เมตร X 2 เท่า = 16 เมตร) ความสูงเกิน 15 เมตรหรือพท. เกิน 2,000 ตรม ต้องมีที่จอดรถ
- ระยะร่นโดยรอบอาคาร ช่องเปิด (พวกหน้าต่าง ระเบียง ประตู )เว้นระยะ 2 เมตรสําหรับอาคาร 2 ชั้นและ 3 เมตรอาคารสูง 3 ชั้นขึ้นไป ช่องปิด(ร่นด้านทึบ ) 50 ซ.ม (ตจว) -1 เมตร (กรณีพื้นที่รวมเกิน 300 ตรมหรือความสูงอาคารเกิน 9 เมตร ต้องย่น 1 เมตร กรณีอาคารสูงเกิน 15 เมตรต้องย่น 2 เมตร ) ระยะย่นได้สั้นกว่านี้ถ้าเพื่อนบ้านเซ็นยินยอมหรือจะสร้างชิดรั้วเลยก็ได้ เพื่อให้ได้จํานวนห้องสูงสุด
- พื้นที่ภายในห้อง(รวมทั้งหมด) 20 ตรม ของหอพัก 12 ตรมกว้าง 3 ม ( ตามข้อบัญญัติ กทม.หรือกฏหมายหอพัก)
- ทางเดินภายในอาคารต้องกว้าง 1.5 เมตร
- บันไดหลักกว้าง 3 เมตร พท.เกิน 300 ตรม
- อาคารสูงไม่เกิน 16 เมตร ไม่ต้องมี Lift
- ทางหนีไฟ 2 เมตร (อาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้นไม่ต้องมีทางหนีไฟ )
- กรณีการก่อสร้างมีที่จอดรถพื้นที่จอดรถ 120 ตร.ม.ต่อรถ 1 คัน ( รวมพ.ท ด้านใน นอก อาคาร)
6. ติดต่อขอเงินกู้จากสถาบันการเงินอาจต้องเขียนแผนธุรกิจประกอบคําขอกู้ด้วยใส่ข้อมูลด้านเทคนิค สร้างได้กี่ห้อง? ด้านการตลาด ด้านการเงิน แสดงกระแสเงินสดประมาณการรายรับ-รายจ่ายตั้งแต่เริ่มจนถึงระยะเวลาที่ชําระหนี้ทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยให้ธนาคารจนหมดตามเงื่อนไขที่ตกลง ธนาคารจะดูความสามารถว่าสามารถจ่ายชําระคืนเงินต้นได้ภายในกีปี?และความเป็นไปได้ที่จะประสบความสำเร็จจะทําให้ธนาคารอนุมัติเงินกู้ได้ง่ายขึ้น
7. ติดต่อหาผู้รับเหมาที่ดีมีความรับผิดชอบ ใช้วิธีดูจากผลงานหรือ site reference ดูฐานะทางการเงิน ความน่าเชื่อถือ มีการจดทะเบียนในรูปบริษัทมูลค่าเท่าไร หรือเป็นช่างบ้านๆที่โฆษณาตามเน็ต ระวัง ผรม. ประเภทเบิกงวดเยอะๆแล้วทิ้งงาน
8. วิธีการจัดการงานก่อสร้างของผู้รับเหมา ตอน ทําสัญญากับผู้รับเหมาควรมีสัญญากําหนดขอบเขตงานให้ชัดเจนโดยยึดตามแบบก่อสร้าง มีรายละเอียดวัสดุอุปกรณ์ที่ใช้ (BOQ) แผนงาน ระยะเวลากําหนดแล้วเสร็จ ค่าปรับ ล่าช้า
ควรหมั่นตรวจสอบเพื่อให ้ระยะเวลาการก่อสร้างเป็นไปตามแผน ปรกติกู้กับธนาคาร ธนาคารจะจ่ายเราเป็นงวดตามขั้นตอนการก่อสร้าง เช่น งวด1 เทปูน โครงสร้าง 500000บ. เราใช้ขบวนการจ่ายเงินของธนาคารบังคับ ผู้รับเหมาว่าจะจ่ายเงินไม่ได้ ถ้าไม่เสร็จตามที่ระบุเอาไว้ ตรวจสอบงาน ความคืบหน้าด้วยตนเอง ถ้าไม่มีความรู้ทางวิศวกรรม อาจจ้างบริษัทตรวจสอบอีกทีก็ได้ เพื่อความมั่นใจ
9. ต้นทุนค่าก่อสร้างส่วนใหญ่ ผู้รับเหมาจะประเมินคร่าวๆเป็นเช่น10000 บาทต่อตารางเมตร หรือบางทีก็เป็นต่อห้อง (ค่าวัสดุก่อสร้างแบบกลางๆ) ตัวอย่าง 2 แสนต่อห้องถ้าสร้าง 20 ห้อง ต้องใช้งบประมาน 4 ล้านเป็นต้น ถ้าใช้วัสดุแบบเกรดดีหน่อย ต้นทุนก็จะสูงขึ้นไปอีกแต่สามารถทำให้เราประเมินคร่าวๆว่าอยู่ในงบที่เราตั้งไว้หรือไม่? ต้นทุนจริงอาจต้องให้ผู้รับเหมาทําใบเสนอราคาพร้อม boq แจงรายการวัสดุแบบละเอียดมาด้วย
10. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ
เช่น ค่าเขียนแบบตัวอาคาร, ค่าควบคุมงานก่อสร้าง (ต้องมีวิศวกรคุมก่อสร้าง)
, ค่าขออนุญาตก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายส่วนนี้อาจรวมอยู่ในส่วนผู้รับเหมา, ค่าธรรมเนียมมิเตอร์นํ้าไฟ, ค่าธรรมเนียมการขออนุญาตใช้ไฟฟ้าประปาชั่วคราวขณะก่อสร้าง,
ค่าติดตั้งหม้อแปลงกรณีใช้ไฟสามเฟส, ค่าธรรมเนียมการขอเลขที่บ้าน, ค่าเฟอร์นิเจอร์ในแต่ละห้อง สิ่งอํานวยความสะดวก ตู้เย็น ทีวี, ค่าแอร์, ค่าบริหารสวนกลาง, ค่ายาม ,ระบบรักษาความปลอดภัย ค่าทําบัญชี, ค่าทําป้ายโฆษณาและประชาสัมพันธ์หอพัก, ค่าเก็บขยะ, ค่าระบบอินเทอร์เน็ตไวไฟ, ค่าระบบเคเบิ้ลทีวี
11. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างร้อยละ 0.02-3% ของมูลค่าสิ่งปลูกสร้างและที่ดิน (จ่ายสนง.เขต เทศบาลหรืออบต.) และภาษีรายได้นิติบุคคลหรือบุคคลธรรมดาหรือ ภงด. 90 จากรายได้ค่าเช่า ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่านํ้าไฟ อื่นๆ ( จ่ายสรรพกร) ภาษีป้าย ( จ่ายสนง.เขต เทศบาล อบต.)
12. ค่าซ่อมแซม เฟอร์นิเจอร์ , อุปกรณ์อํานวยความสะดวก, ค่าซ่อมแซมตัวอาคาร ต้องเตรียมเงินสดสํารองนอกเหนือกระแสเงินสดรายรับที่ได้ เพราะ อาคารอยู่นานๆ ก็จะเริ่มเสื่อมสภาพไอ้โน้นนี่พัง
13. การบริหารการจัดการ หลังจากสร้างเสร็จและเข้าไปดําเนินการแล้ว
- จัดระบบการบริหารภายในเพื่ออํานวยความสะดวกให ้กับลูกหอที่พักอาศัย เช่น จัดสถานที่จอดรถไม่แย่งกันจอด, ตู้จดหมาย, เครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ, ติดตั้งระบบรักษาความปลอดภัย cctv เข้าออกด้วยคีย์การ์ด, วางระบบวางบิลเก็บเงินลูกค้า, อยู่กันด้วยมิตรภาพที่ดีต่อกันถ้อยทีถ้อยอาศัยไม่สติ๊กเรื่องเก็บเงินค่าเช่าตรงเวลาไม่ปรับพรํ่าเพรื่อ, หาแม่บ้านดูแลความสะอาดและความสงบเรียบร้อย,
ทําความสะอาด, ซ่อมแซมเล็กๆน้อยๆได้, หมั่นติดต่อสื่อสารกับลูกหออยู่เสมอ สํารวจความคิดเห็นข้อคิด feedback ต่างๆเพื่อนำมาปรับปรุง งานอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าเป็นงานบริการ ต้องอาศัยใจรัก ให้ความสำคัญกับลูกค้าทุกระดับโดยไม่แบ่งแยก
- เก็บค่าประกัน ตามกฏหมายใหม่ สคบบ. ได้ไม่เกิน 3 เดือน ( ล่วงหน้า+ประกัน+ค่าเช่าปัจจุบัน) เพื่อลดความเสี่ยง จากการที่ลูกค้าทําข้าวของ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้พัง แล้วหนีไป ซึ่งจะเจอเป็นเรื่องปรกติ
- ศึกษากฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคฉบับใหม่ให้ดีๆ เป็นกฏหมายที่ออกกฏหมายควบคุมเจ้าของกิจการ แต่ให้อิสระลูกค้าที่นิสัยไม่ดี สร้างความเสียหายมากๆ ตัวอย่างเช่น ต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วัน ก่อนให้ออก แม้ว่าลูกค้าจะค้างค่าเช่ามา 3 เดือน หรือทําผิดกฏ ส่งเสียงดัง กินเหล้า เสพยา จะให้ออกหรือล็อคห้องตัดน้ำไฟเลยก็ไม่ได้ สัญญาเช่าต้องเป็นไปตามกฏของสคบ. ค่านํ้าไฟต้องคิดตามจริง แม้ว่าเราจะมีต้นทุนมากแค่ไหนก็ตาม
และกฏประหลาดอื่นๆอีกมากมาย ลูกค้าค้างชําระหนี้เป็นเงินจำนวนมาก ไม่สามารถแจ้งความได้ เพราะ ตร.ไม่รับแจ้ง ต้องดําเนินการฟ้องร้องต่อศาลกันเอาเอง ไม่มีผู้ประกอบการรายไหนทํา เพราะเสียเวลา ไม่คุ้ม และไม่ได้เงินคืน
- 1
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
