🔎 [INVESTMENT] - เจาะลึกที่มาของวิกฤตอสังหาริมทรัพย์จีน และทุกสิ่งที่นักลงทุนต้องทราบสำหรับ 'โดมิโน' ชิ้นต่อไปนี้ ?!?
บทความโดย T-Da
📌 จุดเริ่มต้นของการเติบโตแบบ(หลาย)ก้าวกระโดดของอสังหาริมทรัพย์จีน
ในปี 1998 รัฐบาลจีนได้ผ่อนคลายข้อจำกัดเกี่ยวกับการครอบครองที่ดิน ให้บุคคลธรรมดาและบริษัทเอกชนสามารถซื้อ "สิทธิในการใช้" ที่ดินจากรัฐบาลได้เป็นระยะเวลาไม่เกิน 70ปี (และสามารถต่ออายุได้หลังจากนั้น) และให้บุคคลธรรมดาและบริษัทเอกชนสามารถซื้อและครอบครองสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวได้
ในช่วงกว่า 20ปี ที่ผ่านมา การขยายตัวของเศรษฐกิจจากการเปิดประเทศและนโยบาย urbanization ของจีนได้ทำให้ประชากรย้ายถิ่นฐานจากชนบทไปอยู่ในเขตเมืองเพิ่มขึ้นราว 480ล้านคน หรือคิดเป็น %urbanization ที่เพิ่มขึ้นจากราว 30% ไปเป็น 60% ในปัจจุบัน เป็นสาเหตุที่ทำให้เกิดความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างมาก ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยในจีนปรับเพิ่มขึ้นกว่า 6 เท่าตัวในช่วงเวลาดังกล่าว
ในปัจจุบันภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนมีมูลค่า 20%-30% ของ GDP (แล้วแต่วิธีการคำนวณว่าจะนับอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องอย่างไร) ซึ่งเรามักได้ยินตัวเลขประมาณ 30% ของ GDP คิดมาจาก 3 องค์ประกอบ ได้แก่
1️⃣ การลงทุนทางตรงในภาคอสังหาริมทรัพย์ (จากข้อมูลของ PBOC) คิดเป็น 7.4% ของ GDP
2️⃣ อุตสาหกรรมก่อสร้าง (มูลค่าก่อสร้างต่อปี จากข้อมูลของ NBS) คิดเป็น 7.2% ของ GDP
3️⃣ การลงทุนในสินทรัพย์ถาวรเฉพาะส่วนที่เป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็น 14% ของ GDP
📌 คลื่นใต้น้ำที่ก่อตัวขึ้นพร้อมกับการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์
การที่ราคาที่อยู่อาศัยในจีนปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาเป็นระยะเวลานาน ประกอบกับที่ภาครัฐไม่มีการเก็บภาษีสิ่งปลูกสร้าง (property tax) ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยนั้นไม่ได้เกิดจากความต้องการใช้อยู่อาศัยที่แท้จริงแต่เพียงอย่างเดียว สังเกตุจากอัตราว่างของที่อยู่อาศัย (Housing Vacancy Rate) ที่สูงถึง 15%-25% ในแต่ละเมือง นั่นคือมีการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุนหรือเก็งกำไรด้วย
การเพิ่มขึ้นของชนชั้นกลางจำนวนมาก ยิ่งไปเพิ่มความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุนให้มากขึ้นไปอีก เพราะเกิดภาพจำว่าที่อยู่อาศัยนั้นซื้อง่ายขายคล่อง (ขายใบจองตั้งแต่ยังไม่ก่อสร้างก็มี)
ทำให้ราคายิ่งปรับเพิ่มขึ้นเป็นงูกินหาง และเกิดความเชื่อว่าราคาที่อยู่อาศัยนั้นนับวันมีแต่จะเพิ่มขึ้น จึงนิยมซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุน ปัจจุบันนี้ 60%-70% ของความมั่งคั่งของคนจีนนั้นอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองอยู่ ในขณะที่สัดส่วนความมั่งคั่งจากอสังหาริมทรัพย์ของคนสหรัฐฯ อยู่ประมาณ 25%-30% และของคนญี่ปุ่นอยู่ประมาณ 30%-40%
ระบบการขายล่วงหน้า (presale) โครงการที่อยู่อาศัยในจีนนั้นต่างกับในประเทศไทย โดยในจีนนั้นผู้ซื้อจะเริ่มผ่อนตั้งแต่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง หรือก่อสร้างไปแล้วบางส่วนแต่ยังไม่เสร็จก็มี ซึ่งผู้ซื้อส่วนใหญ่ (ประมาณ 72%) มักจะยืมเงินจากคนในครอบครัวมาผ่อนจ่าย มีเพียงส่วนน้อย (ประมาณ 18%) ที่ขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (mortgage) จากสถาบันการเงิน
ในปัจจุบัน กว่า 85% ของที่อยู่อาศัยในจีนมีการขายแบบ presale โดยบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (property developer ขอเรียกโดยย่อว่า developer) จะต้องนำเงิน 50%-70% ที่ได้จากการ presale นั้นไปเก็บไว้ในระบบ escrow ที่มีรัฐบาลท้องถิ่นเป็นผู้ควบคุมดูแล
เงิน presale ส่วนที่เหลือ 30%-50% จะสามารถนำไปใช้หมุนเวียนในการพัฒนาโครงการได้ อย่างไรก็ดีเงินทั้งหมดที่ developer ได้จากการ presale คิดเป็นสัดส่วนเพียง 1/3 ของแหล่งเงินทุนทั้งหมดที่ใช้ในการพัฒนาโครงการเท่านั้น ส่วนที่เหลืออีก 2/3 ยังมาจากการกู้ยืมจากสถาบันการเงิน รวมถึงการออกหุ้นกู้ทั้งในสกุลเงินหยวนและสกุลต่างประเทศ
รัฐบาลท้องถิ่นของจีนมีรายได้หลัก 35%-40% ของรายได้ทั้งหมดจากโอน (สิทธิการใช้) ที่ดินและภาษีชนิดพิเศษที่เก็บจากอสังหาริมทรัพย์ จึงได้ประโยชน์หาก developer มีการพัฒนาโครงการใหม่จำนวนมาก
ในขณะเดียวกันรัฐบาลท้องถิ่นก็มีหน้าที่ต้องพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ของตัวเองเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและเกิดการจ้างงานตามเป้าหมายของรัฐบาลกลาง โดยว่าจ้าง developer ให้มาทำโครงการต่างๆ จึงเกิดการเอื้อประโยชน์ระหว่างกัน ในบางครั้งรัฐบาลกลางก็นำเงินสดส่วนที่ควรจะเก็บไว้ใน escrow ไปจ่ายให้ developer ที่รับพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐาน
📌 ปัญหาที่เกี่ยวพันกันในภาคอสังหาริมทรัพย์
1️⃣ ประชาชนที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ ได้รับความเดือดร้อนจากราคาที่อยู่อาศัยที่แพงเกินไป โดยเฉพาะเมื่อคิดเป็นสัดส่วนต่อรายได้ของประชากรแล้วนับว่าแพงกว่าใน New York และ London เสียด้วยซ้ำ โดยในปี 2021 ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่อย่าง Shanghai สูงกว่า $10,000/ตร.ม. (3.2แสนบาท/ตร.ม.) และใน Shenzhen สูงกว่า $11,200/ตร.ม. (3.6แสนบาท/ตร.ม.)
2️⃣ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องก่อหนี้จำนวนมหาศาลเพื่อมาใช้ในการพัฒนาโครงการโดยเฉพาะที่อยู่อาศัย ซึ่งโนมูระได้ประเมินว่าหนี้สินรวมในปี 2021 คิดเป็นมูลค่ากว่า 5.2 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐฯ
3️⃣ รัฐบาลท้องถิ่นต้องการแหล่งเงินทุนในการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐาน หากการพัฒนาโครงการใหม่ของภาคเอกชนชะลอตัว ก็จะส่งผลให้รายได้ของรัฐบาลท้องถิ่นลดลงด้วย จึงใช้วิธีการตั้งบริษัทขึ้นมาที่เรียกกันว่า LGFV (Local Government Financing Vehicles) เพื่อใช้ในการระดมเงินกู้ แทนการกู้โดยตรงในนามรัฐบาลท้องถิ่นซึ่งถูกรัฐบาลกลางจำกัดเพดานในการก่อนหนี้ไว้ อย่างไรก็ดีหนี้ของ LGFV ก็ถูกนักเศรษฐศาสตร์จำนวนมากมองว่าเป็น "หนี้ที่ซ่อนอยู่" ของรัฐบาลกลางในทางอ้อมนั่นเอง
4️⃣ ธนาคารและสถาบันการเงินเองมีการให้สินเชื่อกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นสัดส่วนสูงเกือบ 30% ของมูลค่าสินเชื่อรวมทั้งหมด ซึ่งทำให้ธนาคารและสถาบันการเงินมีความเปราะบางต่อความเสี่ยงที่เกิดขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย หากสัดส่วน NPLs สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญก็อาจนำไปสู่ปัญหาในภาคการเงินได้
5️⃣ โครงสร้างประชากร (demographic) ของจีนที่มีแนวโน้มลดลง (UN คาดว่าประชากรจีนจะเริ่มลดลงหลังปี 2032 แต่ Shanghai Academy of Social Siences คาดว่าประชากรจีนจะเริ่มลดลงตั้งแต่ปีนี้เป็นต้นไป
แม้ว่านโยบายลูกคนเดียว (One-Child Policy) ที่จีนใช้มาตั้งแต่ปี 1980-2016 จะถูกยกเลิกไปและมีนโยบายใหม่ในปี 2021 ที่สนับสนุนให้มีลูกถึง 3คน เข้ามาแทนแล้วก็ตาม นอกจากนี้ประชากรวัยแรงงานของจีน (อายุ 15-64ปี) ที่เคยมีราว 1,000ล้านคน ได้ผ่านจุดสูงสุดไปแล้วตั้งแต่ปี 2014 และมีแนวโน้มจะปรับลดลงเหลือราว 400ล้านคน ในปี 2080 ซึ่งปัจจัยทั้งหมดนี้จะส่งผลต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต
📌 ความพยายามของรัฐบาลกลางในการแก้ปัญหา
รัฐบาลจีนเองก็มีความกังวลต่อภาวะฟองสบู่ของราคาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงภาระหนี้สินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และความเสี่ยงที่พัวพันกับภาคการเงินด้วย จึงเริ่มใช้นโยบาย "Three Red Lines" เข้ามากำกับตั้งแต่ ส.ค. 2020 ซึ่งเกณฑ์ 3 ข้อที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องปฏิบัติตาม ได้แก่
1) Asset to Liability Ratio ต้องไม่ต่ำกว่า 70%
2) Net Debt to Equity Ratio ต้องไม่เกิน 100%
3) Cash to Short-term Borrowings Ratio ต้องไม่เกิน 1
โดยแต่ละบริษัทจะถูกจัดออกเป็น 4สี และมีผลต่อข้อจำกัดในการก่อหนี้ (Interest-Bearing Liabilities) เพิ่มสำหรับแต่ละบริษัท ดังนี้
กลุ่มสีเขียว - ผ่านเกณฑ์ครบทุกข้อ จะสามารถก่อหนี้เพิ่มได้ไม่เกิน 15% ต่อปี
กลุ่มสีเหลือง - ตกเกณฑ์ 1 ข้อ จะสามารถก่อหนี้เพิ่มได้ไม่เกิน 10% ต่อปี
กลุ่มสีส้ม - ตกเกณฑ์ 2 ข้อ จะสามารถก่อหนี้เพิ่มได้ไม่เกิน 5% ต่อปี
กลุ่มสีแดง - ตกเกณฑ์ทั้ง 3 ข้อ จะไม่สามารถก่อหนี้เพิ่มได้เลย
นโยบายที่เข้มงวดของรัฐบาลจีนนั้นนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กที่เผชิญแรงกดดันด้านการเงิน ในขณะที่อีกหลายบริษัทก็ถูกควบรวมกิจการโดยบริษัทใหญ่ เพราะบริษัทที่ถูกจัดอยู่ในกลุ่มสีเหลือง/ส้ม/แดงรวมกันแล้วมีมากกว่าครึ่งหนึ่งของบริษัททั้งหมด หนึ่งในนั้นคือ Evergrande ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จีนที่ใหญ่ที่สุดในโลก (ในด้านสินทรัพย์) ที่ต้องผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ต่างประเทศไปเมื่อเดือน ธ.ค. 2021 และเป็นข่าวใหญ่ของปีที่ผ่านมา
หลายบริษัทพยายามเร่งขายที่อยู่อาศัยในโครงการออกไปโดยการลดราคา เพราะต้องการระดมเงินสดเพิ่ม แต่เมื่อราคาบ้านปรับลดลงก็ยิ่งทำให้ผู้บริโภคสูญเสียความเชื่อมั่น ก็ชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปแล้วเกิดผลกระทบแบบงูกินหาง ราคาบ้านปรับลดลงติดต่อกันตั้งแต่ ก.ย. 2021 นับถึงปัจจุบันก็กว่า 10 เดือนแล้ว และปรากฏว่ามีโครงการจำนวนมากที่ก่อสร้างล่าช้ากว่ากำหนดเพราะบริษัทผู้พัฒนาโครงการเหล่านั้นไม่มีเงินทุนหมุนเวียนมากพอที่จะใช้ในการก่อสร้าง ทำให้มีผู้ซื้อบ้านประท้วงด้วยการหยุดชำระเงินผ่อนในกว่า 300 โครงการ
📌 จีนรับมือกับวิกฤตอสังหาริมทรัพย์นี้อย่างไร
1️⃣ ปรับเกณฑ์ในการก่อหนี้เพิ่มให้กับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้สามารถ Refinance หนี้เก่าได้ และมีเงินหมุนเวียนมากพอ ซึ่งเมื่อเดือน ม.ค. 2022 ทางรัฐบาลได้ปรับมาตรการบางส่วนและให้ก่อหนี้เพิ่มได้อีก 5% --- แต่ดูแล้วยังไม่เพียงพอที่จะแก้ปัญหาในปัจจุบัน
2️⃣ เพิ่มสภาพคล่องให้กับรัฐบาลท้องถิ่น เพื่อให้สามารถช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ตามเป้าหมาย ในขณะที่รัฐบาลกลางต้องการลดบทบาทของ LGFV ลงนั้น ก็เริ่มอนุญาตให้รัฐบาลท้องถิ่นออก SPB (Special Purpose Bond หรือหุ้นกู้เพื่อวัตถุประสงค์พิเศษ) แทนได้และยังให้โอนหนี้จาก LGFV มายัง SPB ได้ด้วย ซึ่งรัฐบาลกลางได้อนุมัติโควต้า 1.46 ล้านล้านหยวน สำหรับการออก SPB ในปี 2022 นี้ --- แต่ที่ผ่านมา Covid Lockdown ทำให้การออก SPB ทำได้น้อยและล่าช้ากว่าแผนเดิมมาก
3️⃣ รัฐบาลท้องถิ่น Henan ภายใต้การสนับสนุนของ Zhengzhou Real Estate ร่วมกับ Henan Asset Management ได้ตั้งกองทุนมูลค่า 2 หมื่นล้านหยวน เพื่อไปช่วยอุ้มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหา โดยวางแผนที่จะซื้อที่อยู่อาศัย 50,000 หลังจากบริษัทเหล่านั้น แล้วนำไปปล่อยเช่า
4️⃣ ธนาคารกลางจีน (PBOC) ตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 8 หมื่นล้านหยวน โดยมี China Construction Bank เป็นธนาคารแรกที่จะช่วยสนับสนุนเงินทุน 5 หมื่นล้านหยวน เพื่อนำไปปล่อยกู้ให้กับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีเป้าหมายที่จะให้ธนาคารอื่นๆ เข้าร่วมสนับสนุนเงินทุนเพิ่มในระยะถัดไปให้ได้ทั้งสิ้น 3 แสนล้านหยวน เพื่อใช้ในการแก้ปัญหาและเรียกความมั่นใจของประชาชนและนักลงทุนกลับคืนมา
นอกจากมาตรการที่ได้ดำเนินการไปแล้วข้างต้น รัฐบาลอาจพิจารณาการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเพิ่มรายได้ให้รัฐบาลท้องถิ่นและลดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ลง (โดยยกเว้นภาษีให้กับบ้านหลังแรก และเก็บภาษีสำหรับบ้านหลังถัดไป)
ประกอบกับควรพิจารณาผ่อนคลายมาตรการ Zero-Covid ให้มากกว่านี้ เพื่อปลดล็อคข้อจำกัดในการกระตุ้นเศรษฐกิจทั้งในภาพรวมและในภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย เพราะนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจำนวนมากก็ใช้ไม่ได้ผลเต็มที่ภายใต้การ Lockdown ซึ่งการอนุมัติวัคซีน mRNA แล้วเร่งฉีดให้เร็วที่สุดก็สิ่งที่รัฐบาลจีนน่าจะคิดหนักอยู่ในตอนนี้
🔎🔎🔎 สิ่งที่นักลงทุนควรติดตาม 🔎🔎🔎
สำหรับนักลงทุนที่มีประสบการณ์ลงทุนในหุ้นจีนมาสักพักอาจจะเริ่มคุ้นชินกับการจัดการปัญหาสไตล์จีน นั่นคือก้าวไปข้างหน้ารวดเดียว 3ก้าว แล้วถ้าดูจะเสียศูนย์หัวคะมำจึงค่อยถอยหลังมา 2ก้าว อย่างในกรณีของการจัดระเบียบ Platform Companies หรือบริษัทเทคโนโลยีขนาดใหญ่ของจีนเมื่อปีที่ผ่านมา หรือในกรณีของการจัดระเบียบระบบการศึกษาในจีนให้เกิดความเท่าเทียม
ในกรณีของวิกฤตอสังหาริมทรัพย์รอบนี้ นักลงทุนควรจับตาดูว่ารัฐบาลกลางและผู้กำหนดนโยบายระดับสูงจะมีมาตรการอะไรออกมาบ้างหลังการประชุม Politburo ที่จะมีขึ้นในสัปดาห์นี้ ซึ่งบทเรียนของวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นที่นำไปสู่ Lost Decade และกรณีของ Lehman Brothers ในสหรัฐฯ ที่บานปลายกลายเป็นวิกฤตการเงินระดับประเทศนั้นย่อมเป็นที่ทราบดีอยู่แล้ว
ประกอบปลายปีนี้จะมีการต่ออายุตำแหน่งประธานาธิบดีของ Xi Jinping เป็นสมัยที่ 3 ดังนั้นเดิมพันครั้งนี้สูงมาก และรัฐบาลจีนควรจะทำทุกวิถีทางเพื่อจัดการปัญหานี้ให้อยู่หมัดให้ได้
อย่างไรก็ดีในระยะสั้น-กลางนี้ นักลงทุนต้องติดตามแนวทางการผ่อนคลายมาตรการ Zero-Covid ของจีนด้วย เพราะเป็นตัวฉุดรั้งที่สำคัญต่อการใช้นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของจีน และในระยะยาวนั้นก็พึงพิจารณาด้วยว่าการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร (demographic) ของจีนที่จะมีประชากรลดลงและเข้าสู่งสังคมผู้สูงอายุนั้น มีโอกาสที่จะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนไม่สามารถกลับมาเติบโตได้มากเหมือนในช่วง 20-30ปีที่ผ่านมา
#ทันโลกกับTraderKP #BlockditExclusive #TDa
🔊 นักลงทุนท่านใดสนใจเข้ามาร่วมกลุ่ม LINE เพื่อศึกษาการลงทุนที่ดีไปกับทีม Trader KP
สามารถติดต่อได้ที่ LINE Official @traderkp (https://lin.ee/a3S9iGv) ได้เลยครับ การลงทุนที่ดีอยู่ห่างจากคุณเพียงไม่กี่คลิก 👍😊
หรือรับการแจ้งเตือนข่าวด่วนทาง LINE กับ Trader KP ได้ที่ - https://bit.ly/3NpX0Zp
เพราะเราจะทำทุกข่าวสารการลงทุนที่ "ทันโลก" มาฝากทุกท่านอย่างแน่นอน 👍
#ทันโลกกับTraderKP
- 122
ดูเพิ่มเติมในซีรีส์
โฆษณา
- ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน
- © 2024 Blockdit
